Hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất sổ chung

Hợp đồng mua bán nhà là một văn bản rất quan trọng – vì nhà cửa luôn là tài sản lớn của cả một đời người. Ngoài việc phải tuân thủ các quy định mang tính bắt buộc như : phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên … tất cả mọi chi tiết khác có liên quan đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng. Trong bài viết này, Luật ACC sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất sổ chung. 

Căn cứ pháp lý 

Bộ luật dân sự năm 2015. 

Luật đất đai năm 2013. 

1. Điều kiện để mua bán nhà đất. 

Mua bán nhà đất là thủ tục là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

2. Nhà có sổ chung là gì ? 

Theo quy định tại (khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013)thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định pháp luật, hình thức xác lập quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên công nhận dưới 2 hình thức bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho một chủ sở hữu và “Giấy chứng nhận” quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sở hữu (sổ chung).

Theo đó việc cấp sổ chung sẽ được cơ quan quản lý nhà nước về “nhà đất” cấp trong một số trường hợp nhất định:

Nhà sổ chung là nhà không tách ra làm một cuốn sổ riêng biệt. Vấn đề này xuất hiện khi một miếng đất có thể xây nhiều căn nhà nhưng theo quy định pháp luật thì mỗi căn nhà không đáp ứng đủ điều kiện để tách thửa, tách sổ. Chẳng hạn theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND TP Hồ Chí Minh là 50m2, với chiều rộng tối thiểu là 4m, do vậy đối với các căn nhà không đáp ứng điều kiện tách thửa, tách sổ như trên thì họ sẽ không có sổ riêng biệt.

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Nhưng lưu ý, cần phân biệt giữa việc quy định hộ gia đình trong sổ hộ khẩu không đồng nhất với hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó những chủ thể được xem là có chung quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nhất định

(i) Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

(ii) Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, đối với trường hợp con sinh ra sau thời điểm Nhà nước giao, cho thuê đất thì sẽ không có chung quyền sử dụng đất.

3. Điều kiện mua bán nhà đất có sổ chung. 

Theo quy định pháp luật, việc định đoạt tài sản thuộc tài sản chung phải tuân thủ một số nguyên tắc nhất định.

Thứ nhất, việc định đoạt đối với tài sản chung thì phải có sự đồng ý, thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trong trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, nguyên tắc ưu tiên, trong trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu chung, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán. cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất sổ chung. 

Khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên mua bán có thể sử dụng mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Mẫu số 06 Phụ lục ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP. 

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------------- 

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

(Số: ...../HĐCNQSDĐ,TSGLĐ)

Hôm nay, ngày ...  tháng ... năm ..., Tại: ....... Chúng tôi gồm có:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A):

Ông/bà: ............. Năm sinh: ............ 

CMND số: .... Ngày cấp .... Nơi cấp ... 

Hộ khẩu: .............................................. 

Địa chỉ: ................................................. 

Điện thoại: ............................................ 

Và

Ông/bà: ......... Năm sinh: ..................... 

CMND số: ..... Ngày cấp ... Nơi cấp ..... 

Hộ khẩu: ................................................ 

Địa chỉ: .................................................... 

Điện thoại: ............................................... 

Là chủ sở hữu bất động sản: ................. 

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B):

Ông/bà: ....... Năm sinh: .......................... 

CMND số: .... Ngày cấp ...... Nơi cấp ....... 

Hộ khẩu: .................................................. 

Địa chỉ: ..................................................... 

Điện thoại: ............................................... 

Và

Ông/bà: .............. Năm sinh: .................... 

CMND số: .... Ngày cấp .....  Nơi cấp ....... 

Hộ khẩu: ................................................... 

Địa chỉ: ...................................................... 

Điện thoại: ................................................ 

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây: 

ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG

1.1. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo cụ thể như sau:

- Thửa đất số: ............................................. 

- Tờ bản đồ số: ............................................. 

- Địa chỉ thửa đất: ......................................... 

- Diện tích: .......... m2 (Bằng chữ:.......  )

- Hình thức sử dụng: ...................................... 

+ Sử dụng riêng: ....................................... m2

+ Sử dụng chung: ...................................  m2

- Mục đích sử dụng: .................................... 

- Thời hạn sử dụng: .................................... 

- Nguồn gốc sử dụng: ................................. 

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ..... 

2.2. Tài sản gắn liền với đất là: ................... 

.................................................................... 

Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: .........

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: ..... đồng.

(Bằng chữ: .......... đồng Việt Nam).

2.2. Phương thức thanh toán: ..... 

2.3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: VIỆC ĐĂNG KÝ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ LỆ PHÍ

3.1. Việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên A chịu trách nhiệm thực hiện.

3.2. Lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên A chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 4: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

4.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B vào thời điểm ...... 

4.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 5: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên ....  chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

6.1. Nghĩa vụ của bên A:

1. a) Chuyển giao đất, tài sản gắn liền với đất cho bên B đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận;
2. b) Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B.

6.2. Quyền của bên A:

Bên A có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; trường hợp bên B chậm trả tiền thì bên A có quyền:

1. a) Gia hạn để bên B hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên A, bên B vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại;
2. b) Bên B phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. 

ĐIỀU 7: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

7.1. Nghĩa vụ của bên B:

1. a) Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên A;
2. b) Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. c) Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. d) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

7.2. Quyền của bên B:

1. a) Yêu cầu bên A giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
2. b) Yêu cầu bên A giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận;
3. c) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng;
4. d) Được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. 

ĐIỀU 9: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

9.1. Bên A cam đoan:

1. a) Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2. b) Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. c) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

- Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1. d) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
2. e) Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

9.2. Bên B cam đoan:

1. a) Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2. b) Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
3. c) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
4. d) Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 

ĐIỀU 10: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

10.1. Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này.

10.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.

10.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ...... tháng ....... năm ...... đến ngày ...... tháng ..... năm .........

Hợp đồng được lập thành .......... (...........) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Hôm nay, ngày ...  tháng ....  năm ....  , tại: ... 

Tôi , Công chứng viên phòng Công chứng số ...... tỉnh (thành phố) ........

CÔNG CHỨNG:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ...........  và bên B là .... ; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- ..................................................... 

- Hợp đồng này được làm thành ..... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:

+ Bên A ...... bản chính;

+ Bên B ....... bản chính;

Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số ................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD.

Trên đây là nội dung bài viết của Luật ACC về “Hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất sổ chung ”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý độc giả có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian tham khảo nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải. Khách hàng có thể tham khảo và tải mẫu hợp đồng mua bán nhà đất tại đây.