Tách thửa đất khu công nghiệp

Tách thửa đất khu công nghiệp

Tách thửa đất khu công nghiệp là quá trình quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển nhanh chóng của các khu vực công nghiệp. Việc phân chia đất thành các thửa đất riêng lẻ không chỉ mang lại nhiều lợi ích về quản lý và sử dụng đất hiệu quả mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và phát triển kinh tế. Trong bối cảnh này, chúng ta sẽ khám phá chi tiết về quá trình "Tách thửa đất khu công nghiệp", những thách thức phổ biến và cơ hội mà nó mang lại đối với sự phát triển bền vững của các khu vực công nghiệp.

CHƯƠNG I: QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1: Phạm vi điều chỉnh

• Quy định này áp dụng cho việc tách thửa đất, hợp thửa đất, và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận.

Quy định này không áp dụng đối với các trường hợp sau:

1. a) Tách thửa đất nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
2. b) Tách thửa đất để chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất để thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
3. c) Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày 05 tháng 10 năm 2007, nhưng diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định này, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận.
4. d) Tách thửa đất đối với trường hợp người sử dụng đất trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho nhà nước; đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết với điều kiện diện tích tối thiểu phải đảm bảo để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

• e) Các trường hợp tách thửa đất do: Hòa giải thành viên trong tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nhận từ akế, thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Điều 2: Đối tượng áp dụng

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu tách, hợp thửa đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất.

Điều 3: Giải thích từng từ

• Tách thửa đất là việc chia tách từ một thửa đất thành hai thửa đất trở lên, sau đó gọi là các thửa đất đã được tách thửa.
• Hợp thửa đất là việc hợp nhất toàn bộ hoặc một phần thửa đất từ hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất.
• Chiều rộng (hoặc chiều ngang) tối thiểu của thửa đất tại quy định này là mặt tiếp giáp đường giao thông hiện hữu; chiều dài (hoặc chiều sâu) tối thiểu của thửa đất tại quy định này là nửa chiều rộng (hoặc chiều ngang) tối thiểu của thửa đất.
• Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất là diện tích nhỏ nhất được phép tách thửa đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật về sử dụng đất.

Điều 4: Quy định về quy hoạch đô thị

• Trong quá trình quy hoạch đô thị, đồ án quy hoạch đô thị cần thực hiện phân loại và quy định mức độ phân lô, hợp thửa đất tối đa cho từng khu vực dựa trên điều kiện cụ thể của địa bàn và mục tiêu quy hoạch.
• Các quy định về tách, hợp thửa đất tại đây là cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 5: Quy định về quản lý và sử dụng đất

• Trong quá trình quản lý và sử dụng đất, cần tuân thủ quy định về tách, hợp thửa đất tại đây và các quy định khác của pháp luật liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất.
• Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải báo cáo và nộp các giấy tờ liên quan khi thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất.

Điều 6: Điều kiện tách thửa đất

Tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

1. a) Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. b) Đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa đất theo quy định tại Điều 3 của Quy định này.
3. c) Đảm bảo chiều rộng (hoặc chiều ngang) tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đất phải đạt đến chiều rộng (hoặc chiều ngang) tối thiểu được quy định tại Điều 3, và chiều dài (hoặc chiều sâu) tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đất phải đạt đến chiều dài (hoặc chiều sâu) tối thiểu được quy định tại Điều 3.
4. d) Đất thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị phải được tách thửa đất theo quy hoạch đã được cấp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

• e) Các điều kiện khác (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Tách thửa đất khu công nghiệp

CHƯƠNG II: QUY ĐỊNH VỀ TÁCH THỬA ĐẤT

Điều 7: Thủ tục tách thửa đất

Người có nhu cầu tách thửa đất phải thực hiện các bước thủ tục sau:

1. a) Lập đơn đề nghị tách thửa đất theo mẫu quy định và kèm theo các giấy tờ liên quan.
2. b) Nộp đơn đề nghị tách thửa đất và các giấy tờ liên quan tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. c) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đơn đề nghị tách thửa đất và kiểm tra đầy đủ các giấy tờ liên quan.

• d) Trong vòng thời hạn quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định diện tích tối thiểu được tách thửa đất, thực hiện thủ tục tách thửa đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 8: Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại đô thị

Điều 8 của quy định này quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở tại đô thị. Diện tích này được xác định từ việc tách thửa và phải đạt ít nhất là 40 m2, với chiều rộng tối thiểu là 4,0 m (mặt tiếp giáp đường giao thông hiện hữu) và chiều dài tối thiểu là 5,0 m.

