Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liền kề

Trong thế giới đầy những quy hoạch đô thị ngày càng chặt chẽ, giải quyết tranh chấp đất đai liền kề trở thành mối quan tâm hàng đầu. Bài viết này sẽ đưa ra những phương pháp và thông tin về quy định pháp luật, nhằm hỗ trợ mọi người trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai liền kề một cách hiệu quả.

Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liền kề

I. Tìm hiểu trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề

1.1 Ranh giới đất liền kề được hiểu như thế nào?

Ranh giới đất liền kề là đường biên định rõ trên bản đồ hoặc thông qua các mốc địa lý, phân chia giữa hai thửa đất liền kề để xác định quyền sử dụng đất của các chủ thể có thẩm quyền. Các quyền này bao gồm quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với phần đất cụ thể, được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới đất liền kề phân định rõ quyền lợi và trách nhiệm về việc chiếm hữu và sử dụng đất giữa người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề đối với một khu vực đất cụ thể.

1.2 Hướng dẫn cách xác định ranh giới thửa đất liền kề

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 cụ thể tại khoản 1 Điều 175 quy định:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.”

Ngoài những quy định đã nêu, khi xác định ranh giới đất đai, cần tuân thủ theo quy định tại Điều 11 của Thông tư 25/2014/TT – BTNMT, đề cập đến việc quy định về bản đồ địa chính.

Đầu tiên, trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải hợp tác với người hướng dẫn để nhận sự hỗ trợ và hướng dẫn trong quá trình xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất. Cùng với người sử dụng và quản lý đất liên quan, họ tiến hành xác định ranh giới, đặt mốc giới trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như là cơ sở.

Thứ hai, ranh giới thửa đất được xác định dựa trên tình trạng hiện tại đang sử dụng, quản lý, và được điều chỉnh theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, cũng như kết quả giải quyết tranh chấp và các quyết định hành chính có liên quan.

Trong trường hợp tranh chấp về ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc cần thông báo cho Ủy ban cấp xã. Nếu tranh chấp chưa được giải quyết khi đo đạc tại địa phương và ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đã được xác định, đo đạc sẽ tuân theo ranh giới thực tế đó. Nếu không xác định được ranh giới thực tế, đơn vị có quyền đo vẽ khoảng bao các thửa đất tranh chấp, và đồng thời phải lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp.

Các chủ thể sở hữu các thửa đất liền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, duy trì ranh giới chung, không được xâm phạm hoặc thay đổi các mốc giới ngăn cách. Ngay cả trong trường hợp ranh giới là các yếu tố như kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, cũng cần tuân thủ. Đồng thời, ranh giới giữa các thửa đất cũng cần được thể hiện rõ trong bản đồ địa chính của địa phương.

II. Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liền kề

Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai liền kề

2.1 Đất liền kề bị lấn ranh thì phải làm sao?

Trong trường hợp đất liền kề bị lấn ranh, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau. Nếu không thể đạt được thỏa thuận, quy trình hòa giải có thể được triển khai. Thủ tục hòa giải được thực hiện như sau:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp về đất đai tự giải quyết, và nếu không thể tự giải quyết được, các bên có thể nộp đơn đến Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp đất để yêu cầu hòa giải. Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân chịu trách nhiệm tổ chức quá trình hòa giải và hợp tác với Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên khác của Mặt trận, cũng như các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban Nhân dân cấp xã phải được thực hiện trong khoảng thời gian 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải

2.2 Cơ quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề?

Theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 của Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về ranh giới đất liền kề được phân chia như sau:

1. Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thông qua phương tiện hòa giải tại cấp cơ sở.

2. Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với các trường hợp mà đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Còn đối với các trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư, thì thẩm quyền thuộc về Chủ tịch Ủy ban cấp huyện.

3. Trường hợp đương sự nộp đơn khởi kiện, thì Tòa án Nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề.

2.3 Thời hạn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất liền kề

Tranh chấp về quyền sử dụng đất xảy ra khi có mâu thuẫn về người có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp về ranh giới thửa đất.

Theo quy định tại khoản 3 của Điều 155 trong Bộ luật Dân sự 2015, thì không áp dụng thời hiệu giải quyết tranh chấp trong trường hợp:

“3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.”

Do đó, trong trường hợp tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề, nếu nằm trong khối phạm vi tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện để giải quyết tranh chấp. Nói cách khác, thời hạn giải quyết tranh chấp là vĩnh viễn và không bị ràng buộc bởi một khoảng thời gian cụ thể.

III. Thủ tục tranh chấp ranh giới đất liền kề

3.1 Thủ tục khởi kiện

Trong trường hợp các bên không đạt được sự hoà giải trong tranh chấp ranh giới đất liền kề, quy trình khởi kiện tại toà án sẽ được thực hiện để giải quyết tranh chấp.

