Quy định cấp phép xây dựng nhà ở Tp. Hồ Chí Minh

Tp. Hồ Chí Minh là một trong những trung đô thị chứa đựng mật độ dân số cao trên cả nước. Chính vì vậy, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở Tp. Hồ Chí Minh đã được quy định một cách chặt chẽ hơn và nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống người dân, cũng như góp phần ổn định trong việc quản lý các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ. Các cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện việc ban hành các văn bản có liên quan. Vậy một giấy phép xây dựng nhà ở TP. HCM sẽ cần đáp ứng những điều kiện gì, trình tự, thủ tục ra sao? Hãy cùng ACC nghiên cứu về các quy định cấp giấy phép xây dựng nhà ở Tp. HCM.

1. Quy định cấp phép xây dựng nhà ở Tp. Hồ Chí Minh

1.1. Đối tượng được cấp phép xây dựng nhà ở TPHCM.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND về “Quy định một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, những đối tượng được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn bao gồm:

Công trình hoặc nhà ở riêng lẻ có sẵn (hiện hữu) của tổ chức, cá nhân thuộc khu vực có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nước có thẩm quyền.

Đối với các đối tượng công trình cụ thể được xem xét cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn khi đã có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc đảm bảo điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này và phải tuân thủ các quy định khác về Giấy phép xây dựng có thời hạn tại Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014. 

1.2. Điều kiện được cấp phép xây dựng nhà ở TPHCM 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND, điều kiện để các đối tượng công trình cụ thể được xem xét cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn khi:

• Đã có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
• Hoặc đảm bảo điều kiện rằng việc sửa chữa, cải tạo và xây dựng công trình hoặc nhà ở riêng lẻ phải theo đúng mục đích sử dụng đất trước đó, trừ công trình xây dựng có mục đích sử dụng gây ô nhiễm môi trường, có nguy cơ cháy, nổ; các công trình theo quy định phải di dời ra khỏi khu dân cư. 

Ngoài ra, để cấp giấy phép xây dựng có thời hạn các đối tượng công trình cụ thể còn phải đáp ứng các điều kiện chung căn cứ tại Điều 94 Luật xây dựng năm 2014:

• Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
• Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
• Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất.

2. Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở TPHCM

Căn cứ theo Điều 4 Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND về Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng:

• Sở Xây dựng sẽ cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình:

• Công trình cấp I, cấp II (xác định theo quy định về phân cấp công trình)
• Công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng. Trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, Sở Xây dựng tổng hợp đề xuất, trình Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận trước khi cấp giấy phép xây dựng.

Đối với công trình tôn giáo đã được Sở Quy hoạch-Kiến trúc tổng hợp, báo cáo đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và cấp Giấy phép quy hoạch sẽ là cơ sở để chủ đầu tư triển khai thiết kế phòng cháy chữa cháy, môi trường, thiết kế bản vẽ thi công, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và cấp Giấy phép xây dựng mà không cần phải báo cáo, xin ý kiến Ủy ban nhân dân thành phố thêm lần nữa. 

• Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình xây dựng theo tuyến nằm trên địa giới hành chính từ hai quận, huyện trở lên; công trình (trừ nhà ở riêng lẻ) dọc các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này; công trình theo quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và các công trình khác do Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp. 

• Các Ban Quản lý và đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam thành phố, Ban Quản lý Đầu tư-Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Bản Quản lý Đầu tư-Xây dựng Khu đô thị Tây Bắc thành phố; Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh (đã xác định nhiệm vụ và quyền hạn về lĩnh vực quản lý xây dựng trong Quy chế tổ chức và hoạt động được cấp có thẩm quyền ban hành) cấp giấy phép xây dựng các công trình:

• Công trình trong phạm vi ranh đất được giao quản lý (trừ nhà ở riêng lẻ; công trình cấp đặc biệt; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng; các công trình tín ngưỡng, tôn giáo; công trình quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động)

• Ủy ban nhân dân quận, huyện tổ chức thực hiện cấp Giấy phép xây dựng theo thẩm quyền đã được quy định tại Khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ
• Công trình tín ngưỡng, quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (trừ các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về viễn thông)
• Các công trình còn lại thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý (trừ các công trình được Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp cho Sở Xây dựng và Ban Quản lý các khu chức năng.

• Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi Giấy phép xây dựng do mình cấp.

3. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở TPHCM

Căn cứ theo khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014, Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
• Bản vẽ thiết kế xây dựng
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. 

4. Phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở TPHCM

Theo Nghị quyết số 18/2017/NQ-HĐND về việc “Ban hành quy định mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí cấp Giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” 

• Mức thu lệ phí để cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 75.000 đồng/giấy phép. Ngoài ra, nếu muốn gia hạn, cấp lại hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng thì mức thu sẽ là 15.000 đồng/giấy phép.
• Đối tượng miễn thu bao gồm: trẻ em, hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng.
• Toàn bộ số tiền lệ phí cấp Giấy phép xây dựng thu được nộp vào ngân sách nhà nước. 

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Cá nhân có thể tự xây dựng nhà ở mà không cần xin giấy xin phép hay không?

Không. Cá nhân muốn xây dựng nhà ở tại TP. HCM bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Trường hợp xây dựng nhà ở mà không xin phép sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể thi công công trình xây dựng mà không có giấy phép xây dựng có thể bị phạt tiền lên đến 140 triệu đồng, thấp nhất là 60 triệu đồng.

Nếu tái phạm, người vi phạm có thể bị phạt với số tiền gấp đôi so với lần lập biên bản đầu tiên. Ngoài ra, người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả tháo dỡ công trình.

5.2. Cá nhân có được xin cấp bổ sung giấy phép xây dựng khi bị lập biên bản xử phạt không?

Có. Căn cứ khoản 16 Điều 16 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, người bị xử phạt có thời hạn nhất định là 30 ngày để xin cấp bổ sung giấy phép xây dựng, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên, nếu quá thời hạn cho phép mà người vi phạm vẫn không có giấy phép xây dựng phù hợp thì phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

5.3. Giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn vĩnh viễn không?

Không. Theo khoản 10 Điều 90 Luật xây dựng 2014, Giấy phép xây dựng có hiệu lực kể từ ngày cấp phép và không quá 12 tháng sau khi được cấp phép. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 2 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới. 

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về quy định cấp Giấy phép xây dựng nhà ở TP. Hồ Chí Minh. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.