Mua bán đất đai là giao dịch có giá trị lớn, do vậy, việc ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất đóng vai trò vô cùng quan trọng. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn thông tin về Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất và những điều cần biết để bạn có thể thực hiện giao dịch một cách an toàn và hiệu quả.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất và những điều cần biết
1. Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, có thể hiểu hợp đông đặt cọc là thỏa thuận giữa hai bên, một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua bán đất sau này.
Đặc điểm:
- Là một loại hợp đồng bảo đảm (căn cứ khoản 5 điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP)
- Là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.
- Có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.
2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất
Dưới đây là mẫu tham khảo hợp đồng đặt cọc mua đất theo quy định của pháp luật:https://docs.google.com/document/d/1XNez4Fji6-v14sCDzUpCW1Y_p_QVYWLI/edit?usp=sharing&ouid=112689967845974018844&rtpof=true&sd=true
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------***--------
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v Mua bán nhà, đất)
Hôm nay, ngày …tháng … năm 20…. tại ……………. …………………………………..……..
……………………………………………………………………………………………………..
TP Hà Nội, chúng tôi gồm có:
I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):
Ông (Bà): ………………………………………………………………………………..................
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………...
II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):
Họ và tên chủ hộ:………………………………………………………………………..................
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………...
Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):
Ông (Bà): ………………………………………………………………………………..................
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………...
Ông (Bà): ………………………………………………………………………………..................
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………...
III. Cùng người làm chứng:
1.Ông(Bà): ……………………………………………………………………………..................
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………...
2.Ông(Bà): ……………………………………………………………………………..................
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………...
IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………… ………………………………….
Bằng chữ:………………………………………………………………………………………….
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: …………………….…, kể từ ngày …… tháng ………. năm 2010
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại ………………...........................
……………………………………………………………………………………………………...
Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : ……………………………..
…………………………….……………………….. với diện tích là ………….. .m2
giá bán là ………………………………………………….………………………………………..
2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả………………………………………...........................
khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước, ……………………. ….
……………………………………………………………………………………………………..
sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng Nhà Nước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào).
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;
b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;
2. Bên A có các quyền sau đây:
a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);
b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được)
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.
2. Bên B có các quyền sau đây:
Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được)
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
- Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
- Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
- Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.
- Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………………………….………….
Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.
……,ngày …tháng ..… năm 20…..
|
Bên A (Ký, ghi rõ họ tên) |
Bên B (Ký, ghi rõ họ tên) |
|
Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên) |
Người làm chứng (Ký, ghi rõ họ tên) |
3. Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?
Theo quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định về đặt cọc không đề cập đến việc phải có công chứng đối với các loại hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, việc công chứng mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia giao dịch, như:
Chứng minh tính pháp lý của hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc được công chứng có giá trị chứng minh cao hơn so với hợp đồng không công chứng.
Tăng tính ràng buộc pháp lý: Việc vi phạm hợp đồng đặt cọc được công chứng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng hơn so với hợp đồng không công chứng.
Dễ dàng giải quyết tranh chấp: Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng đặt cọc được công chứng sẽ là bằng chứng quan trọng để giải quyết vụ việc.
Do đó, mặc dù không bắt buộc, nhưng khuyến nghị nên công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.
Lưu ý:
- Nội dung hợp đồng đặt cọc mua đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng đặt cọc mua đất phải được lập thành văn bản và có đầy đủ các bên tham gia ký tên.
- Số tiền đặt cọc không được vượt quá 20% giá trị hợp đồng mua bán đất.
4. Trường hợp nào khi có tranh chấp xảy ra sẽ không bị phạt cọc?
Trường hợp nào khi có tranh chấp xảy ra sẽ không bị phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 351, Điều 584, không bị phạt cọc trong các trường hợp sau:
Cả hai bên đều có lỗi: Trường hợp này xảy ra khi cả hai bên đều vi phạm nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, dẫn đến việc không thể thực hiện hợp đồng. Ví dụ: bên bán giao sai diện tích thửa đất, bên mua thanh toán chậm trễ. Trong tình huống này, không bên nào bị phạt cọc vì cả hai đều góp phần vào việc gây ra tranh chấp.
Do sự kiện bất khả kháng: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện khách quan, do thiên tai, địch họa hoặc các biến cố khác mà con người không thể lường trước được, không thể cưỡng lại được và không thể khắc phục được. Ví dụ: lũ lụt, động đất, chiến tranh. Trong trường hợp này, không bên nào bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng đã gây ra việc không thể thực hiện hợp đồng.