Điều 9: Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở có đất vườn, ao

Điều 9 quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở có đất vườn, ao. Nếu thửa đất đã có đất vườn, ao, diện tích được xác định và thực hiện theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của quy định này. Người sử dụng đất cần xác định vị trí diện tích đất ở đảm bảo đủ diện tích tối thiểu và kích thước các cạnh của thửa đất không bị giới hạn bởi diện tích tối thiểu và kích thước các cạnh.

• Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ một phần diện tích có đất vườn, ao (đất nông nghiệp) sang đất ở, quá trình tách thửa được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.
• Nếu đất ở có vườn, ao nằm riêng lẻ ngoài các khu dân cư tập trung và không giữ đường trên đồng ruộng để đi lại, không cần phải đáp ứng điều kiện tiếp giáp đường giao thông, diện tích tối thiểu khi tách thửa được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Điều 10: Diện tích tối thiểu tách thửa đất phi nông nghiệp tại nông thôn

Điều 10 quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất phi nông nghiệp tại nông thôn. Diện tích tối thiểu được hình thành từ việc tách thửa và phải đạt ít nhất là 100 m2, với chiều rộng tối thiểu là 5,0 m (mặt tiếp giáp đường giao thông nông thôn hiện hữu) và chiều dài tối thiểu là 10 m.

Điều 11: Diện tích tối thiểu tách thửa đất phi nông nghiệp tại đô thị

Điều 11 quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất phi nông nghiệp tại đô thị. Diện tích tối thiểu là 60 m2, với chiều rộng tối thiểu là 4,0 m (mặt tiếp giáp đường giao thông nông thôn hiện hữu) và chiều dài tối thiểu là 5,0 m.

Điều 12: Diện tích tối thiểu tách thửa đất nằm trong cùng thửa đất có đất ở, đất vườn, ao

Điều 12 quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nằm trong cùng thửa đất có đất ở, đất vườn, ao. Quy định này áp dụng cho trường hợp tách thửa được xác định và thực hiện theo diện tích tối thiểu, kích thước cạnh được quy định tại Điều 10 và Điều 11 của quy định này.

Điều 13: Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

Điều 13 của quy định này xác định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nông nghiệp, tùy thuộc vào vị trí của đất nông nghiệp đó:

Đối với đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư:

1. a) Diện tích tối thiểu khi tách thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại các xã thuộc các huyện, thị xã, thành phố (trừ huyện Phú Quý) là 1.000 m2. 

• b) Diện tích tối thiểu khi tách thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố, và các xã thuộc huyện Phú Quý là 500 m2.

Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn, ao (nông nghiệp) được tách ra thửa riêng không gắn với đất ở:

2. a) Diện tích tối thiểu khi tách thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại các xã thuộc các huyện, thị xã, thành phố là 400 m2.

• b) Diện tích tối thiểu khi tách thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố là 300 m2.

Điều 14: Diện tích tối thiểu tách thửa đất đối với thửa đất có mục đích sử dụng khác

Điều 14 quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất có mục đích sử dụng khác so với mục đích đã được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Các trường hợp cụ thể được mô tả như sau:

• Trường hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa được duyệt:

• Điều kiện và diện tích tối thiểu khi tách thửa thực hiện theo quy định tại Quyết định này, và loại đất được tách thửa được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Trường hợp đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt (kể cả trường hợp chưa đồng bộ):

• Diện tích tối thiểu khi tách thửa thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 của Quy định này.

• Diện tích tách thửa theo quy hoạch chi tiết xây dựng nhưng không đủ điều kiện tiếp giáp đường giao thông, diện tích tối thiểu khi tách thửa được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Điều 8, Điều 9, Điều 10, Điều 11 và Điều 12 của Quy định này.

• Trường hợp đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng (kể cả trường hợp chưa đồng bộ) nhưng chưa có dự án đầu tư được duyệt:

• Diện tích tối thiểu khi tách thửa thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 13 của Quy định này.
• Trường hợp đất có một phần diện tích không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và chưa có dự án đầu tư được duyệt:
• Việc tách thửa thực hiện theo quy định không hạn chế bởi điều kiện và diện tích tối thiểu.

Chương III: ĐIỀU KHOẢN THỰC HIỆN

Điều 15: Quy định chuyển tiếp

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ hợp lệ xin tách thửa, hợp thửa đất hoặc tách thửa đã chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực theo quy định trước ngày Quy định này có hiệu lực thì thực hiện theo Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 52/2018/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh.
• Trong trường hợp các hành vi vi phạm hành chính về đất đai được xác định là đang được thực hiện, cơ quan có thẩm quyền lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Sau khi người sử dụng đất chấp hành đầy đủ các nội dung trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cấp có thẩm quyền và diện tích vi phạm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thì thực hiện các thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và quy định tại Quyết định này.

