Thủ tục tách thửa dân cư xây dựng mới 2024

Thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới là một trong những thủ tục hành chính quan trọng, liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất. Việc thực hiện thủ tục tách thửa đúng quy định sẽ giúp đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất đai hiệu quả. Do đó, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp cho quý khách hàng những thông tin cơ bản về thủ tục này.

1. Đất dân cư xây dựng mới là gì?

Hiện nay, quy định pháp luật chưa có khái niệm, định nghĩa cụ thể nào đối với “đất dân cư xây dựng mới”. Tuy nhiên, thuật ngữ này được áp dụng rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản. Thông qua thực tế cách sử dụng thuật ngữ, có thể hiểu "đất dân cư xây dựng mới" là nhóm đất dân cư hiện hữu gồm đất ở cải tạo chỉnh trang, đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, đất nhóm nhà ở cao tầng, thấp tầng được cấp phép xây dựng chính thức. Vậy, đất dân cư xây dựng mới là một trong những loại đất dân cư hiện hữu được cấp phép xây dựng chính thức để phát triển, cải tạo khu đô thị.

Nhìn chung, đất dân cư xây dựng thường được hiểu là loại đất được sử dụng để phát triển các khu đô thị, khu dân cư mới, hoặc xây dựng các công trình nhà ở mới. Đây là đất được quy hoạch và phân lô để phục vụ cho nhu cầu về nhà ở của cộng đồng. Đất dân cư xây dựng mới thường được chia thành các lô đất nhỏ hơn để bán cho các cá nhân hoặc tổ chức để xây dựng nhà ở, nhà phố, chung cư, biệt thự, hoặc các công trình dân dụng khác.

Việc phát triển đất dân cư mới thường đi kèm với các quy trình quy hoạch đô thị và xây dựng, bao gồm việc phê duyệt các dự án, lập bản vẽ kỹ thuật, xin phép xây dựng, và các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất dân cư xây dựng mới đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở của dân cư, đồng thời cũng góp phần vào phát triển và mở rộng các khu vực đô thị.

2. Đất dân cư xây dựng mới có được tách thửa không?

Đất dân cư xây dựng mới có được tách thửa không?

Đất dân cư xây dựng mới có thể được tách thửa hay không phụ thuộc vào quy định của pháp luật địa phương và quy hoạch đô thị cụ thể của từng địa phương. Trong nhiều trường hợp, đất dân cư được quy hoạch để xây dựng mới có thể được tách thửa, nhưng điều này cũng phải tuân theo các quy định và quy trình được quy định rõ ràng.

Thông thường, để đánh giá khả thi của khu đất dân cư và đất hỗn hợp, Sở Quy hoạch và Kiến trúc sẽ hợp tác với ban chỉ đạo của UBND quận - huyện. Sau khi phân loại khu đất, Sở Quy hoạch sẽ điều chỉnh phân khu theo tỷ lệ 1/2000. Người sử dụng đất trong các khu đất này phải tuân theo các quy định của pháp luật về quy hoạch đất đai. Tiếp theo, đất sẽ được tách thửa theo tỷ lệ đã đề ra.

Đối với đất nông nghiệp gặp khó khăn trong việc tách thửa, Sở Tài nguyên và các cơ quan ngành liên quan sẽ hợp tác để điều chỉnh và tái cấu trúc nội dung, đảm bảo việc tách thửa đất xây dựng mới tuân theo quy định của pháp luật.

Nếu đất thuộc vào quy hoạch mới, đất hỗn hợp hoặc đất dân cư được nêu trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để thu hồi đất, thì không được phép tách thửa. Tuy nhiên, sau 3 năm, nếu quy hoạch chưa được thực thi, việc tách thửa có thể được tiến hành theo quy trình bình thường.

Tuy nhiên, việc tách thửa đất dân cư xây dựng mới có thể bị hạn chế trong một số trường hợp, như khi đất đó đã được quy hoạch cho mục đích sử dụng cụ thể hoặc khi việc tách thửa gây ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị và môi trường xung quanh. Điều này cũng thường được xác định thông qua các quy định của luật địa chính, luật đô thị, và các văn bản hướng dẫn cụ thể của từng khu vực.

3. Thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới bao gồm các giai đoạn sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất gồm: 

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Một số giấy tờ khác có liên quan hoặc nếu địa phương có yêu cầu: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân, Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự),...

