Trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển giao quyền lợi và trách nhiệm giữa các bên liên quan. Bài viết này sẽ trình bày chi tiết về những quy định và cung cấp mẫu hợp đồng cho trường hợp chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất
1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng một phần diện tích đất
1.1 Điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất
Quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 đề cập đến các điều kiện để thực hiện các quyền liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng và thế chấp quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể thực hiện những quyền này bằng cách góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tuân theo các điều kiện sau:
-
Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng và thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
-
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 của Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.
-
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng và thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.2 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi thực hiện việc chuyển nhượng, quy định tại khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 đặt ra yêu cầu việc lập hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này được mô tả như sau: "Quy trình công chứng và chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải tuân theo các nguyên tắc sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
2. Thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng một phần diện tích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 75 của Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ, một cách cụ thể để thi hành Luật Đất đai năm 2013, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, họ phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc và tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi thực hiện quy trình chuyển nhượng cho người khác.
2.1 Điều kiện tách thửa
Thửa đất mới được hình thành thông qua quá trình tách thửa và thửa đất còn lại sau tách thửa phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
-
Diện tích tối thiểu (tuỳ thuộc vào quy định của từng địa phương).
-
Kích thước cạnh của thửa đất (tuỳ thuộc vào quy định của từng địa phương), thường có các quy định như sau:
-
Kích thước cạnh mặt tiền: không dưới 4 mét;
-
Kích thước cạnh tiếp giáp với cạnh mặt tiền (theo hướng vuông góc): không dưới 5 mét.
-
2.2 Chuẩn bị hồ sơ tách thửa
Theo quy định tại khoản 11 của Điều 9 trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ đề nghị tách thửa đất trong quy trình chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, các tài liệu cần kèm theo bao gồm:
-
Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK.
-
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Bản vẽ thửa đất (nếu có).
-
Bản sao chứng thực CMND, sổ hộ khẩu của các bên liên quan.
-
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên.
2.3 Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo quy định tại Điều 75 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, quy trình thực hiện tách thửa được thực hiện như sau:
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa: Hồ sơ này cần được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ là UBND cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
-
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, sau đó trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
-
Trong trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
Bước 3: Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
-
Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.
-
Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa.
-
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết: Theo quy định tại khoản 40 của Điều 2 trong Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
3. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất
-------------------------------------------------------------------------
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hôm nay, ngày....tháng.....năm 20…., tại trụ sở Văn phòng công chứng Minh Khuê, thành phố Hà Nội, địa chỉ: Số …., đường Phạm Hùng, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Chúng tôi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên A):
Ông: ; sinh ngày
Giấy chứng minh nhân dân sốcấp ngày/ /tại ,
Hộ khẩu thường trú: số , phường , quận , thành phố Hà Nội.
Địa chỉ liên hệ:
Cùng vợ là bà , sinh ngày ,
Giấy chứng minh nhân dân sốcấp ngày/ /tại ,
Hộ khẩu thường trú: số , phường , quận , thành phố Hà Nội.
Địa chỉ liên hệ:
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên B):
Ông , sinh ngày
Giấy chứng minh nhân dân sốcấp ngày/ /tại ,
Hộ khẩu thường trú: số , phường , quận , thành phố Hà Nội.
Địa chỉ liên hệ:
Cùng vợ là bà , sinh ngày ,
Giấy chứng minh nhân dân sốcấp ngày / /tại ,
Hộ khẩu thường trú: số , phường , quận , thành phố Hà Nội.
Hai bên cùng nhau tự nguyện giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều khoản cụ thể sau đây:
ĐIỀU 1
Thửa đất chuyển nhượng
1.1.Nguồn gốc sử dụng thửa đất:
Bên A là chủ sở hữu quyền sử dụng thửa đất số , tờ bản đồ số , tại địa chỉ: , thành phố Hà Nội("Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" số , MS: , số vào sổ cấp GCN quyền sử dụng đất: , số QĐ:do UBND , thành phố Hà Nội cấp ngày ). Đặc điểm thửa đất được ghi cụ thể trong Giấy chứng nhận nêu trên.
1.2. Bằng Hợp đồng này Bên Ađồng ý bán đứt cho Bên B quyền sử dụng một phần thửa đất nêu trên. Phần thửa đất đem chuyển dịch theo Hợp đồng này được Văn phòng đăng ký đất và nhà - Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra và xác định trong Công văn số , ngày /200, cụ thể như sau:
- Diện tích đất sử dụng riêng:m2( mét vuông).
- Loại đất: Đất ở tại đô thị.
- Thời hạn sử dụng: Lâu dài.
- Ví trí phần thửa đất chuyển dịch theo Hợp đồng này được giới hạn bởi các điểm theo Hồ sơ kỹ thuật thửa đất sốdolập ngày /200.
- Phần thửa đất được chuyển dịch theo Hợp đồng này sẽ được nhập vào thửa đất số , tờ bản đồ số , tại, thành phố Hà Nội.
1.3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất nêu trên với những điều kiện nêu tại Điều 2, Điều 3 dưới đây.
