Những điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định [2024]

Trong ngữ cảnh pháp luật, việc kinh doanh bất động sản đặt ra nhiều yếu tố quyết định. Bài viết này sẽ điểm qua những điều kiện cần thiết theo quy định, từ pháp lý đến thị trường, giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về môi trường kinh doanh này.

1. Phạm vi kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân bao gồm các hoạt động sau:

• Đầu tư kinh doanh bất động sản: Là việc sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, hợp tác kinh doanh bất động sản nhằm mục đích kinh doanh.
• Thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản: Là việc sử dụng, khai thác, định đoạt bất động sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.
• Đại lý kinh doanh bất động sản: Là việc môi giới, ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản của chủ sở hữu bất động sản hoặc của người được chủ sở hữu bất động sản ủy quyền.
• Quản lý bất động sản: Là việc thực hiện các hoạt động bảo quản, vận hành, khai thác bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Căn cứ xác định mức vốn pháp định

Căn cứ xác định mức vốn pháp định kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 Nghị định 99/2021/NĐ-CP quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo đó, mức vốn pháp định kinh doanh bất động sản được xác định căn cứ vào quy mô kinh doanh bất động sản như sau:

Vốn pháp định được xác định trên cơ sở vốn điều lệ của doanh nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định tương ứng với quy mô kinh doanh bất động sản đã đăng ký.

Việc xác định mức vốn pháp định kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm cho doanh nghiệp có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo an toàn tài chính cho các bên tham gia giao dịch bất động sản.

3. Xử phạt vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

Các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Vi phạm quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản:

  • Kinh doanh bất động sản khi chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép kinh doanh theo quy định (Điều 5).
  • Kinh doanh bất động sản không đúng với Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép kinh doanh được cấp (Điều 6).
  • Kinh doanh bất động sản khi chưa có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định (Điều 7).
  • Kinh doanh bất động sản khi chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định (Điều 8).
  • Kinh doanh bất động sản khi chưa thực hiện thủ tục thông báo hoặc đăng ký thay đổi thông tin về kinh doanh bất động sản theo quy định (Điều 9).

• Vi phạm quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục giao dịch bất động sản:

  • Giao dịch bất động sản không đúng với hồ sơ dự án hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt (Điều 10).
  • Giao dịch bất động sản khi chưa có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định (Điều 11).
  • Giao dịch bất động sản khi chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định (Điều 12).
  • Giao dịch bất động sản khi chưa thực hiện thủ tục thông báo hoặc đăng ký thay đổi thông tin về giao dịch bất động sản theo quy định (Điều 13).

• Vi phạm quy định về quảng cáo bất động sản:

  • Quảng cáo bất động sản không đúng với thông tin đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 14).
  • Quảng cáo bất động sản có nội dung không trung thực, gây nhầm lẫn cho khách hàng (Điều 15).
  • Quảng cáo bất động sản bằng hình thức sử dụng băng rôn, màn hình hình ảnh, pa-nô, áp phích, tờ rơi, tài liệu và các hình thức khác tại nơi công cộng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép (Điều 16).

• Vi phạm quy định về thông tin bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản:

  • Thông tin bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản không đầy đủ, chính xác, trung thực (Điều 17).
  • Thông tin bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản không được phép công bố theo quy định (Điều 18).

• Vi phạm quy định về hoạt động môi giới bất động sản:

  • Môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 19).
  • Môi giới bất động sản không thực hiện đúng quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục giao dịch bất động sản (Điều 20).
  • Môi giới bất động sản vi phạm các quy định khác về kinh doanh bất động sản (Điều 21).

Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 22, Điều 23, Điều 24, Điều 25, Điều 26, Điều 27, Điều 28, Điều 29 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

4. Những điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nghị định 99/2021/NĐ-CP quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản và các văn bản pháp luật khác có liên quan, các điều kiện kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản:

  • Cá nhân, tổ chức Việt Nam;
  • Cá nhân, tổ chức nước ngoài.

• Điều kiện về vốn kinh doanh bất động sản:

  • Mức vốn pháp định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định tương ứng với quy mô kinh doanh bất động sản đã đăng ký.
  • Vốn đầu tư tối thiểu: Đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư tối thiểu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án.

• Điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật:

  • Có hệ thống quản lý, giám sát chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
  • Có trang thiết bị, máy móc, thiết bị, phương tiện phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

• Điều kiện về nhân sự:

  • Có ít nhất 02 người có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành kinh tế, luật, xây dựng, kiến trúc, quy hoạch đô thị, quản lý đất đai, tài nguyên, môi trường, kinh doanh bất động sản hoặc chuyên ngành phù hợp khác.
  • Có ít nhất 01 người có trình độ trung cấp trở lên chuyên ngành kinh tế, luật, xây dựng, kiến trúc, quy hoạch đô thị, quản lý đất đai, tài nguyên, môi trường, kinh doanh bất động sản hoặc chuyên ngành phù hợp khác làm nhân viên môi giới bất động sản.

• Điều kiện về trình độ công nghệ:

  • Có hệ thống thông tin quản lý, lưu trữ, xử lý thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

• Điều kiện về bảo vệ môi trường:

  • Có phương án bảo vệ môi trường được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

• Điều kiện về an ninh, trật tự:

  • Có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện nêu trên, đối với một số ngành, nghề kinh doanh bất động sản đặc thù, pháp luật có thể quy định thêm các điều kiện khác.

Để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ngành nghề kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.