Tách thửa là gì? Quy định liên quan đến tách thửa mới nhất

Hiện nay, thị trường bất động sản không ngừng đổi mới, quy định về tách thửa là một phần quan trọng của luật pháp về quản lý đất đai và luôn được cập nhật để phản ánh các biến động trong thực tế và nhu cầu của người dân. Hãy cùng điểm qua những quy định liên quan đến tách thửa mới nhất để hiểu rõ hơn về quy trình này và những yếu tố cần lưu ý khi thực hiện.

1. Tách thửa là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thửa đất được xác định là "phần diện tích đất có ranh giới được đo đạc bởi cơ quan địa chính có thẩm quyền hoặc được mô tả trong hồ sơ". Mặt khác, việc tách thửa đất không được định nghĩa trực tiếp trong quy định pháp luật. 

Tuy nhiên, tách thửa đất có thể được hiểu là (i) việc phân chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất; và (ii) là quy trình người đứng tên trên sổ đỏ thực hiện các thủ tục theo pháp luật để phân chia quyền sử dụng đất của mình cho một hoặc nhiều người khác".

Kết quả của quy trình tách thửa đất này là việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người phân chia quyền sử dụng đất và cấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất cho những người được phân chia quyền sử dụng đất.

2. Quy định liên quan đến tách thửa 

2.1. Điều kiện tách thửa đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, để thực hiện quá trình tách thửa và phân chia quyền sở hữu đất cho một hoặc nhiều đối tượng khác, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khác được quy định trong Luật Đất đai 2013, hoặc trường hợp nhận thừa kế theo quy định của Luật.
• Đất phải không có tranh chấp để được tách thửa.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất cần nằm trong thời hạn sử dụng đất.
• Khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất phải nộp Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo quy định và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa thành thửa nhỏ hơn và hợp nhất với thửa đất liền kề, người này có thể thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với việc hợp nhất, và sau đó nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
• Khi tách thửa đất cần phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Như vậy, ngoài những điều kiện chung cần phải đáp ứng thì việc được tách thửa đất hay không còn phải phụ thuộc vào các quy định cụ thể của từng địa phương khác nhau.

2.2. Những trường hợp nào không được tách thửa đất?

Những trường hợp không được tách thửa đất, ngoài những trường hợp không thoả mãn điều kiện tách thửa, sẽ còn phụ thuộc vào những điều kiện khác, tuỳ thuộc vào quy định của từng địa phương.

Ví dụ các trường hợp không được phép tách thửa tại Hà Nội được quy định tại khoản 3 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, bao gồm:

• Thửa đất không đáp ứng các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Đất nằm trong dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch của thành phố, hoặc trong các dự án đầu giá quyền sử dụng đất theo quy định xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất kết nối với diện tích nhà đang thuê từ Nhà nước mà người thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà và chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
• Đất kết nối với nhà biệt thự do Nhà nước sở hữu đã bán hoặc đã được tư nhân hóa, nhưng thuộc danh sách bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà biệt thực cũ, được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố, được phê duyệt bởi UBND Thành phố.
• Đất nằm trong khu vực có Thông báo thu hồi đất của Nhà nước theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

Ví dụ các trường hợp không được phép tách thửa tại tỉnh Hà Nam được quy định tại khoản 6 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND, bao gồm:

• Thửa đất nằm trong khu vực đã được thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất.
• Thửa đất thuộc vào khu vực đã được quy hoạch chi tiết phân lô và đã có cấp có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp thuộc vào các điều kiện quy định tại khoản 4 của Điều này.
• Thửa đất không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Một trong các thửa đất hình thành sau khi chia tách thửa đất không tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 của Điều này.

3.  Thủ tục tách thửa như thế nào?

Thủ tục tách thửa như thế nào?

Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thủ tục tách sửa bao gồm các giai đoạn sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Một số giấy tờ khác có liên quan hoặc nếu địa phương có yêu cầu: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân, Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự),...

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tách thửa mới nhất

Sau khi thu thập đầy đủ giấy tờ, người dân tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. 

Trường hợp địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, hoặc Cổng thông tin điện tử của địa phương (đối với hình thức online).

Bước 3: Xử lý hồ sơ và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ như sau:

• Tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa.
• Lập hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới tách, hợp thửa cho người sử dụng.

Thời gian giải quyết theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Bước 4: Nhận kết quả

Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận sang Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất; hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Cán bộ nhà nước có thẩm quyền phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả.

Đối với hình thức online, kết quả có thể được nhận qua: 

• Email
• Cổng dịch vụ công quốc gia
• Cổng thông tin điện tử của địa phương
• Dịch vụ bưu chính công ích

4. Tách thửa mất phí bao nhiêu?

Khi tách thửa, người dân sẽ phải trả một số khoản chi phí, bao gồm phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).

Tuy nhiên, nếu việc tách thửa đi kèm với các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc chia đất giữa các thành viên trong gia đình thì lúc này chi phí có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.

Thông thường, phí đo đạc được tính dựa trên giá dịch vụ và thường dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng. Lệ phí cấp bìa mới là do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định và thường rơi vào khoảng từ 100.000 đồng trở xuống.

Đối với Lệ phí trước bạ, Lệ phí này chỉ áp dụng khi tách thửa liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho,... quyền sử dụng đất. Cách tính lệ phí trước bạ phụ thuộc vào giá đất được ghi trong hợp đồng, với các trường hợp khác nhau như sau: 

• Trường hợp 1: Giá đất trong hợp đồng cao hơn giá đất quy định tại địa phương. 

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá đất trong hợp đồng x diện tích).

• Trường hợp 2: Giá đất trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá đất quy định tại địa phương.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá đất quy định tại địa phương x diện tích).

Đối với Phí thẩm định hồ sơ khi tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho thì mức phí này sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định.

5. Thời gian thực hiện tách thửa là bao lâu?

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là cũng một trong những yếu tố được người nộp hồ sơ làm thủ tục tách thửa đất đặc biệt quan tâm.

Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục này đối với trường hợp hồ sơ tách thửa đã hợp lệ là 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ. 

Đối với trường hợp địa phương có đất là vùng có điều kiện khó khăn như vùng núi, hải đảo,... thì thời hạn giải quyết hồ sơ để người dân nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tối đa là 25 ngày. 

Ngoài ra, thời hạn để tách thửa đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý được quy định là không quá 15 ngày.

Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp hợp lệ, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa có thể kéo dài hơn. Vì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

6. Câu hỏi thường gặp 

Có thể tách thửa đất nhiều hơn một lần không?

Có, nhưng số lần tách thửa đất tối đa được phép thực hiện sẽ tùy thuộc vào quy định của từng địa phương cụ thể. Ví dụ, tại Hà Nội, số lần tách thửa đất tối đa là 2 lần.

Sau khi tách thửa đất, cần phải cập nhật sổ đỏ hay không?

Có, cần phải cập nhật sổ đỏ sau khi tách thửa đất.

Tách thửa đất có thể gây rắc rối pháp lý không?

Có. Nếu không thực hiện đúng quy trình và theo quy định pháp luật, tách thửa đất có thể gây ra các vấn đề pháp lý.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Tách thửa là gì? Quy định liên quan đến tách thửa mới nhất. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.