Điều 16: Trách nhiệm thực hiện

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

1. a) Kiểm tra, hướng dẫn vướng mắc cho địa phương theo thẩm quyền, trường hợp vượt thẩm quyền thì đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết theo quy định.

• b) Thường xuyên tiến hành công tác thanh tra, kiểm tra việc tách thửa, hợp thửa tại UBND các huyện, thị xã, thành phố để thực hiện nghiêm Quyết định này.

Sở Xây dựng có trách nhiệm:

1. a) Tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo hoặc hướng dẫn UBND các huyện, thị xã, thành phố trong công tác thanh tra, kiểm tra việc xây dựng, quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh; xử lý kịp thời các trường hợp sai phạm trong hoạt động đầu tư xây dựng.

• b) Hàng năm, chủ trì phối hợp cùng các sở, ngành tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo việc rà soát quy hoạch xây dựng đã được duyệt để UBND cấp huyện điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch xây dựng không còn phù hợp để người sử dụng đất được tách thửa, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 và tại Quy định này.

UBND cấp huyện, thị xã, thành phố có trách nhiệm:

1. a) Chịu trách nhiệm chính về công tác quản lý đất đai tại địa phương, chỉ đạo các đơn vị (kể cả Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện) thẩm định chặt chẽ các điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa đất, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa. Không để hình thành điểm dân cư hoặc khu dân cư tự phát không đảm bảo cơ sở hạ tầng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hoặc không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. b) Chịu trách nhiệm về tính đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng; rà soát quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt để điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch xây dựng không còn phù hợp để người sử dụng đất được tách thửa, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 và tại Quy định này. Rà soát quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt để cập nhật, điều chỉnh theo định kỳ.
3. c) Thường xuyên thanh tra, kiểm tra, phá thiện các trường hợp tự ý tách thửa, mua bán trái phép, xây dựng nhà ở trái phép không phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để xử phạt vi phạm hành chính thật nghiêm và cưỡng chế bước tháo dỡ các trường hợp vi phạm theo đúng quy định, nhằm lập lại kỷ cương trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng.
4. d) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, xây dựng cho nhân dân hiểu về những hành vi vi phạm trong việc tự ý tách thửa, mua bán giấy tay, sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trái phép không theo quy định của pháp luật.

• đ) Tăng cường thanh tra, kiểm tra công vụ, xử lý nghiêm cán bộ, công chức có hành vi bao che, tiếp tay cho các đối tượng vi phạm trong lĩnh vực quản lý đất đai, xây dựng, buông lỏng công tác quản lý theo chức trách, nhiệm vụ được phân công.

• **Ủy ban nhân dân cấp xã xác định và chịu trách nhiệm về thời điểm thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 05 tháng 10 năm 2007 mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo Quy định này nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo điểm c khoản 2 Điều 1 Quy định này.

• Nhà nước khuyến khích việc hợp thửa đất nông nghiệp để thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp; hợp thửa đất tại các khu dân cư để thực hiện các dự án xây nhà ở cho người có thu nhập thấp, khu chung cư cao tầng.
• Tổ chức hành nghề công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm hướng dẫn người dân thực hiện đúng quy định của Quy định này, không được công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đối với việc chia tách thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo Quy định này.

FAQ câu hỏi thường gặp

1. Câu hỏi: Tôi muốn tách thửa đất nhưng không biết bắt đầu từ đâu.

• Câu trả lời: Để tách thửa đất, bạn cần đến UBND cấp xã để hướng dẫn và nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định. Hãy kiểm tra rõ điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa theo quy hoạch và pháp luật địa phương.

2. Câu hỏi: Làm thế nào để chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã tách thửa?

• Câu trả lời: Sau khi tách thửa, bạn cần tuân thủ quy định của pháp luật và nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tới cơ quan có thẩm quyền. Đối với việc này, bạn có thể tham khảo hướng dẫn của UBND địa phương và công chứng viên.

3. Câu hỏi: Điều kiện nào được áp dụng khi hợp thửa đất ở khu vực đô thị?

• Câu trả lời: Đối với đất ở khu vực đô thị, điều kiện hợp thửa đất như diện tích tối thiểu sẽ khác so với khu vực nông nghiệp. Hãy kiểm tra quy hoạch đô thị và các quy định cụ thể của UBND địa phương để hiểu rõ hơn về điều kiện áp dụng.

4. Câu hỏi: Tôi có thể tự thực hiện việc tách thửa đất hay không?

• Câu trả lời: Việc tách thửa đất đòi hỏi quy trình và hồ sơ phức tạp. Để đảm bảo đúng quy định pháp luật, chúng tôi khuyên bạn nên tìm sự hướng dẫn từ UBND địa phương hoặc chuyên gia pháp lý. Tự thực hiện có thể gặp khó khăn và ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng.