Sổ hồng là giấy tờ quan trọng xác nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư. Việc làm sổ hồng là cần thiết để đảm bảo quyền lợi của người mua. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về Thủ tục và hồ sơ làm sổ hồng chung cư giúp bạn thực hiện hành trình đầy ý nghĩa này một cách suôn sẻ.
Thủ tục và hồ sơ làm sổ hồng chung cư
1. Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng cho chung cư hiện nay, là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, là một loại giấy tờ đóng vai trò quan trọng trong việc xác nhận quyền sở hữu của chủ căn hộ chung cư.
Cấu tạo: Theo quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Sổ hồng chung cư bao gồm 4 trang:
Trang 1:
In màu đỏ: Quốc huy, Quốc hiệu, tên giấy tờ.
In màu đen:
Tên người sử dụng đất, chủ tài sản gắn liền với đất.
Số phát hành (số seri) của giấy gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số.
Trang 2:
In màu đen:
Các thông tin liên quan đến căn hộ.
Ngày cơ quan chức năng ký cấp chứng nhận.
Số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
Trang 3:
In màu đen:
Sơ đồ căn hộ.
Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận.
Trang 4:
In màu đen:
Những thay đổi sau khi cấp.
Vạch, nội dung lưu ý.
2. Hồ sơ làm sổ hồng chung cư
Căn cứ theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Khoản 11 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP), hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở bao gồm những tài liệu sau
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng không phải là nhà ở.
3. Thủ tục làm sổ hồng chung cư
Bước 1: Nộp hồ sơ
Đối tượng nộp hồ sơ: Chủ đầu tư dự án hoặc người mua nhà.
Nơi nộp hồ sơ:
Văn phòng đăng ký đất đai.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (bộ phận một cửa).
Hồ sơ nộp:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng không phải là nhà ở
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ:
Kiểm tra tính hợp lệ, đầy đủ của hồ sơ.
Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ, thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong thời gian tối đa 03 ngày.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
Kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ.
Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính (nếu có).
Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trao kết quả
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
4. Quy định cấp sổ hồng chung cư
4.1. Thời hạn sổ hồng bao lâu?
4.1.1 Đối với đất không có tài sản:
- Thời hạn sử dụng: Sổ hồng có giá trị ổn định, lâu dài (đối với đất ở) hoặc 50 năm hoặc 70 năm (đối với đất nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ). Sổ hồng đảm bảo cho chủ sở hữu quyền sử dụng và sở hữu đất trong thời gian dài. Sổ hồng được công nhận và có giá trị pháp lý cao, được sử dụng trong các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Đất ở: Lâu dài (vĩnh viễn)
- Đất nông nghiệp: 50 năm hoặc 70 năm.
- Đất thương mại dịch vụ: 50 năm hoặc 70 năm.
4.1.2 Đối với đất có tài sản:
- Thời hạn sử dụng: Sổ hồng có giá trị ổn định, lâu dài (đối với đất ở) hoặc 50 năm hoặc 70 năm (đối với đất nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ). Giá trị của tài sản gắn liền với đất phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của tài sản đó.
- Sổ hồng: Lâu dài (vĩnh viễn) hoặc 50 năm hoặc 70 năm (tùy theo mục đích sử dụng đất).
- Tài sản gắn liền với đất:
- Nhà chung cư: Phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng (từ 20 năm, 30 năm đến 50 năm).
- Nhà ở riêng lẻ: Căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế (từ 20 năm đến 100 năm).
4.1.3 Đối với công trình xây dựng khác không phải nhà ở:
- Thời hạn sử dụng: Giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của công trình.
- Phân thành 4 bậc (I, II, III, IV) với độ bền vững và tuổi thọ khác nhau (từ dưới 20 năm đến trên 100 năm).
- Tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế của công trình được xác định bởi chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3.2. Điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư
Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây được công nhận quyền sở hữu nhà ở:
- Đầu tư xây dựng
- Mua
- Thuê mua
- Nhận tặng cho
- Nhận thừa kế
- Nhận góp vốn
- Nhận đổi nhà ở
- Và các hình thức khác theo quy định của pháp luật
Theo Khoản 4 Điều 9 Luật Xây dựng 2014, đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán:
- Không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán
- Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
=> Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng dự án đúng theo quy định và việc thuê, mua nhà ở giữa người thuê, mua và chủ đầu tư hợp pháp, đồng thời người thuê, mua thực hiện thanh toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì hoàn toàn có quyền được cấp sổ hồng chung cư.
3.3. Phí cấp sổ hồng chung cư
Theo quy định tại Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, Căn cứ khoản 1, Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, để được cấp sổ hồng chung cư, người đề nghị cấp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính cụ thể như sau:
1. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng):
Mức thu lệ phí cấp Sổ hồng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành, nên mỗi tỉnh thành sẽ có mức thu khác nhau.
