Cách xử lý khi hợp đồng quá thời hạn đặt cọc?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Những điều cần biết khi đặt cọc là gì? Cách xử lý khi hợp đồng quá thời hạn đặt cọc? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà ACC chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

hợp đồng đặt cọc mua đất hết hạn

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

2. Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.

- Thời gian đặt cọc

- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.

Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.

- Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:

+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng.

+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).

- Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

- Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

- Xử lý về tiền đặt cọc.

- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

- Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

3. Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc quá thời hạn?

Mức “phạt cọc”

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mức phạt cọc như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thông thường là tiền) thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không có điều khoản phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp đôi, gấp ba tiền đặt cọc).

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn xử lý thế nào?

Thực tế không ít trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận bằng lời nói nên không chứng minh được dẫn tới tình trạng “dở khóc, dở cười” nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như: Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc,…

Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách xử lý theo đúng quy định hoặc chấp nhận bị phạt cọc để chuyển nhượng cho người khác vì cần tiền gấp.

Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên nhiều người cũng không biết cách xử lý.

Cách 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ (thường áp dụng cách này)

Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý (căn cứ khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự).

– Việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:

+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.

+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).

– Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.

Lưu ý 1: Pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý (có thể là một tháng hoặc ít hơn).

Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc; đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem; là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác; thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này; thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng; cho người khác và không bị phạt cọc.

Lưu ý 2: Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận; đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng; hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định; tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin; cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất; việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời; hoặc đề nghị thời gian khác; nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc; có thể khởi kiện tại Tòa án.

4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

• Tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là yêu cầu đòi lại tiền cọc.
• Trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc..

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận). Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

5. Trình tự thủ tục khởi kiện

Thành phần hồ sơ

• Đơn khởi kiện: mấu 23-DS Nghị quyết 012/2017/NQ-HĐTP;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
• Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
• Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý

• Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
• Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
• Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
• Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
• Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.

Cơ sở pháp lý: Điều 191, Điều 195, 196 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Bước 2: Chuẩn bị xét xử

• Lập hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự…
• Xác minh, thu thập chấp cứ
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu thấy cần thiết
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
• Đưa ra một trong các quyết định: tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết hoặc đưa vụ án ra xét xử.

Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Căn cứ khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử là:

• Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
• Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

• Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
• Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về hợp đồng đặt cọc mua đất hết hạn. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, các vấn đề về đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Luật ACC để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.