Có được sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi không?

Sổ đỏ là tài sản quan trọng, ghi nhận quyền sử dụng đất đai của cá nhân, tổ chức. Việc sang tên sổ đỏ là thủ tục hành chính cần thiết khi chuyển quyền sở hữu đất đai. Vấn đề sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi đang thu hút nhiều sự quan tâm của các bậc phụ huynh. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Có được sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi không?

Có được sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi không?

1. Có được sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi không?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định người sử dụng đất được phép chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo 4 điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó cũng quy định các trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mặc dù đáp ứng được các điều kiện kể trên nhưng vẫn không được thực hiện quyền sang tên đất như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tức là, đất trồng lúa có được chuyển nhượng hay không sẽ phụ thuộc vào đối tượng nhận chuyển nhượng có phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Nếu người nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì mới đủ điều kiện để được sang tên sổ đỏ thửa đất đó.

• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy trong các trường hợp bị cấm chuyển nhượng đất không nhắc đến việc cấm chuyển nhượng đất cho con dưới 18 tuổi cùng với nguyên tắc công dân có quyền làm những điều pháp luật không cấm thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi nếu đáp ứng đủ 04 điều kiện để có thể thực hiện quyền mà chúng tôi kể trên.

2. Người dưới 18 tuổi có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Người dưới 18 tuổi là người chưa thành niên, do đó một số giao dịch người dưới 18 tuổi sẽ không được tự mình thực hiện mà vẫn phải dựa vào người đại diện theo pháp luật.

Bộ luật dân sự 2015 quy định người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được phép tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trừ các giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và những giao dịch phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Bên cạnh đó Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng chỉ rõ:

•  Người dưới 18 tuổi không thuộc các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Trong quy định về thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được nêu tại Luật đất đai 2013 và Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng không đề cập đến độ tuổi của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do vậy, người dưới 18 tuổi vẫn có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi pháp luật chỉ hạn chế người dưới 18 tuổi tự thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản chứ chứ không quy định độ tuổi được đứng tên trên Sổ đỏ.

3. Người dưới 18 tuổi có được quyền mua bán đất không?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, người dưới 18 tuổi không được quyền mua bán đất.

• Người dưới 18 tuổi chưa đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch mua bán đất.
• Giao dịch mua bán đất là giao dịch quan trọng, có giá trị lớn, cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, người dưới 18 tuổi có thể được mua bán đất với sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ hợp pháp. Cụ thể:

Trường hợp người dưới 18 tuổi được thừa kế đất:

• Cha mẹ hoặc người giám hộ hợp pháp có thể thay mặt người thừa kế thực hiện giao dịch mua bán đất.
• Khi người thừa kế đủ 18 tuổi, có quyền yêu cầu chia tài sản thừa kế, bao gồm cả quyền sử dụng đất.

Trường hợp người dưới 18 tuổi được tặng cho đất:

• Người tặng cho có thể yêu cầu cha mẹ hoặc người giám hộ hợp pháp của người được tặng cho đồng ý cho việc tặng cho.
• Khi người được tặng cho đủ 18 tuổi, có quyền yêu cầu công nhận quyền sở hữu đối với đất.

Lưu ý:

• Khi mua bán đất cho người dưới 18 tuổi, cần có sự đồng ý của cha mẹ hoặc người giám hộ hợp pháp bằng văn bản.
• Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng theo quy định c

4. Điều kiện chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 97 Luật đất đai 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Đối chiếu theo quy định tại Điều 5 của Luật đất đai 2013, người có quyền sử dụng đất được xác định bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Tuy nhiên, riêng đối với người sử dụng đất là cá nhân thì bao gồm cả cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì thông tin được ghi nhận của người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm:

– Họ tên của người sử dụng đất.

– Năm sinh của người sử dụng đất

– Địa chỉ thường trú của người sử dụng đất

– Thông tin về giấy tờ nhân thân như số chứng minh nhân dân. Trường hợp cá nhân chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi số Giấy khai sinh.

Như vậy, trên cơ sở những quy định này có thể xác định, pháp luật hiện hành không giới hạn về độ tuổi của người sử dụng đất được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, đối chiếu theo quy định tại Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền thừa kế của cá nhân đã xác định rõ: Người thừa kế phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Như vậy, có thể thấy người mới sinh hoặc chưa sinh nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết thì vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện không có quy định cụ thể về độ tuổi được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nên về nguyên tắc, việc đứng tên trên sổ đỏ không hạn chế về độ tuổi.

Theo quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người chưa thành niên thì:

- Người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi.

- Giao dịch dân sự của người chưa đủ 6 tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy, người dưới 18 tuổi khi nhận tặng cho, thừa kế nhà đất phải được cha mẹ hoặc người đại diện theo pháp luật đồng ý.

5. Trình tự, thủ tục đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chưa thành niên

Người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên phải thực hiện các thủ tục sau để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người chưa thành niên:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người yêu cầu có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản hoặc nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (bộ phận một cửa).

Đối với những địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì có thể nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự sau:

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở thực hiện việc kiểm tra hồ sơ và các công việc sau:

– Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất và sự phù hợp với quy hoạch.

– Sau khi có kết quả thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc, tình trạng sử dụng đất, tiến hành niêm yết nội dung kết quả trong thời hạn 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có nhà ở; đồng thời xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

– Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vào đơn đăng ký.

– Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

– Tiến hành gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có yêu cầu

– Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

– Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời hạn để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được xác định là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

6. Câu hỏi thường gặp

6.1 Cha mẹ có được sang tên sổ đỏ đứng tên con cho người khác?

Có thể. Cha mẹ là người giám hộ hợp pháp của con dưới 18 tuổi, có quyền đại diện con thực hiện các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, cha mẹ phải thực hiện quyền này cho mục đích và lợi ích của con.

6.2 Có cần phải lập di chúc khi sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi?

Không. Việc sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi có thể thực hiện bằng hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lập di chúc chỉ là một hình thức để thể hiện ý nguyện của chủ sở hữu tài sản sau khi qua đời.

6.3 Có trường hợp nào không được sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi hay không?

Có. Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi:

• Con không có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật: bị hạn chế hoặc mất khả năng hành vi dân sự.
• Giấy tờ hồ sơ không hợp lệ.
• Sổ đỏ đang tranh chấp, bị kê biên.

Chúng tôi tin rằng thông qua bài viết này, Công ty Luật ACC đã cung cấp cho bạn câu trả lời cho vấn đề có được sang tên sổ đỏ cho con dưới 18 tuổi không? Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc muốn được tư vấn sâu hơn về vấn đề này, xin đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi tại công ty luật ACC. Chúng tôi cam kết sẽ luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn trong mọi thắc mắc và nhu cầu pháp lý của bạn.