Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Phí công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất hiện nay?Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà ACC chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.
phí công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất
1. Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.
2. Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất
Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:
Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.
- Thời gian đặt cọc
- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.
Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.
- Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:
+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng.
+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).
- Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.
- Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí
- Xử lý về tiền đặt cọc.
- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.
- Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)
3. Công chứng
Công chứng là gì?
Căn cứ Khoản 1, Điều 2, Luật Công chứng 2014 theo đó công chứng được hiểu là việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại mà theo quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng.
Giá trị pháp lý của việc công chứng đối với hợp đồng
Văn bản công chứng là các loại hợp đồng, giao dịch đã được công chứng viên công chứng theo quy định của pháp luật.
Giá trị pháp lý của việc công chứng đối với văn bản được quy định tại Điều 5, Luật Công chứng 2014:
- Văn bản công chứng sẽ có giá trị pháp lý ngày kể từ thời điểm công chứng viên ký tên, đóng dấu của tổ chức công chứng theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng đã được công chứng sẽ có giá trị hiệu lực pháp luật ràng buộc giữa các bên liên quan. Trong trường hợp các bên không chịu thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết;
- Trong quá trình tố tụng dân sự, hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng này không phải chứng minh, trừ trường hợp hợp đồng vô hiệu.
4. Phí công chứng khi mua bán nhà đất hiện nay là bao nhiêu?
Hiện nay, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phải chịu các chi phí theo quy định của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, Luật Công chứng 2014 và Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Theo đó, các khoản thu mà tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) được thu bao gồm:
Một là, phí công chứng (Điều 66 Luật Công chứng 2014): Đây là mức phí được thu khi người yêu cầu công chứng phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng để họ thực hiện công việc chứng nhận hợp đồng/giao dịch, cấp bản sao hợp đồng/giao dịch cho người yêu cầu công chứng…Đây là khoản thu hiện nay được tính theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC và tùy thuộc vào mức giá chuyển nhượng mà mức thu này có sự khác biệt.
Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về căn cứ để tính thu phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
- Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:
- a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:
a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
a3) Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác: Tính trên giá trị tài sản.
…
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tạm nhận định rằng, tài sản bạn nhận chuyển nhượng bao gồm cả quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất, do đó, căn cứ tại điểm a2) nêu trên, giá để tính phí công chứng là tổng giá trị chuyển nhượng đất và nhà trên đất được ghi trên hợp đồng của bạn. Tùy thuộc vào giá trị đó mà mức phí công chứng được tính khác nhau, cụ thể theo bảng sau:
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu
(đồng/trường hợp) |
| Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Hai là, thù lao công chứng (Điều 67 Luật Công chứng 2014): Đây là các khoản mà người yêu cầu công chứng phải trả cho cơ quan có thẩm quyền công chứng/tổ chức hành nghề công chứng để họ thực hiện các công việc như soạn thảo hợp đồng, đánh máy, in ấn, sao chụp, dịch văn bản…và các công việc khác phục vụ cho việc công chứng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định mức trần (mức cao nhất) thù lao công chứng mà các văn phòng công chứng/phòng công chứng được phép thu của người yêu cầu công chứng khi họ yêu cầu công chứng viên thực hiện công chứng (chứng nhận) giao dịch mua bán đất đai. Một số ví dụ:
- Mức trần thù lao công chứng tại Hà Nội là 01 triệu đồng/giao dịch mua bán đất (Quyết định 10/2016/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội);
- Mức trần thù lao công chứng tại thành phố Hồ Chí Minh là 300.000 đồng đối với các giao dịch mua bán nhà đất phức tạp và 70.000 đồng đối với các giao dịch mua bán nhà đất đơn giản (Quyết định 08/2016/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh);
- Mức trần thù lao công chứng tại tỉnh Quảng Ninh là 200.000 đồng/giao dịch mua bán đất đai (mức thù lao này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) (Quyết định 1916/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh).
Ba là, các chi phí khác (Điều 68 Luật Công chứng 2014): Đây là khoản thu mà người yêu cầu công chứng phải trả cho văn phòng công chứng/phòng công chứng theo thỏa thuận giữa hai bên để văn phòng công chứng/phòng công chứng thực hiện các công việc như giám định, xác minh hồ sơ/điều kiện công chứng, hoặc việc ký ngoài trụ sở/ngoài giờ hành chính. Vì là khoản thu theo thỏa thuận, do đó không có mức quy định cụ thể.
Ngoại lệ, có địa phương quy định mức chi phí ký ngoài trụ sở làm việc của các văn phòng công chứng/phòng công chứng.
Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về phí công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, luật đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Luật ACC để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
Nội dung bài viết:
Bình luận