Cách kiểm tra sổ đỏ thật, sổ đỏ giả, tránh bị lừa đảo

Khi mua bất động sản và giao dịch với sổ đỏ, việc kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của văn bản này là rất quan trọng để tránh bị lừa đảo và đảm bảo an toàn cho giao dịch. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về kiểm tra sổ đỏ thật, tránh bị lừa đảo.

Cách kiểm tra sổ đỏ thật, sổ đỏ giả, tránh bị lừa đảo

1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.

2. Cách kiểm tra sổ đỏ thật, sổ đỏ giả, tránh bị lừa đảo 

2.1. Kiểm tra trực tiếp trên sổ đỏ

Theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT, người mua có thể kiểm tra sổ đỏ thật/giả dựa trên mã vạch được in tại cuối trang 4.

Theo khoản 2 Điều 15 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, mã vạch có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

• MX là mã đơn vị hành chính cấp xã – khu vực của khu đất. Trước tiên bạn nên đối chiếu mã đơn vị hành chính của xã, phường, thị trấn nơi khu đất nằm trong khu vực với số hiệu trên Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Trường hợp UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vào trước mã của xã, phường, thị trấn quản lý khu đất (Trong trường hợp này, mã vạch trên giấy chứng nhận có 15 số, các trường hợp còn lại sẽ có 13 số trên mã vạch tại trang 4)

• MN là mã của năm cấp Giấy chứng nhận, gồm hai chữ số sau cùng của năm cấp Giấy chứng nhận. VD: 21 nghĩa là Giấy chứng nhận được cấp năm 2021.
• ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Qua đây có thể thấy, các chứng nhận quyền sử dụng đất có thể có chung một mã vạch nhưng không thể không có. Vì vậy nếu sổ đỏ không có mã vạch nhiều khả năng là sổ đỏ giả. Người mua cần kiểm tra tại các văn phòng đất đai để chắc chắn nhất do cách kiểm tra sổ thật và giả này chỉ là cách kiểm tra nhanh, tính chính xác chưa cao.

Kiểm tra số seri

Để xác minh tính chính xác của sổ đỏ, người mua cần thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng trên các điểm thường bị tẩy xóa, bao gồm số sổ, loại đất, số vào sổ, hình thức sử dụng, thời hạn, diện tích, và sơ đồ. Trong trường hợp sổ đỏ có trang bổ sung, cần kiểm tra xem trang này có dấu giáp lai, phương pháp in có phải là in offset, và các thông tin trên trang có bị tẩy xóa hay không.

Kiểm tra con dấu và chữ ký

Với sổ đỏ đã thế chấp nhiều lần, người mua cần kiểm tra dấu, chữ ký của phòng Tài nguyên Môi trường hoặc văn phòng đất đai. Việc kiểm tra con dấu và chữ ký là quan trọng, vì một số trường hợp sổ đỏ giả có thông tin về con dấu và chữ ký không nhất quán, chẳng hạn như chức danh đề ký thay chủ tịch UBND nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Do đó, nếu có những dấu hiệu không nhất quán này, có thể đây là sổ giả.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phương pháp kiểm tra bằng mắt thường có thể không đảm bảo độ chính xác cao. Do đó, người có nhu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận nên thực hiện quy trình này tại Văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo thông tin chính xác và minh bạch.

Dùng Kính Lúp Kiểm Tra

Dùng kính lúp để soi rõ họa tiết, hoa văn trên sổ. Thông thường, các sổ đỏ giả sẽ được in màu kỹ thuật số cho nên các họa tiết không sắc nét, không có các tổ hợp chấm mực hồng và thậm chí trên cùng 1 chi tiết in còn có nhiều hạt mực với màu sắc đậm nhạt khác nhau. 

Trong khi đó, giấy chứng nhận thật được in bằng phương pháp in offset nên rất sắc nét, màu mực đồng nhất trên cùng một chi tiết in và sẽ có các tổ hợp chấm mực như hình dưới đây.

Với sổ đỏ ép plastic thì người mua càng cần phải cẩn thận hơn. Bởi lẽ, phương pháp làm giả sổ đỏ phổ biến là quét lại sổ gốc rồi in màu riêng từng mặt, sau đó dán lại với nhau chứ không in 2 mặt vì khó canh đều. Khi dán 2 mặt của một cuốn sổ với nhau sẽ để lại dấu vết và để khắc phục tình trạng này, kẻ gian sẽ đem ép plastic cuốn sổ giả. Như vậy, khi sờ tay trên mặt sổ đỏ giả, bạn sẽ không thấy những phần in nổi mà chỉ thấy hình ảnh.

