Giao dịch dân sự là một trong những giao dịch phổ biến thường xuyên diễn ra trong cuộc sống thường nhật. Hiện nay, theo xu hướng phát triển của tình hình kinh tế xã hội, các giao dịch dân sự lại càng thường xuyên xảy ra với mức độ và giá trị ngày càng tăng cao. Đặc biệt trong nên kinh tế thị trường, việc tự do thỏa thuận trong các giao dịch dân sự dần xuất hiện những bất cập và gây hệ lụy khó ngờ đối với các bên giao dịch. Chính vì vậy các đòi hỏi về quy định pháp luật điều chỉnh các vấn đề về ủy quyền trong giao dịch dân sự ngày càng có vai trò cần thiết và quan trọng. Vậy rủi ro mua đất uỷ quyền như thế nào? Mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé!
Những rủi ro khi mua đất ủy quyền (Cập nhật 2023)
1. Khái quát về ủy quyền
Uỷ quyền được hiểu là việc một cá nhân hay tổ chức cho phép một cá nhân hoặc tổ chức khác đại diện, thay mặt mình thực hiện nghĩa vụ hay công việc nào đó, và phải chịu trách nhiệm trong phạm vi ủy quyền. Việc ủy quyền sẽ dựa trên sự thỏa thuận của các bên.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, ủy quyền được thể hiện dưới dạng văn bản hoặc lời nói. Tuy nhiên hình thức được sử dụng nhiều cũng như được thừa nhận là hình thức văn bản. Với hình thức này, có thể thể hiện dưới dạng giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền.
– Giấy ủy quyền: là một văn bản pháp lý, ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định một người khác (là người được ủy quyền) đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định trong giấy ủy quyền. Giấy ủy quyền có thể được lập trong trường hợp:
+ Ủy quyền đơn phương: Trong trường hợp này, khi lập giấy ủy quyền này không có sự tham gia của bên nhận ủy quyền. Bên ủy quyền chủ động lập giấy này, không bắt buộc phải có sự đồng ý của bên nhận ủy quyền. Chính vì vậy mà giấy ủy quyền không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy.
+ Ủy quyền có sự tham gia của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền: Trường hợp này, cả hai bên đều có mặt, hình thức là giấy ủy quyền nhưng về bản chất nội dung là hợp đồng ủy quyền, là sự thỏa thuận của các bên. Do đó nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền để giải quyết.
– Hợp đồng ủy quyền: căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy khác với giấy ủy quyền, hợp đồng ủy quyền cần phải có sự có mặt, thỏa thuận của cả 2 bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền.
Thời hạn ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật cũng không có quy định thì hợp đồng này có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
2. Ủy quyền mua bán đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, tạo điều kiện linh hoạt cho các cá nhân lựa chọn. Do đó, các bên trong giao dịch hoàn toàn có thể lựa chọn hình thức giao dịch bằng văn bản viết tay để giao dịch với nhau xác lập các quyền và nghĩa vụ.
Chính vì vậy, bạn vẫn có thể làm giấy ủy quyền viết tay và giấy ủy quyền viết tay này hoàn toàn có hiệu lực nếu đảm bảo được yêu cầu của một giao dịch dân sự. Giấy ủy quyền viết tay có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức, pháp luật không quy định mẫu cụ thể cho giấy ủy quyền viết tay.
Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền mua bán đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.
Căn cứ theo quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: "Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"
Theo đó, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.
Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”
Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Các bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có), quy định này được ghi nhận rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
- Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
- Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
- Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Ủy quyền không có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.
- Ủy quyền có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
3. Rủi ro mua đất uỷ quyền
- Thông qua hợp đồng ủy quyền thì phạm vi quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn
Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.
Pháp luật trao cho các bên quyền tự thỏa thuận phạm vi ủy quyền. Do đó, trong nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.
- Một trong hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nếu báo trước một thời gian hợp lý đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ nếu có đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao.
Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
Trường hợp này việc khởi kiện cũng sẽ không giúp quý khách bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình, bởi lẽ những chứng cứ quý khách cung cấp sẽ được giải quyết theo hướng của hợp đồng ủy quyền, chứ không phải là hợp đồng mua bán đất do đo nghĩa vụ của mỗi bên dựa trên cơ sở đã thỏa thuận thống nhất sẽ khác so với hợp đồng mua bán.
- Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực nếu một bên chết
Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.
Có rất nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền mà có thể làm ảnh hưởng quyền lợi của các bên. Chính vì vậy mà không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền.
Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của chúng tôi về vấn đề rủi ro mua đất uỷ quyền, cũng như các vấn đề pháp lý có liên quan. Trong quá trình tìm hiểu nếu như quý bạn đọc còn thắc mắc và có nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn của ACC về rủi ro mua đất uỷ quyền vui lòng liên hệ với chúng tôi bằng cách để lại bình luận hoặc liên hệ qua các thông tin dưới đây để được tư vấn và giải đáp một cách cụ thể nhất.
Nội dung bài viết:
Bình luận