Do có sự thỏa thuận khác của các bên: Các bên có thể thỏa thuận miễn cho nhau trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, do đó sẽ không bị phạt cọc. Trong trường hợp này, việc miễn trách nhiệm sẽ ngăn chặn việc áp đặt phạt cọc.
Lưu ý:
- Để được miễn phạt cọc, các bên cần phải chứng minh được mình thuộc vào một trong các trường hợp nêu trên.
- Việc chứng minh có thể được thực hiện bằng các bằng chứng như biên bản ghi nhận sự việc, tài liệu, chứng cứ, ý kiến của chuyên gia,...
- Nếu không đủ bằng chứng chứng minh, bên vi phạm hợp đồng vẫn có thể phải chịu phạt cọc.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, cũng có thể không bị phạt cọc trong một số trường hợp đặc biệt khác, ví dụ như:
- Hợp đồng đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nhưng do một bên vi phạm dẫn đến việc không thể giao kết hợp đồng.
- Hợp đồng đặt cọc có điều khoản miễn cho bên vi phạm trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
5. Những vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất
Ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất là một bước quan trọng trong giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên mua và bán. Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết hoặc chủ quan, nhiều người đã mắc sai lầm dẫn đến những tranh chấp đáng tiếc.
Dưới đây là những vấn đề quan trọng cần lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất:
- Thông tin các bên:
Xác định rõ ràng thông tin các bên: Họ và tên, địa chỉ, số điện thoại, email của bên bán và bên mua.
Số CMND/CCCD của bên bán và bên mua.Họ và tên, địa chỉ, số điện thoại, email của bên bán và bên mua.
- Thông tin về mảnh đất và các bên giao dịch:
Thông tin về mảnh đất: Cần xác định rõ thông tin về tài sản vị trí, diện tích, ranh giới, địa chính của thửa đất, số hiệu thửa đất, số tờ, số thửa, loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), tình trạng pháp lý của thửa đất (có sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ khác)..
- Nội dung hợp đồng đặt cọc:
Mức tiền đặt cọc: Mức tiền đặt cọc cần phù hợp với giá trị của mảnh đất và điều kiện tài chính của bên mua.
Điều khoản thanh toán: Cần ghi rõ số tiền thanh toán, thời gian thanh toán, phương thức thanh toán,...
Điều khoản giải quyết tranh chấp: Quy định rõ ràng về cách thức giải quyết tranh chấp trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn giữa hai bên.
Cam kết của các bên: Xác định rõ ràng nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên trong quá trình giao dịch.
Quyền và nghĩa vụ các bên: Xác định quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên nhằm tránh xảy ra tranh chấp sau này
Thời hạn hiệu lực hợp đồng: Cần ghi rõ thời hạn hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
- Hình thức hợp đồng:
Hợp đồng đặt cọc mua đất cần được lập thành văn bản và có chữ ký đầy đủ của hai bên.
Nên công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng tính pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho các bên.
- Lưu ý khác:
- Cần đọc kỹ lưỡng nội dung hợp đồng trước khi ký.
- Không nên thanh toán toàn bộ giá trị mảnh đất trước khi ký hợp đồng chính thức mua bán.
- Nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản nếu có bất kỳ thắc mắc nào.
6. Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đặt cọc mua đất có thể thay thế Hợp đồng mua bán đất hay không?
Không. Hợp đồng đặt cọc mua đất chỉ là bước đầu tiên trong quá trình mua bán đất, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, hai bên cần tiếp tục ký Hợp đồng mua bán đất để hoàn tất thủ tục giao dịch.
Bên nhận cọc có thể giữ tiền đặt cọc nếu bên đặt cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Không. Bên nhận cọc không thể giữ tiền đặt cọc nếu bên đặt cọc đơn phương chấm dứt hợp đồng vì lý do chính đáng. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên đặt cọc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên nhận cọc trả lại tiền đặt cọc nếu có lý do chính đáng.
Nếu bên bán hủy giao dịch mua bán đất, bên mua có được bồi thường hay không?
Có. Bên mua có quyền được bồi thường nếu bên bán hủy giao dịch mua bán đất. Mức bồi thường sẽ được thỏa thuận giữa hai bên hoặc xác định theo quy định của pháp luật.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất và những điều cần biết. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết
Nội dung bài viết:
Bình luận