Thông thường, mức thu lệ phí cấp Sổ hồng dưới 100.000 đồng.
2. Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ được áp dụng khi cấp Sổ hồng cho chung cư.
Lệ phí trước bạ được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Trong đó:
Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích căn hộ (m2) x Giá 01 mét vuông (đồng/m2)
Ví dụ:
Căn hộ có diện tích 50m2, giá đất 10 triệu đồng/m2.
Lệ phí trước bạ = (50 x 10.000.000) x 0,5% = 125.000 đồng
Quy định cấp sổ hồng chung cư
4. Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không?
Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều căn hộ chung cư được chào bán với mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường vì chưa có sổ hồng. Với những người không có dư dả về tài chính thì đây là một cách mua nhà tiết kiệm. Tuy nhiên, lợi thế về giá này cũng đi kèm nhiều rủi ro tiềm ẩn. Một số rủi ro đối với người mua khi mua chung cư chưa có sổ hồng:
+ Người mua không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư. Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ.
+ Ký kết, sử dụng hợp đồng uỷ quyền quản lý sử dụng thay vì hợp đồng mua bán chung cư. Như vậy, người mua chỉ được uỷ quyền sử dụng chứ không được sang tên cho người khác và chủ đầu tư vẫn là người chủ đầu tiên và là người đứng tên trên giấy tờ.
+ Không xác lập được quyền sở hữu của mình nếu hai bên mua bán mất liên lạc hoặc người uỷ quyền qua đời, mất năng lực hành vi dân sự.
+ Không thể thế chấp căn hộ để vay ngân hàng.
Như vậy, việc mua chung cư chưa có sổ hồng có tiềm ẩn nhiều rủi ro và cần được cân nhắc cẩn thận cách thức mua.
5. Người mua có được tự làm Sổ hồng chung cư?
Luật Nhà ở năm 2014 đặc biệt chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại. Một trong những điểm quan trọng được quy định trong luật là trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cấp Giấy chứng nhận và Sổ hồng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều nhà đầu tư thực hiện thủ tục này khá lâu và người mua, thuê chung cư vẫn có thể tự đi làm trên cơ sở được nhà đầu tư cung cấp hồ sơ xin Giấy chứng nhận hay Sổ hồng.
Thời hạn cấp Giấy chứng nhận:
Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc người thuê mua nhà ở trong vòng 50 ngày:
Kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua.
Kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận.
Trường hợp người mua hoặc thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư sẽ không phải chịu trách nhiệm trong việc này.
Đối với chung cư thương mại:
Chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục xin cấp Sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày:
Tính từ ngày bàn giao căn hộ chung cư.
Nếu người mua tự đề nghị thực hiện thủ tục để cấp Sổ hồng cho bản thân, thì chủ đầu tư sẽ không chịu trách nhiệm trong việc này.
Lưu trữ hồ sơ nhà ở:
Đối với các dự án nhà ở dùng cho thuê, chủ đầu tư cũng phải lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở năm 2014.
Việc lưu trữ hồ sơ nhà ở đảm bảo tính pháp lý và giúp chủ đầu tư và người mua hoặc thuê mua hiểu rõ hơn về trách nhiệm của mỗi bên trong quá trình xây dựng và sở hữu căn hộ chung cư thương mại.
6. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cấp Sổ hồng
Cá nhân, tổ chức trong nước khi mua chung cư, nhà ở hợp pháp sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với nhà ở đó.
Pháp luật quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà như sau:
Theo khoản 4 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp ngoại lệ là khi bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Theo khoản 7 điều 26 Luật Nhà ở 2014: Chủ đầu tư cũng có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà. Trường hợp ngoại lệ là khi bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Từ hai quy định trên, có thể thấy:
Chủ đầu tư có trách nhiệm xin cấp sổ đỏ cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.
Trường hợp ngoại lệ là khi người mua tự nguyện làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.
Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư theo luật định nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, vốn là bên yếu thế trong hợp đồng.
7. Câu hỏi thường gặp
7.1. Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua chung cư hay không?
Có. Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua chung cư trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà.
7.2. Người mua chung cư có thể tự làm thủ tục xin cấp sổ hồng hay không?
Có. Người mua chung cư có thể tự làm thủ tục xin cấp sổ hồng nếu không muốn ủy quyền cho chủ đầu tư.
7.3. Lệ phí làm sổ hồng chung cư do chủ đầu tư trả phải không?
Không. Lệ phí làm sổ hồng chung cư do người mua trả.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Thủ tục và hồ sơ làm sổ hồng chung cư. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
Nội dung bài viết:
Bình luận