ĐIỀU 2
Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là:đ ( triệu đồng) tiền Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B sẽ thanh toán hết toàn bộ số tiền nêu trên cho Bên A sau khi hai bên ký Hợp đồng này.
2.3. Việc thanh toán số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên công chứng hợp đồng này.
ĐIỀU 3
Chuyển giao quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến đất
Bên A sẽ chuyển giao một phần thửa đất đúng như hiện trạng được nêu tại điểm 1.2 Điều 1 nêu trên cho Bên B cùng toàn bộ bản chính hồ sơ giấy tờ có liên quan đến thửa đất sau khi hai bên ký hợp đồng này. Việc giao thửa đất nêu trên do hai Bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên công chứng hợp đồng này..
Đăng ký quyền sử dụng đất
4.1 Bên B có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; Bên A cũng có nghĩa vụ cùng với Bên B hoàn thành các thủ tục đăng ký đó.
4.2. Quyền sử dụng đối với một phần thửa đất nêu tại điểm 1.2 Điều 1 được chuyển cho Bên B, kể từ thời điểm Bên B thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
ĐIỀU 5
Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí
Thuế và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm nộp (Trừ thuế thu nhập cá nhân).
ĐIỀU 6
Giải quyết tranh chấp Hợp đồng
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai Bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 7
Cam đoan của các bên
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
7.1. Bên A cam đoan:
a. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
b. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
c. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
- Thửa đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
e. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
7.2. Bên B cam đoan:
a. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
b. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
c. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
d. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 8
Điều khoản cuối cùng
8.1. Bản hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký vào hợp đồng và được công chứng. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai Bên lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.
8.2. Hai Bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
8.3. Hai Bên đã tự đọc lại, nghe Công chứng viên đọc lại Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký (điểm chỉ ngón trỏ bàn tay phải) vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên.
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
(Bên A) (Bên B)
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Hôm nay, ngày , tháng , năm Hai ngàn lẻ chín (//2009), tại tại trụ sở Văn phòng Công chứng SUNLAW, địa chỉ: Số ….., đường Phạm Hùng, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Tôi, Nguyễn Văn A- Công chứng viên Văn phòng Công chứng SUNLAW thành phố Hà Nội ký tên dưới đây:
CÔNG CHỨNG:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG/Bên A:
Ông và vợ là bà .
Bà .
- Hai Bên có tên, chứng minh nhân dân, địa chỉ ghi ở phần trên của Hợp đồng.
- Hai Bên đã tự nguyện giao kết Hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung Hợp đồng.
- Tại thời điểm công chứng, hai Bên có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật.
- Nội dung thoả thuận của các Bên trong Hợp đồng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội.
- Hai Bên đã đọc lại, nghe tôi đọc lại Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký tên (điểm chỉ) vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi.
- Hợp đồng này được làm thành 05 bản chính (mỗi bản chính gồm 05 tờ, 05 trang):
+ Lưu tại Văn phòng Công chứng SUNLAW thành phố Hà Nội 01 bản chính.
+ 01 bản chính lưu tại Cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có thẩm quyền.
+ 01 bản chính lưu tại Cơ quan thuế có thẩm quyền.
+ Bên A, Bên B mỗi bên giữ 01 bản chính.
Số công chứng:/HĐCQSDĐ, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD
CÔNG CHỨNG VIÊN
Câu hỏi thường gặp
Câu hỏi: Điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất: Quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013 đề cập đến điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng, và thế chấp quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện nào?
Trả lời: Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền liên quan bằng cách góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tuân theo điều kiện như sau:
- Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định khác).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện trên, còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật đất đai 2013.
Câu hỏi: Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực. Vì sao yêu cầu này được đặt ra?
Trả lời: Quy định này được đặt ra để đảm bảo tính minh bạch và xác thực của hợp đồng. Quy trình công chứng và chứng thực giúp đảm bảo tính chính xác, hiệu lực và đúng đắn của hợp đồng, đặc biệt là trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhằm tránh tranh chấp và lạm dụng quyền.
Câu hỏi: Theo quy định của Điều 75 của Nghị định số 43/2013/NĐ-CP, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất. Điều kiện nào cần đáp ứng khi thực hiện thủ tục tách thửa?
Trả lời: Thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng những yêu cầu sau:
- Diện tích tối thiểu (tuỳ theo quy định của từng địa phương).
- Kích thước cạnh (tuỳ theo quy định của từng địa phương, có thể bao gồm kích thước cạnh mặt tiền và cạnh tiếp giáp).
Câu hỏi: Trong quá trình chuyển nhượng một phần diện tích sử dụng đất, những giấy tờ nào cần thiết để thực hiện giao dịch này?
Trả lời: Các giấy tờ quan trọng bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã công chứng hoặc chứng thực).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc hoặc sao y công chứng).
- Bản vẽ mô tả vị trí, diện tích chuyển nhượng.
- Bản sao Công bố quy hoạch sử dụng đất.
- Bản sao Điều lệ quản lý và sử dụng đất của cộng đồng dân cư.
Nhớ kiểm tra và tuân thủ các quy định cụ thể tại vùng bạn đang thực hiện giao dịch, vì có thể có sự biến động theo quy định của từng địa phương.
Nội dung bài viết:
Bình luận