Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ được không?

Việc hai anh em cùng đứng tên trên sổ đỏ là một tình huống pháp lý không hiếm khi có sự chia sẻ, kế thừa hoặc đầu tư chung vào một mảnh đất. Hãy cùng tìm hiểu về những khía cạnh pháp lý của việc hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ và những điều cần lưu ý khi đối mặt với tình huống này.

Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ được không?

1. Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ được không? 

Điều 98 Luật đất đai 2013, Khoản 2, quy định rõ ràng về việc ghi đầy đủ thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở. Mỗi người có chung quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở sẽ được cấp một Giấy chứng nhận riêng, và trong trường hợp có yêu cầu, có thể cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện.

Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

• Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
• Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
• Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
• Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.

Từ những quy định trên, có thể thấy hai anh em vẫn có thể cùng đứng tên sổ đỏ.

2. Phân chia quyền lợi khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ

Việc cả hai anh em cùng đứng tên trên sổ đỏ, dù là cho loại đất nào, như đất xen kẹt hay đất ở, thường mở ra khả năng cao về việc tiến hành phân quyền sử dụng đất. Quyết định phân chia này phụ thuộc vào thông tin đã ghi rõ trên Giấy chứng nhận, và có hai trường hợp cơ bản sau:

Trường hợp 1: Sổ đỏ đã xác định rõ diện tích của từng người trong phần đất chung

Trong trường hợp này, nếu Giấy chứng nhận đã ghi rõ diện tích được hưởng của mỗi người, quyết định phân chia sẽ dựa trên thông tin này. Mỗi người sẽ được hưởng diện tích tương ứng đã ghi rõ trên giấy chứng nhận đối với mảnh đất chung.

Trường hợp 2: Sổ đỏ không xác định phần diện tích riêng của từng người

Theo Khoản 2 Điều 218 của Bộ Luật Dân sự 2015, về việc Định đoạt tài sản chung: "Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật."

Tùy thuộc vào thỏa thuận cuối cùng giữa cả hai bên, mỗi người sẽ được hưởng diện tích đã thống nhất đối với mảnh đất chung. Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận và xảy ra tranh chấp, có thể yêu cầu tòa án giải quyết vấn đề phân chia tài sản chung theo quy định tại Tòa án nhân dân nơi có đất, theo Khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13.

Thỏa thuận phân chia di sản đã lập trước đó sẽ là căn cứ để tòa án xác định tỷ lệ hưởng giữa cả hai anh em.

3. Mua bán đất giữa 2 anh em trên thửa đất cả 2 cùng đứng tên sổ đỏ

Nếu kích thước của mảnh đất không đủ để tách thành hai, nhưng một trong hai anh em muốn sử dụng đất cho mục đích cá nhân và nhận được sự đồng ý từ bên còn lại, thì hoàn toàn có khả năng thực hiện việc mua bán đất đối với mảnh đất mà cả hai đang có tên.

Nếu một trong hai anh em đồng ý bán đất thông qua hình thức tặng cho hoặc thừa kế

Theo khoản 10, Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP:

• Nhà, đất được thừa kế hoặc tặng giữa: Vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ và con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi; cha chồng, mẹ chồng và con dâu; cha vợ, mẹ vợ và con rể; ông nội, bà nội và cháu nội; ông ngoại, bà ngoại và cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, người mua mảnh đất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định.

Nếu một trong hai anh em thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với nội dung là mua bán thì theo Khoản 1, Điều 4 Luật Thu nhập cá nhân và Thông tư 301/2016/TT-BTC:

• "Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ và con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi; cha chồng, mẹ chồng và con dâu; cha vợ, mẹ vợ và con rể; ông nội, bà nội và cháu nội; ông ngoại, bà ngoại và cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Với trường hợp này, bên mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ và không cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

4. Thủ tục Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ

Thủ tục Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ

Về phía người nộp hồ sơ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Giấy tờ cá nhân: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân.
• Các giấy tờ chứng minh: Hợp đồng mua bán nhà đất, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất chung.
• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Giấy tờ chứng minh hai anh em là anh em ruột: Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,...
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản mua nhà: Sao kê tài khoản ngân hàng, giấy tờ chứng minh thu nhập,...

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Bạn phải nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
• Khi nộp, nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì bạn sẽ được cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ thông báo và hướng dẫn nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời hạn tối đa 03 ngày.

Về phía văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và xác nhận vào đơn đề nghị việc cấp đổi Giấy chứng nhận

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ các thông tin vào sổ tiếp nhận và đưa phiếu cho người nộp hồ sơ.

Bước 2: Lập hồ sơ để trình cho cơ quan có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Sau khi có kết quả, cơ quan có thẩm quyền sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5. Câu hỏi thường gặp 

Nếu một trong hai anh em muốn bán hoặc chuyển nhượng phần của mình, liệu có thể thực hiện được không?

Có, nếu cả hai anh em đều đồng ý, việc bán hoặc chuyển nhượng phần của một trong hai anh em có thể thực hiện được.

Cần phải có sự đồng thuận của cả hai anh em để thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất không?

Thường cần sự đồng thuận của cả hai anh em để thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất.

Có nên ký kết hợp đồng chia tài sản trước khi mua đất cùng nhau không?

Có, ký kết hợp đồng chia tài sản trước có thể giúp rõ ràng hóa quyền lợi và trách nhiệm của cả hai anh em.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ được không. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.