Hướng dẫn làm mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang

Khai hoang đất là một trong những hoạt động được nhà nước khuyến khích từ những năm 1960 cho đến nay. Trong đó, pháp luật đã quy định cụ thể các vấn đề đảm bảo quyền và nghĩa vụ của chủ đất khai hoang như việc cấp sổ đỏ, thu hồi, bồi thường, mua bán … Như vậy đất khai hoang có được chuyển nhượng không, trường hợp được chuyển nhượng thì người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện gì? Mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết sau.

1. Đất khai hoang là gì? 

Hiện nay pháp luật không có một quy định cụ thể nào về đất khai hoang. Đất khai hoang là một cách gọi dân dã của người dân ý muốn nói đến mảnh đất bỏ hoang, không thuộc quyền sở hữu của bất cứ ai tại thời điểm nó được khai hoang, được người dân khai phá, sử dụng để canh tác.

Trước đây, tại Thông tư 52/2014/TT-BTNNPTNT có quy định Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa hay đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên thì văn bản pháp lý này đã hết hiệu lực. Nên hiện nay cũng chưa có văn bản pháp luật nào khác thay thế quy định cụ thể về loại đất này. Nhưng thực chất chỉ cần căn cứ vào nguồn gốc đất khai hoang chính là loại đấ mà tại thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khai thác. Việc khai hoang đất có thể thể hiện dưới nhiều hình thức, phổ biến là khai hoang đất sản xuất, khai hoang đất rừng, đất khai hoang phục hóa. Trong đó đất khai hoang phục hóa là loại đất trước đây được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ hóa, nằm trong quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt

2. Quy định về chuyển nhượng đất khai hoang

Đất khai hoang được phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khai hoang khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

————–

………, ngày… tháng… năm…

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Số ……../………..

Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số …./…../NĐ-CP ngày…..tháng…..năm…… của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ Nghị định số …./…../NĐ-CP ngày ….. tháng ….. năm …… của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ khác…….

Hai bên chúng tôi gồm:

1. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG– Họ và tên:……..

– Thẻ căn cước công dân /hộ chiếu số: ……..cấp ngày:…./…./………, tại ………

– Nơi đăng ký cư trú: ……..

– Điện thoại: ……

2. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG– Họ và tên:…..

– Thẻ căn cước công dân /hộ chiếu số: ….cấp ngày:…./…./………, tại …..

– Nơi đăng ký cư trú: ……

– Điện thoại: …..

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:

Điều 1. Thông tin về diện tích đất chuyển nhượng

1. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:– Diện tích: …../….. m2 (Bằng chữ:….)

– Địa chỉ: ……

– Thửa đất số: ……

– Tờ bản đồ số: ……

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ……m2;

+ Sử dụng chung: ….m2;

– Mục đích sử dụng: …….

– Thời hạn sử dụng: …….

– Nguồn gốc sử dụng: ……

– Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ……

2. Nhà ở/công trình xây dựng trên đất (nếu có):– Số tầng: …….

– Diện tích xây dựng: ……..

– Diện tích sử dụng: …….

3. Các nội dung, thông tin khác (nếu có): ……..
Điều 2. Giá chuyển nhượng

1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: …. đồng (Bằng chữ: ………….).

2. Giá chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều này không bao gồm các khoản sau:

– Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên nhận chuyển nhượng. Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí này do Bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thanh toán;

– Các chi phí khác do hai bên thỏa thuận (nếu có) …….

3. Hai bên thống nhất kể từ ngày bàn giao quyền sử dụng đất và trong suốt thời hạn sử dụng quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng thì Bên nhận chuyển nhượng phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành.

4. Các nội dung thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) …..

Điều 3. Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán

1. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam, bằng tiền mặt hoặc thông qua ngân hàng theo quy định pháp luật.

2. Thời hạn thanh toán: ……(Các bên thỏa thuận về tiến độ, thời hạn, điều kiện thanh toán để ghi vào hợp đồng).

3. Các nội dung thỏa thuận khác (nếu có): ……Điều 4. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng

1. Bàn giao quyền sử dụng đất
a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất phải được các bên lập thành biên bản, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai.

b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất:

– Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật);

– Bản sao các các giấy tờ khác theo thỏa thuận: ……

c) Bàn giao trên thực địa: (các bên thỏa thuận về thời điểm, trình tự, thủ tục bàn giao đất trên thực địa) ….

2. Đăng ký quyền sử dụng đất

3. Các thỏa thuận khác (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) …..

Điều 5. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên

1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

Điều 7. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Hai bên thống nhất hình thức, cách thức xử lý vi phạm khi Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trễ thanh toán tiền: …….

Điều 8. Cam kết của các bên

1. Bên chuyển nhượng cam kết:

2, Bên nhận chuyển nhượng cam kết:

3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối.

4. Trong trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản, điểm trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các điều, khoản, điểm khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với hai bên. Hai bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản, điểm bị tuyên vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai bên.

5. Hai bên cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã quy định trong hợp đồng này.
Điều 9. Chấm dứt hợp đồng

1. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng:

2. Việc xử lý hậu quả do chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều này như: hoàn trả lại tiền nhận chuyển nhượng, tính lãi, các khoản phạt và bồi thường … do hai bên thỏa thuận cụ thể.

3. Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) ……Điều 10. Sự kiện bất khả kháng

1. Các bên nhất trí thỏa thuận một trong các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:

2. Mọi trường hợp khó khăn về tài chính đơn thuần sẽ không được coi là trường hợp bất khả kháng.

3. Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều này thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn … ngày, kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả kháng thì bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này). Việc bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để bên còn lại có quyền chấm dứt hợp đồng này.

4. Việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 10 của hợp đồng này.

5. Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội)…..Điều 11. Các thỏa thuận khác

Ngoài các thỏa thuận đã nêu tại các điều, khoản, điểm trong hợp đồng này thì hai bên có thể thỏa thuận thêm các nội dung khác, nhưng các nội dung do hai bên tự thỏa thuận thêm tại Điều này cũng như tại các điều, khoản, điểm khác trong toàn bộ hợp đồng này phải không trái với các nội dung đã được quy định tại hợp đồng này và phải phù hợp với quy định của pháp luật, không được trái đạo đức xã hội.

Điều 12. Giải quyết tranh chấp

Các bên có trách nhiệm thỏa thuận cụ thể cách thức, hình thức giải quyết tranh chấp về các nội dung của hợp đồng khi có tranh chấp phát sinh và lựa chọn …….. (cơ quan Tòa án) để giải quyết theo quy định pháp luật khi hai bên không tự thỏa thuận giải quyết được.

Điều 13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …

2. Hợp đồng này có … điều, với… trang, được lập thành … bản và có giá trị pháp lý như nhau, Bên nhận chuyển nhượng giữ … bản, Bên chuyển nhượng giữ … bản để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí và thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên nhận chuyển nhượng.

3. Kèm theo hợp đồng này là các giấy tờ liên quan về đất đai như …..

Các phụ lục đính kèm hợp đồng này và các sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận của hai bên là nội dung không tách rời hợp đồng này và có hiệu lực thi hành đối với hai bên.

4. Trong trường hợp các bên thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập bằng văn bản có chữ ký của cả hai bên.