Dùng Đèn Pin Kiểm Tra Sổ Đỏ Giả

Ngoài dùng kính lúp để kiểm tra sổ giả, bạn còn có thể dùng đèn pin chiếu vào vị trí dấu sổ đỏ (ở góc dưới bên phải mặt trước sổ hồng) một góc khoảng 10-20 độ. Với sổ đỏ thật, Quốc huy Việt Nam được in lồi lên, nội dung rõ ràng; mã số hiệu tại đó được đóng hoặc in bằng phương pháp in Typo vào chính giữa dấu nổi. Nếu là sổ đỏ giả, hình dấu Quốc huy được in lõm, không rõ nội dung; mã số hiệu được tạo bằng phương pháp in màu kỹ thuật số nên thường bị lệch so với hình dấu nổi.

2.2. Kiểm tra tại văn phòng đăng ký đất đai

Đối với các địa phương đã có Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong trường hợp các địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

UBND cấp huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Người mua có thể dựa trên những quy định pháp luật trên để tiến hành kiểm tra sổ đỏ của khu đất mà họ dự định mua, đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của thông tin.

3. Một số lưu ý kiểm tra sổ đỏ thật, sổ đỏ giả, tránh bị lừa đảo

Việc kiểm tra sổ đỏ là một bước quan trọng để tránh bị lừa đảo khi mua bất động sản. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng khi kiểm tra sổ đỏ để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp:

• Kiểm tra Thông Tin Cơ Bản: Số sổ, loại đất, số vào sổ, hình thức sử dụng, thời hạn, diện tích, sơ đồ là những thông tin cơ bản cần kiểm tra.
• Tránh những sổ đỏ có thông tin quá sửa đổi, tẩy xóa, hoặc chữ viết khó đọc.
• Kiểm Tra Trang Bổ Sung: Kiểm tra trang bổ sung (nếu có) để xem liệu nó có dấu giáp lai, phương pháp in có phải là in offset hay không.
• Chú ý đến việc kiểm tra xem có thông tin bị tẩy xóa hay không.
• Kiểm Tra Dấu và Chữ Ký: Kiểm tra dấu và chữ ký của phòng Tài nguyên Môi trường hoặc văn phòng đất đai.
• Lưu ý rằng một số sổ giả có thông tin về dấu và chữ ký không thống nhất.
• Chú Ý Đến Chức Danh: Xác minh xem chức danh đề ký có phù hợp với người đang đảm nhận chức vụ không, tránh những không nhất quán trong thông tin.
• Kiểm Tra Con Dấu và Chữ Ký: Thông tin về con dấu và chữ ký cũng cần được kiểm tra để đảm bảo tính chính xác và pháp lý.
• So Sánh Với Nguyên Bản: Nếu có khả năng, so sánh sổ đỏ hiện tại với nguyên bản hoặc bản sao chính thức để đối chiếu thông tin.

Những lưu ý trên giúp bạn tăng cường khả năng nhận diện sổ đỏ thật và tránh rơi vào tình trạng lừa đảo khi thực hiện giao dịch bất động sản.

4. Câu hỏi thường gặp 

Sổ đỏ giả có thể làm giả hoàn toàn giống sổ đỏ thật hay không?

Không thể hoàn toàn giống. Sổ đỏ giả có thể có một số điểm khác biệt so với sổ đỏ thật, ví dụ như:

• Chất lượng giấy in kém hơn
• Màu sắc không chính xác
• Chữ ký và con dấu không rõ ràng
• Thông tin sai lệch hoặc không khớp với thông tin trên sổ đỏ gốc

Có thể dùng đèn pin để kiểm tra sổ đỏ thật, sổ đỏ giả hay không?

Có thể. Khi chiếu đèn pin vào dấu mộc trên sổ đỏ thật, sẽ thấy hình ảnh Quốc huy rõ ràng. Sổ đỏ giả thường không có hình ảnh Quốc huy hoặc hình ảnh Quốc huy mờ, không rõ ràng.

Nên mua nhà có sổ đỏ chung hay không?

Nên cân nhắc kỹ trước khi mua nhà có sổ đỏ chung. Sổ đỏ chung có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu và sử dụng đất đai.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Cách kiểm tra sổ đỏ thật, sổ đỏ giả, tránh bị lừa đảo. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.