Thẩm Quyền Cho Thuê Đất Khu Công Nghiệp Theo Quy Định Pháp Luật

Hiện nay, để thực hiện nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuê đất thông qua việc trao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp việc cho thuê đất với các đối tượng khác nhau xảy ra, với mỗi trường hợp đó luật quy định các cá nhân và cơ quan Nhà nước khác nhau có thẩm quyền xem xét, quyết định cho thuê đất. Vậy thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp theo Luật Đất đai 2013 quy định như thế nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây.

Thẩm Quyền Cho Thuê Đất Khu Công Nghiệp Theo Quy Định Pháp Luật

1. Đất khu công nghiệp là gì theo quy định hiện nay?

Theo khoản 16 điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định : “Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.”

Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.

Như vậy, Đất công nghiệp (đất khu công nghiệp) thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng để đáp ứng nhu cầu xây dựng các cụm kinh doanh tập trung (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu sản xuất,…). Là nơi tập trung những nhà máy sản xuất lớn và thu hút nhiều lao động đến làm việc, nên đất khu công nghiệp có diện tích rất lớn, đồng thời, nằm cách xa khu dân cư.

2. Quy định pháp luật về thuê đất trong khu công nghiệp

Đất khu công nghiệp được quy định, hướng dẫn về điều kiện xác định, vấn đề giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng và các nội dung khác liên quan, cụ thể như sau:

•  Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
• Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp.
• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai 2003.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp thì người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.

• Người thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì tổ chức kinh tế có các quyền về  tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân có các quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.

3. Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp

Khi thuê đất khu công nghiệp, doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện theo trình tự quy định. Cụ thể như sau:

3.1 Hồ sơ cần chuẩn bị khi thuê đất công nghiệp

• Đơn xin thuê đất khu công nghiệp (do Ban quản lý khu công nghiệp cung cấp).
• Giấy chứng nhận/ Văn bản chấp thuận đầu tư và văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất công nghiệp (bản sao).
• Bản thuyết minh, đề cương tóm tắt dự án đầu tư đất khu công nghiệp.
• Trích lục bản đồ/ Trích đo địa chính của thửa đất khu công nghiệp.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thuê đất khu công nghiệp, doanh nghiệp gửi đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để được xem xét và giải quyết.

3.2 Trình tự, thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT);

– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo chính thửa đất (chủ đầu tư liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để được cung cấp);

– Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Ban Quản lý các khu công nghiệp cấp cho doanh nghiệp kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư (Nộp 02 quyển thuyết minh dự án đầu tư kèm Bản vẽ mặt bằng tổng thể để trình UBND tỉnh).

– Văn bản ký quỹ; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Văn bản về lập thủ tục kế hoạch bảo vệ môi trường; Báo cáo tài chính; Giấy xác nhận cung cấp tín dụng,…

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ban Quản lý các khu công nghiệp bằng hình thức trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ.

Bước 4: Nhận kết quả xử lý hồ sơ:

– Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất;

– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tổ chức giao đất trên thực địa cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.

4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Thẩm quyền là tổng thể các quyền và nghĩa vụ được trao cho các chủ thể nhất định để áp dụng giải quyết các vấn đề cụ thể nào đó trong phạm vi quản lý của họ.

Mỗi chủ thể là cá nhân hoặc tổ chức chỉ được giao những thẩm quyền và được thực hiện các thẩm quyền đó trong phạm vi nhất định. Và nội dung thẩm quyền của tất cả các chủ thể trong tất cả các lĩnh vực thì đều phải do pháp luật quy định, không một chủ thể nào được quyền tạo ra “thẩm quyền riêng” mà vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định.

Đây không chỉ là quyền của các chủ thể mà nó còn là nghĩa vụ, bắt buộc phải thực hiện bằng hành vi trên thực tế.

Việc xác định thẩm quyền giải quyết rất quan trọng, tránh gây chồng chéo, giải quyết sai thẩm quyền.

Tuy đây được coi là những quyền đã được pháp luật công nhận và được đảm bảo thực hiện mà không ai được hạn chế, nhưng không phải vì vậy mà các chủ thể có thẩm quyền được thực hiện các quyền này một cách bừa bãi, thực hiện với mục đích riêng. Việc thực hiện các quyền này phải nằm trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép.

Căn cứ vào điều 59 Luật đất đai 2013:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền".

Dựa vào điều 59 luật đất đai tai thấy ở khoản 3, UBND xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, tuy nhiên ở đây luật không quy định rõ rằng UBND xã chỉ được cho hộ gia đình, cá nhân thuê quỹ đất này hay còn được phép cho cả tổ chức thuê phần quỹ đất công ích này.

Theo khoản 1 điều 59 luật đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức. Như vậy chỉ có UNBD cấp tỉnh mới có thẩm quyền cho thuê đất đối với người có nhu cầu thuê là tổ chức còn UBND cấp xã và cấp huyện thì không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân.

Từ những phân tích trên ta thấy UBND xã không có thẩm quyền cho tổ chức thuê đất nhưng lại vẫn ký quyết định cho công ty du lịch Hùng Cường thuê 30 hecta đất lâm nghiệp dù đây vẫn thuộc quỹ đất công ích của xã. Vậy có thể thấy UBND xã đã thực hiện việc cho thuê đất sai với thẩm quyền, vì đối tượng là tổ chức không là đối tượng mà UBND xã được phép cho thuê đất. Như vậy UNBD xã ra quyết định cho thuê đất này là sai.

Thứ hai: người có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất là chủ tích UBND cấp xã, tuy nhiên, chủ tịch UBND cấp xã có thể ủy quyền cho phó chủ tịch ký quyết định cho thuê đất này.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về quy định thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp theo pháp luật hiện hành. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp ích đến quý bạn đọc. Nếu có thắc mắc liên quan vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ giải đáp.