Có mua đất không được tách thửa được không?

Hiện nay, bên cạnh những cơ hội, việc mua đất cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, một trong số đó là tình trạng mua đất không được tách thửa. Do đó, chúng tôi hy vọng bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và cần thiết để tránh những rủi ro xung quanh vấn đề mua đất không được tách thửa.

1. Tách thửa đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thửa đất được xác định là "phần diện tích đất có ranh giới được đo đạc bởi cơ quan địa chính có thẩm quyền hoặc được mô tả trong hồ sơ". Mặt khác, việc tách thửa đất không được định nghĩa trực tiếp trong quy định pháp luật. 

Tuy nhiên, tách thửa đất có thể được hiểu là (i) việc phân chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất; và (ii) là quy trình người đứng tên trên sổ đỏ thực hiện các thủ tục theo pháp luật để phân chia quyền sử dụng đất của mình cho một hoặc nhiều người khác".

Kết quả của quy trình tách thửa đất này là việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người phân chia quyền sử dụng đất và cấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất cho những người được phân chia quyền sử dụng đất.

2. Các trường hợp không được tách thửa theo quy định

Các trường hợp không được tách thửa theo quy định

Hiện nay, các trường hợp không được tách thửa bao gồm:

Đất không có sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ. Nếu đất không có Sổ đỏ, bạn sẽ không thể tách thửa. 

Đất đang có tranh chấp

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (thể hiện ở đơn giải quyết tranh chấp đất đai).

Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành cũng quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Như vậy, đất có tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện tách thửa.

Tuy nhiên, một số tỉnh, thành lại không quy định rõ điều kiện này.

Quyền sử dụng đất đang bị kê biên thi hành án

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...

Đồng thời khi kê biên quyền sử dụng đất, theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự. Vì thế, không có Sổ đỏ để tiến hành làm thủ tục tách thửa.

Đất hết thời hạn sử dụng

Khi đất có thời hạn sử dụng như đất thương mại dịch vụ không còn trong thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…theo Điều 188 Luật Đất đai, đồng nghĩa với việc không được thực hiện tách thửa.

Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

Ngoài ra, theo Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi tách thửa đất cần phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Như vậy, nếu việc tách thửa đất không đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì sẽ không được thực hiện. 

Đất đã có thông báo thu hồi

Căn cứ Điều 67 Luật Đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Khi đất đã có thông báo thu hồi, cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa

Khi tách thửa đất thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích, chiều dài cạnh tối thiểu, nếu không đáp ứng sẽ không được phép tách thửa. Diện tích tối thiểu khác nhau phụ thuộc vào Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).

Ví dụ các trường hợp không được phép tách thửa tại Hà Nội được quy định tại khoản 3 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, bao gồm:

• Thửa đất không đáp ứng các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Đất nằm trong dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch của thành phố, hoặc trong các dự án đầu giá quyền sử dụng đất theo quy định xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất kết nối với diện tích nhà đang thuê từ Nhà nước mà người thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà và chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
• Đất kết nối với nhà biệt thự do Nhà nước sở hữu đã bán hoặc đã được tư nhân hóa, nhưng thuộc danh sách bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà biệt thực cũ, được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố, được phê duyệt bởi UBND Thành phố.
• Đất nằm trong khu vực có Thông báo thu hồi đất của Nhà nước theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

3. Mua đất không được tách thửa phải xử lý như thế nào?

Khi mua phải đất không đủ điều kiện tách thửa, có hai nhóm phương án xử lý mà người mua có thể cân nhắc bao gồm:

Hình thức giải quyết chính với cơ quan nhà nước.

• Hợp thửa với thửa đất liền kề bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại khoản 3, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu với hộ gia đình có thửa đất liền kề theo Điều 98 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, vì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, nên khi muốn bán, tặng cho,… phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Các phương án khác để bảo vệ quyền lợi cho người mua.

• Thương lượng với người bán, yêu cầu giảm giá hoặc hoàn tiền nếu mua phải đất không được tách thửa là do lỗi của bên bán;
• Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nếu việc mua phải đất không được tách thửa là do bên bán vi phạm cam kết;
• Xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia, tìm sự tư vấn pháp lý từ luật sư về quyền lợi và trách nhiệm.
• Hỏi ý kiến của cán bộ địa chính để được hỗ trợ thông tin và giải pháp.
• Liên hệ chính quyền địa phương nếu cần giải quyết tranh chấp.
• Duy trì hiện trạng của đất nếu không có phương án khác.

Đây là một số những phương án giải quyết trường hợp mua phải đất không được tách thửa. Tuy nhiên, việc lựa chọn phương án phù hợp phụ thuộc vào nhu cầu của mỗi cá nhân, cần cân nhắc kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến chuyên gia.

4. Điều kiện tách thửa 

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29, Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, để thực hiện quá trình tách thửa và phân chia quyền sở hữu đất cho một hoặc nhiều đối tượng khác, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khác được quy định trong Luật Đất đai 2013, hoặc trường hợp nhận thừa kế theo quy định của Luật.
• Đất phải không có tranh chấp để được tách thửa.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất cần nằm trong thời hạn sử dụng đất.
• Khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất phải nộp Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo quy định và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa thành thửa nhỏ hơn và hợp nhất với thửa đất liền kề, người này có thể thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với việc hợp nhất, và sau đó nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
• Khi tách thửa đất cần phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Như vậy, khi mua đất, người dân cần lưu ý đến các điều kiện chung đối với việc tách thửa và những điều kiện khác được quy định ở mỗi địa phương để đảm bảo việc thực hiện thủ tục tách thửa đối với thửa đất mình mua diễn ra suôn sẻ, phù hợp với quy định của pháp luật.

5. Lệ phí thực hiện thủ tục mua đất không tách thửa

7.1. Liệu việc mua đất không được tách thửa có ảnh hưởng đến việc xây dựng trên đất sau này không?

Có, vì có thể gặp khó khăn trong việc xin phép xây dựng do không đủ điều kiện tách thửa.

7.2. Có cơ hội tăng giá trị bất động sản sau khi mua đất không tách thửa không?

Có thể. Việc này phụ thuộc vào các yếu tố khác như quy hoạch, kết cấu pháp lý và tình hình thị trường.

7.3. Người mua có thể kiện bên bán nếu đất không đủ điều kiện tách thửa không?

Có, nhưng cần có bằng chứng và lý lẽ pháp lý phù hợp chứng minh được bên bán có sự lừa dối.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Mua đất không được tách thửa phải xử lý như thế nào?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.