Giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không?

Tình trạng mua bán đất bằng giấy tờ 3 lá ảnh hưởng đến an ninh trật tự, quản lý đất đai, gây khó khăn cho công tác thu thuế. Từ đó, gây ra khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu, dễ xảy ra tranh chấp, nguy cơ bị lừa đảo và không được thế chấp vay ngân hàng. Vậy, giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không? ACC sẽ giải đáp vấn đề này cho bạn.

1. Giấy tờ ba lá là gì?

Giấy tờ ba lá là thuật ngữ dùng để chỉ bộ hồ sơ gồm 3 tài liệu liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

1.1 Giấy mua bán đất viết tay:

• Đây là văn bản ghi nhận thỏa thuận giữa bên mua và bên bán về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ cần thể hiện đầy đủ thông tin về:

• Bên mua: Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD.
• Bên bán: Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD.
• Vị trí, diện tích, thửa đất, tờ bản đồ.
• Giá trị giao dịch.
• Các điều khoản và cam kết của hai bên.

• Giấy tờ cần được hai bên ký tên, đóng dấu (nếu có).

1.2 Giấy nộp thuế sử dụng đất:

• Chứng minh việc người bán đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho thửa đất liên quan.
• Giấy tờ cần thể hiện đầy đủ thông tin về:

• Năm thuế.
• Diện tích đất.
• Số tiền thuế đã nộp.

1.3 Giấy xác minh nguồn gốc đất:

• Do UBND cấp xã, phường nơi có thửa đất xác nhận.
• Xác nhận tính hợp pháp của thửa đất, không tranh chấp, không kê biên, không nằm trong quy hoạch.

Lưu ý:

• Giấy tờ ba lá không phải là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Tùy theo từng trường hợp cụ thể, hồ sơ chuyển nhượng đất có thể có thêm các giấy tờ khác như: Giấy đồng ý của vợ/chồng, Giấy ủy quyền, Giấy phép xây dựng,...

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013:

• Điều 101 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Điều 146 quy định về việc cấp đổi sổ đỏ.

Nghị định 18/2014/NĐ-CP:

• Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với nhà ở.

Thông tư 02/2014/TT-BTNMT:

• Hướng dẫn về nội dung hồ sơ, trình tự, thủ tục và thời hạn giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với nhà ở.

2. Giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không? 

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, giấy tờ ba lá được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi những hồ sơ, giấy tờ này được cơ quan có thẩm quyền chứng thực rõ ràng, đồng thời khu đất không nằm trong vùng quy hoạch, được đóng thuế đầy đủ, rõ ràng thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

3. Việc mua bán chuyển nhượng đất ba lá có hợp pháp hay không?

Việc mua bán chuyển nhượng đất ba lá có thể hợp pháp hoặc không hợp pháp, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Điều kiện để mua bán chuyển nhượng đất ba lá hợp pháp phải hợp pháp như đã nêu ở phần nội dung trên.

Tuy nhiên, việc mua bán chuyển nhượng đất ba lá tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, vì:

• Giấy tờ ba lá không phải là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và không có giá trị pháp lý cao.
• Khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu thửa đất.
• Dễ xảy ra tranh chấp với người khác.
• Có thể bị lừa đảo.

Do đó:

• Nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi mua bán chuyển nhượng đất ba lá.
• Nên tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn cụ thể về từng trường hợp.
• Tốt nhất nên mua bán đất có sổ đỏ để đảm bảo an toàn pháp lý.

4. Kinh nghiệm mua đất  giấy tờ ba lá an toàn, đúng luật

Kinh nghiệm mua đất  giấy tờ ba lá an toàn, đúng luật

Mua bán đất đai với giấy tờ ba lá tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, do đó, cần cẩn trọng và thực hiện theo các bước sau để đảm bảo an toàn, đúng luật:

4.1 Kiểm tra kỹ lưỡng tính hợp pháp của thửa đất:

Giấy tờ ba lá:

• Xác minh tính hợp lệ của Giấy mua bán đất viết tay, Giấy nộp thuế sử dụng đất, Giấy xác minh nguồn gốc đất.
• Kiểm tra thông tin về bên mua, bên bán, diện tích, vị trí, thửa đất, tờ bản đồ, giá trị giao dịch,...
• Đảm bảo hai bên ký tên, đóng dấu (nếu có).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):

• Yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ chính chủ, hợp pháp.
• Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ trùng khớp với thực tế và các giấy tờ liên quan.
• Phát hiện dấu hiệu giả mạo, tẩy xóa, sửa chữa.

Quy hoạch:

• Tra cứu thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng để đảm bảo thửa đất không nằm trong quy hoạch.
• Xem xét các quy định về xây dựng, sử dụng đất tại khu vực.

Tranh chấp:

• Tìm hiểu kỹ về lịch sử tranh chấp, nếu có, cần giải quyết dứt điểm trước khi mua.
• Tra cứu thông tin tại cơ quan tư pháp, UBND địa phương.

4.2 Tham khảo ý kiến luật sư:

• Luật sư có chuyên môn về đất đai sẽ giúp đánh giá tính hợp pháp của thửa đất, soạn thảo hợp đồng mua bán an toàn, hợp pháp.
• Luật sư tư vấn về các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4.3 Lập hợp đồng mua bán đất:

• Hợp đồng cần thể hiện đầy đủ thông tin về bên mua, bên bán, thửa đất, giá trị giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Hợp đồng cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

4.4 Thanh toán và bàn giao đất:

• Thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo an toàn, có dấu vết giao dịch.
• Lập biên bản bàn giao đất ghi rõ tình trạng thửa đất, tài sản trên đất.

4.5 Đăng ký quyền sử dụng đất:

Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới.

Lưu ý:

• Cần cẩn thận với các trường hợp rao bán đất giá rẻ, giấy tờ ba lá không rõ ràng.
• Không nên giao dịch qua trung gian không uy tín.
• Nên thực hiện giao dịch tại văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn.

5. Câu hỏi thường gặp 

5.1 Quy trình làm sổ đỏ từ giấy tờ ba lá?

• Nộp hồ sơ lên cơ quan đăng ký đất đai.
• Cơ quan đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ.
• Công báo thông tin chuyển nhượng.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

5.2 Thời gian làm sổ đỏ từ giấy tờ ba lá?

• Thông thường từ 30 đến 45 ngày.
• Có thể lâu hơn nếu hồ sơ thiếu sót hoặc gặp vướng mắc pháp lý.

5.3 Có trường hợp nào không thể làm sổ đỏ từ giấy tờ ba lá?

• Thửa đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy tờ hợp pháp khác.
• Thửa đất tranh chấp, kê biên, nằm trong quy hoạch.
• Người bán không đủ quyền và hành vi pháp lý để chuyển nhượng đất.
• Người mua không đủ điều kiện để nhận quyền sử dụng đất.

5.4 Có thể ủy quyền cho người khác làm sổ đỏ từ giấy tờ ba lá?

• Có thể. Cần có Giấy ủy quyền hợp lệ.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không? Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.