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới như trên và nộp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Nếu người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất dân cư xây dựng mới như trên để gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Bước 3: Xử lý hồ sơ và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ như sau:

• Tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
• Lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đóng dấu;
• Lập hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới tách, hợp thửa cho người sử dụng.
• Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Trao trực tiếp Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi gián tiếp qua UBND cấp xã.
• Trong quá trình xem xét và giải quyết hồ sơ, nếu có thiếu sót hoặc hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện sửa đổi, bổ sung hồ sơ. 

Bước 4: Nhận kết quả

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

4. Điều kiện tách thửa đất dân cư xây dựng mới 

Điều kiện tách thửa đất dân cư xây dựng mới bao gồm các điều kiện chung được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo đó, người sử dụng đất được tách thửa khi có đủ điều kiện bao gồm: Có sổ đỏ; Đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài những điều kiện chung nêu trên, các điều kiện tách thửa đất dân cư xây dựng mới tại mỗi địa phương đều phải dựa theo các quy định khác nhau của các địa phương đó. 

Ví dụ về điều kiện đối với hạn mức, diện tích tối thiểu để được tách thửa tại địa bàn Thành phố Hà Nội theo khoản 1 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND như sau:

Việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Chiều rộng và chiều sâu phải lớn hơn 3m (so với chỉ giới xây dựng).
• Diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với bốn quận lõi gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng.
• Các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại bao gồm Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Long Biên, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, yêu cầu diện tích tối thiểu để tách thửa không nhỏ hơn 40m2.
• Đối với các xã và thị trấn thuộc 27 huyện, thửa đất hình thành từ việc tách thửa không được nhỏ hơn hạn mức giao đất ở mới, cụ thể là 60m2 cho xã giáp ranh quận và thị trấn, 120m2 cho xã vùng trung du, 80m2 cho xã vùng đồng bằng và 150m2 cho xã miền núi.
• Đối với người sử dụng đất ở là hộ gia đình nghèo, điều kiện tách thửa đất ở, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất phải đạt ít nhất 50% diện tích và kích thước theo quy định.
• Ngoài ra, việc tách thửa đất dân cư xây dựng mới thường cần phải được phê duyệt bởi các cơ quan quản lý địa phương có thẩm quyền, như Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện, hoặc các cơ quan quản lý đô thị. Quy trình này có thể bao gồm việc nộp đơn đề nghị tách thửa đất, cung cấp các tài liệu và giấy tờ liên quan, đo đạc thửa đất theo quy định, và sau đó chờ phê duyệt từ cơ quan quản lý địa phương.

5. Thời gian tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời gian tách thửa đất dân cư xây dựng mới sẽ được tính từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ nhận được hồ sơ hợp lệ. Thông thường, thời gian thực hiện thủ tục này là không quá 15 ngày.

Đối với trường hợp địa phương có đất là vùng có điều kiện khó khăn như vùng núi, hải đảo,... thì thời hạn giải quyết hồ sơ để người dân nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tối đa là 25 ngày. 

Ngoài ra, thời hạn để tách thửa đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý được quy định là không quá 20 ngày.

Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Thời gian thực hiện quy trình này là tối đa 03 ngày làm việc.

6. Phí tách thửa đất dân cư xây mới là bao nhiêu?

Phí tách thửa đất dân cư xây mới bao gồm các chi phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính và một số các loại lệ phí khác có liên quan (tuỳ thuộc vào quy định của từng địa phương). 

Nhìn chung, các chi phí liên quan đến việc tách thửa đất dân cư xây dựng mới thường bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC, mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng khi tách thửa đất.
• Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP, tỷ lệ lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% của giá đất tính dựa trên bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính phụ thuộc vào các yếu tố như bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, vị trí và diện tích đất được xác định. Mức thu phí tối đa không vượt quá 1.500 đồng/m2.
• Các loại lệ phí khác:
• Lệ phí thẩm định: Tính theo tỷ lệ 0,15% giá trị chuyển nhượng, với mức thu từ 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Tùy thuộc vào quy định của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và được quy định trong Thông tư 250/2016/TT-BTC.

7. Câu hỏi thường gặp 

Tách thửa đất dân cư xây dựng có cần xin phép không?

Có, cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có được tách thửa đất dân cư xây dựng để bán hay không?

Có, nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Diện tích thửa đất sau khi tách thửa phải phù hợp với quy định.
• Thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo các yêu cầu về hình dạng, kích thước, khả năng tiếp cận đường giao thông, mạng lưới kỹ thuật hạ tầng.

Tách thửa đất dân cư xây dựng có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất hay không?

Có thể ảnh hưởng, ví dụ như:

• Giảm diện tích thửa đất.
• Thay đổi vị trí thửa đất.
• Ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đường giao thông, mạng lưới kỹ thuật hạ tầng.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.