Hợp đồng mua bán nhà là một văn bản rất quan trọng – vì nhà cửa luôn là tài sản lớn của cả một đời người. Ngoài việc phải tuân thủ các quy định mang tính bắt buộc như : phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên … tất cả mọi chi tiết khác có liên quan đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng. Trong bài viết này, Luật ACC sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến vấn đề quy định chuyển nhượng căn hộ chung cư.
Căn cứ pháp lý
Bộ luật dân sự năm 2015.
Luật đất đai năm 2013.
1. Quy định về hợp đồng mua bán nhà.
Dựa theo Bộ luật Dân sự 2015 được quy định và hướng dẫn sau:
Hình thức hợp đồng phải được lập thành văn bản được chứng thực hoặc công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền như phòng công chứng, ...Theo khoản 1, điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định hợp đồng mua bán phải được công chứng. Hợp đồng có hiệu lực thi hành là tại thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Giá và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận phải tuân theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận hoặc là nơi có nhà ở.
Nghĩa vụ và quyền của bên bán: Cần thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở nếu có. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua. Giao nhà đúng hẹn theo hợp đồng và thực hiện các thủ tục mua bán đúng theo quy định của pháp luật.
Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, trả tiền đúng theo phương thức đã thỏa thuận. Hoàn thành các thủ tục và không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như hợp đồng ký kết.
Nghĩa vụ và quyền lợi của bên mua: Trả đủ tiền đúng hạn theo phương thức đã thỏa thuận nếu không có thỏa thuận thì cần trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng hạn. Nếu mua nhà đang cho thuê cần đảm bảo lợi ích của người thuê trong hợp đồng thuê khi còn hiệu lực.
Được nhận nhà kèm theo hồ sơ đúng theo tình trạng trong hợp đồng. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà và giao nhà đúng hạn. Nếu chậm trễ thì phải bồi thường thiệt hại.
Nội dung hợp đồng: Căn cứ vào khoản 1 điều 123, điều 121 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng mua bán gồm:
Họ tên của cá nhân hoặc tổ chức cùng địa chỉ của các bên.
Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất gắn với nhà ở. Ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung cùng diện tích thuộc quyền sở hữu riêng.
Giá trị góp vốn hoặc giá giao dịch nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá và cần tuân thủ các quy định của Nhà nước nếu có.
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền, cam kết của các bên, thỏa thuận, thời điểm hợp đồng có hiệu lực, thời gian giao nhận nhà. Ngày, tháng, năm ký hợp đồng cùng chữ ký và ghi rõ họ tên của các bên nếu là tổ chức cần có con dấu.
2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư.
Căn hộ chung cư muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trường hợp căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận thì được phép chuyển nhượng thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
+ Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.”
Nội dung này được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD với điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
+ Điều kiện 1: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
+ Điều kiện 2: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Thực chất việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là việc người mua “thế chỗ” người bán.
3. Quy định chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ chung cư.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014:
Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
- Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”
Như vậy, bên mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư của mình khi chủ đầu tư chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
4. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Bước 1: Lập hợp đồng sang tên (văn bản chuyển nhượng)
* Nội dung hợp đồng
Căn cứ khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà gồm các nội dung chính sau:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các thỏa thuận khác.
* Mẫu hợp đồng tham khảo: Theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
* Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
* Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực nếu bên chuyển nhượng (bên bán) là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức mà không phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
* Thành phần hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như:
* Tiến hành công chứng, chứng thực
Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
* Thành phần hồ sơ
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
* Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Sau khi sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lưu ý: Ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người đề nghị phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Kết luận: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư là cách chuyển nhượng căn hộ chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng với điều kiện phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật ACC về “ Quy định về hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý độc giả có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian tham khảo nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải. Khách hàng có thể tham khảo và tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư tại đây.
Nội dung bài viết:
Bình luận