Lập vi bằng mua bán nhà đất khác gì với hợp đồng công chứng?

 Tôi định mua lại căn nhà của một người quen nhưng căn nhà đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người khác. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng được nên họ nói sẽ lập vi bằng để làm bằng chứng. Tôi muốn hỏi, việc ghi âm giao dịch trên có thể thay thế hợp đồng đã công chứng được không? Hy vọng cho một câu trả lời. Hãy cùng luật ACC tìm hiểu thông qua bài viết Lập vi bằng mua bán nhà đất khác gì với hợp đồng công chứng?

 

Lập vi bằng mua bán nhà đất khác gì với hợp đồng công chứng

1. Giá trị pháp lý của vi có bằng nhau không?

Theo Khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các mức độ như sau:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

... 3. Vi bằng là văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp ghi nhận và được lập theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức, đoàn thể theo quy định của nghị định này. »

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

- Thừa phát lại được thành lập trên cơ sở theo dõi sự việc, việc làm thực tế theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trên toàn lãnh thổ, trừ trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

- Vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, chứng thực, văn bản hành chính khác.

- Giấy chứng nhận là nguồn chứng cứ mà Tòa án phải xem xét khi quyết định các vụ án dân sự, hành chính theo quy định của pháp luật; là cơ sở để thực hiện các giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

- Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ vi phạm, nếu xét thấy cần thiết, Toà án, Viện kiểm sát nhân dân có quyền triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi Toà án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

2. Giá trị pháp lý giữa vi bằng và văn bản công chứng?

Theo quy định tại Mục 5 Luật Công chứng 2014, giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên của tổ chức công chứng ký và đóng dấu. 2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị ràng buộc các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên trong hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. 3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; Sự kiện, tình tiết trong hợp đồng, giao dịch đã được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. 4. Bản dịch đã được công chứng có giá trị như văn bản, chứng từ được dịch.”

Và căn cứ điều 36 nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của giấy phép nêu trên. Như vậy, bằng tốt nghiệp chỉ có giá trị chứng minh, trong khi chứng thư công chứng có cả giá trị chứng minh và giá trị thi hành. Cần có sự phân biệt rõ ràng, tránh nhầm lẫn giữa việc sử dụng vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do công chứng viên lập.

3. Có được thay thế công chứng hợp đồng mua bán khi mua đất không?

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hình thức và cách thức thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

Đầu tiên. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, Luật đất đai và luật khác có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, mang vốn bằng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp bất động sản.

Ngoài ra, Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 cũng nêu rõ, trong trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại thì phải công chứng, chứng thực. được thực hiện. .

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hai cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp sau đây không được cấp bằng:

- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định này.

- Vi phạm quy định về an ninh, quốc phòng bao gồm: vi phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; tiết lộ bí mật nhà nước, phát tán tin, tài liệu, vật thuộc bí mật nhà nước; vi phạm các quy định về ra, vào khu vực yên tĩnh, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn công trình quốc phòng, khu vực quân sự; vi phạm các quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng, khu vực quân sự.

- Xâm phạm đời tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình quy định tại Điều 38 Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.

- Xác nhận nội dung, chữ ký của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật trong hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao trung thực với bản gốc.

- Đăng ký sự kiện, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. - Bản đăng ký sự kiện, hành vi thực hiện giao dịch trái pháp luật của người khởi kiện.

- Ghi lại sự việc, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị Quân đội nhân dân và sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị Công an nhân dân khi thi hành công vụ.

- Biên bản sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại không trực tiếp chứng kiến.

- Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Như vậy, việc mua bán nhà gồm số 0 có giá trị thay thế cho việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy không có quyền yêu cầu nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên giấy chứng nhận có thể ghi nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà đất để làm căn cứ cho các giao dịch pháp lý tiếp theo. hoặc làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp sau này.

Trên đây là toàn bộ nội dung về "Lập vi bằng mua bán nhà đất khác gì với hợp đồng công chứng” mà chúng tôi muốn mang đến cho bạn đọc. Trong quá trình tìm hiểu, nếu bạn có bất kỳ vấn đề gì thắc mắc hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ của chúng tôi, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật ACC, chúng tôi sẽ hỗ trợ và giải đáp một cách tốt nhất.