Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp mới nhất 2024

Việc tách thửa đất nông nghiệp đòi hỏi sự hiểu biết về quy định của pháp luật đất đai và thực hiện các thủ tục một cách chính xác. Trong phạm vi bài viết này, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về các điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp và các bước cần thực hiện để tách thửa đất nông nghiệp một cách hợp pháp và linh hoạt.

Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

1. Tách thửa đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thửa đất được xác định là "phần diện tích đất có ranh giới được đo đạc bởi cơ quan địa chính có thẩm quyền hoặc được mô tả trong hồ sơ". Mặt khác, việc tách thửa đất không được định nghĩa trực tiếp trong quy định pháp luật. 

Tuy nhiên, tách thửa đất có thể được hiểu là (i) việc phân chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất; và (ii) là quy trình người đứng tên trên sổ đỏ thực hiện các thủ tục theo pháp luật để phân chia quyền sử dụng đất của mình cho một hoặc nhiều người khác".

Kết quả của quy trình tách thửa đất này là việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người phân chia quyền sử dụng đất và cấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất cho những người được phân chia quyền sử dụng đất.

Đồng thời, theo Điều 10 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp có thể được hiểu là loại đất được sử dụng cho các mục đích chăn nuôi, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất muối và cho mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Định nghĩa này bao gồm nhiều loại đất khác nhau, bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.

Từ khái niệm này, ta có thể hiểu rằng tách thửa đất nông nghiệp là quá trình phân chia quyền sử dụng đất trên một thửa đất được sử dụng cho hoạt động sản xuất, nuôi trồng, chăn nuôi của một hộ gia đình hoặc cá nhân sang cho một hoặc nhiều hộ gia đình và cá nhân khác.

2. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29, Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp được quy định như sau:

• Đã có sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất (Trường hợp theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tách thửa và không bắt buộc có Giấy chứng nhận).
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Diện tích đất phải đáp ứng được hạn mức và diện tích tối thiểu để tách thửa.
• Nếu người sử dụng đất muốn tách thửa đất thành các thửa nhỏ hơn với diện tích dưới mức tối thiểu và muốn hợp nhất thửa đất đó với thửa đất liền kề để tạo ra một thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa, thì cũng cần thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với việc hợp nhất.

Ngoài ra, Điều 75a Nghị định 43/2014 quy định "khi tách thửa đất cần phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất". Do đó, người dân khi thưc hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp cần phải lưu ý những quy định cụ thể của địa phương mình để quá trình làm thủ tục tách thửa được diễn ra suôn sẻ.

Ví dụ: Hạn mức tách thửa trên địa bàn Thành phố Hà Nội được quy định tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017.

3. Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp hiện đang là một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân do nhu cầu thực hiện thủ tục này đang ngày càng gia tăng. Sau đây là các giai đoạn của thủ tục tách thửa đất nông nghiệp căn cứ theo Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Để tiến hành thủ tục tách thửa đất, việc đầu tiên cần làm là chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ và phù hợp. Thành phần cơ bản của hồ sơ sẽ bao gồm: 

• Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK, 
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và một số các giấy tờ có liên quan khác.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị hồ sơ, bước tiếp theo là nộp trực tiếp tại cơ quan chức năng có thẩm quyền tiếp nhận. Cụ thể:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Đối với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Đối với địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi nộp hồ sơ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi nhận và cung cấp giấy tiếp nhận cho người nộp hồ sơ, sau đó tiến hành xử lý hồ sơ như sau:

• Tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa.
• Lập hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới tách, hợp thửa cho người sử dụng.
• Trong quá trình xem xét và giải quyết hồ sơ, nếu có thiếu sót hoặc hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện sửa đổi, bổ sung hồ sơ. 

Bước 4: Trả kết quả

Nếu hồ sơ đã hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó, sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trong khoảng thời gian quy định, từ 03 ngày đối với hồ sơ hợp lệ đến 25 ngày đối với địa phương có điều kiện khó khăn, cơ quan chức năng sẽ trả kết quả giải quyết hồ sơ cho người nộp.

4. Các trường hợp được tách thửa đất nông nghiệp

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định hướng dẫn liên quan thì người dân có thể thực hiện quyền tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp trong các trường hợp sau đây:

• Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Thừa kế một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Tặng cho một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Thế chấp một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Góp vốn một phần bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29, Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và các quy định riêng biệt tại mỗi địa phương.

5. Phí tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, trong trường hợp chỉ tách thửa đất mà không liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng đất hoặc chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình, người dân chỉ cần thanh toán các khoản phí đo đạc, phí cấp bìa mới (nếu có) và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Theo đó, phí đo đạc không phải nộp cho Nhà nước mà phải nộp cho tổ chức cung cấp dịch vụ đo đạc, nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định. Lệ phí cấp bìa mới và Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại mỗi khu vực sẽ khác nhau vì mỗi tỉnh, thành phố sẽ quy định các mức lệ phí khác nhau đối với hai loại lệ phí này.

Tuy nhiên, nếu quá trình tách thửa đất đi kèm với việc chuyển nhượng, tặng đất hoặc chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, thì sẽ phải đóng thêm các khoản phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, cũng như thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

• Lệ phí trước bạ sẽ được tính theo các công thức sau:

• Trường hợp 1: Giá đất trong hợp đồng cao hơn giá đất quy định tại địa phương:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá đất trong hợp đồng x diện tích).

• Trường hợp 2: Giá đất trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá đất quy định tại địa phương:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá đất quy định tại địa phương x diện tích).

• Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này ở mỗi khu vực là khác nhau vì phí thẩm định là do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định.

• Thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính theo công thức sau đây (trừ trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật): Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

6. Câu hỏi thường gặp 

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp có phức tạp không?

Tuỳ thuộc vào từng quy định của pháp luật địa phương. Một số trường hợp có thể phức tạp hơn do yêu cầu pháp lý và thủ tục tách thửa chi tiết.

Có thể tách thửa đất nông nghiệp một cách tự ý không?

Không. Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp thường đòi hỏi sự chấp thuận và giám sát của cơ quan chức năng địa phương.

Có yêu cầu về việc đảm bảo rõ ràng về ranh giới của thửa đất mới sau khi tách không?

Có. Việc xác định rõ ràng về ranh giới của thửa đất mới là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của quy trình tách thửa.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp mới nhất 2024. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.