Để chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai, nội dung cụ thể của hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

1. Các loại giấy tờ liên quan đến đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc các giấy tờ khác theo quy định của Luật Đất đai 2013 (Điều 100).
2. Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
3. Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định cấp đất, bản án, quyết định của Tòa án và các văn bản tương tự (trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
4. Các biên bản giải quyết của cơ quan chức năng.
5. Biên bản hòa giải tại xã, phường.

Cuối cùng, bước thứ ba là nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, có thể thực hiện qua các hình thức như nộp đơn trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp đơn qua đường bưu điện, đồng thời cần xác định vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.

3.2 Thủ tục kháng cáo

Kháng cáo là quá trình tố tụng được thực hiện sau khi tòa án sơ thẩm đã ra phán quyết. Trong trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định của tòa sơ thẩm, người đó có quyền yêu cầu tòa cấp trên xem xét lại vụ án theo trình tự phúc thẩm.

Quy trình kháng cáo bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ kháng cáo Người kháng cáo cần chuẩn bị hồ sơ kháng cáo đầy đủ, bao gồm đơn kháng cáo và các tài liệu, chứng cứ liên quan. Đơn kháng cáo cần chứa các thông tin sau đây:

• Ngày, tháng, năm viết đơn kháng cáo.
• Tên, địa chỉ, số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người kháng cáo.
• Kháng cáo toàn bộ hoặc phần của bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật.
• Lý do kháng cáo và yêu cầu cụ thể của người kháng cáo.
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của người kháng cáo.

Bước 2: Gửi đơn kháng cáo Sau khi chuẩn bị hồ sơ, người kháng cáo có thể gửi đơn kháng cáo trực tiếp đến Tòa án xử sơ thẩm hoặc Tòa án cấp phúc thẩm.

IV. Một số Bản án về giải quyết tranh chấp ranh giới đất

Bản án 93/2020/DS-PT ngày 25/05/2020 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại

• Cấp xét xử: Phúc thẩm.

• Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

• Trích dẫn nội dung: "Nguồn gốc đất của ông S và bà C là do cha của ông S, tên Nguyễn Văn O để lại cho ông S sử dụng. Ông S đã kê khai được và cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho thửa đất số 607, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.025m2, qua đo đạc thực tế 1.506,2m2, mục đích sử dụng là đất T, được cấp ngày 06/11/1995. Tuy nhiên, quá trình kê khai của ông S không có đo đạc thực tế, và cấp giấy theo bản đồ giải thửa 299. Theo bà C, trong quá trình sử dụng, ranh giới giữa đất của ông S và bà H có bờ ruộng của ông S làm ranh, còn phía đất bà H và ông H1 là đất ao. Phần đất của ông S có trồng tràm và gáo, cách ranh đất bà H, ông H1 khoảng 4,5m đến 5m. Bà C xác định ranh đất giữa ông S và bà H là các mốc M9, M10, M2, A, M3 thể hiện trên sơ đồ tranh chấp ranh đất ngày 10/9/2015. Ông H1 và bà H cho rằng ranh đất giữa hai bên là các mốc M8, M4, M11, M3, chứ không phải theo yêu cầu của bà C."

• Kết quả giải quyết: Tòa án phúc thẩm đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bản án 55/2019/DS-PT ngày 19/11/2019 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất

• Cấp xét xử: Phúc thẩm.

• Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc.

• Trích dẫn nội dung: "Hiện tại, do tình trạng sử dụng đất của thửa 206 và 207 (theo bản đồ lập năm 1978) của hộ ông N và hộ ông S đã trải qua nhiều biến động, làm cho cả ông N, ông S và cơ quan chính quyền địa phương đều không thể xác định ranh giới chính xác giữa thửa 206 và thửa 207. Trong thực tế sử dụng đất, cả ông N và ông S, khi cụ E1 còn sống, hay hộ ông T, ông R, và ông H khi cụ G2, cụ T2 và cụ Đ1 còn sống, đều không thực hiện đo đạc trên thực tế, mà số liệu được ghi chép tại sổ mục kê lập năm 1974 do các cụ tự kê khai. Do đó, diện tích ghi trên sổ sách và diện tích thực tế không khớp nhau, đồng thời, quá trình sử dụng đất hiện tại đã có nhiều biến động. Điều này làm rõ tại sao trong quá trình giải quyết tranh chấp, các cơ quan chức năng thực hiện đo đạc đất của các bên đã gặp khó khăn và dẫn đến sự không đồng nhất về số liệu."

• Kết quả giải quyết: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đã bị bác từ chối.

Bản án 04/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất

• Cấp xét xử: Sơ thẩm.

• Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Thái Bình.

• Trích dẫn nội dung: "Tính từ tháng 6/2017, ông T và bà V đã lưu ý đến sự thay đổi về ranh giới giữa thửa đất của họ với thửa đất của ông S và bà N. Ông S và bà N được cho là đã tự tiện xây dựng một bức tường, lấn sang phần đất của ông T và bà V, cụ thể là phía mặt đường rộng 0,3m và phía thủy lợi rộng 1,3m, chiều dài 19m, tạo nên diện tích lấn chiếm là 15m2. Ông S và bà N không nhớ thời điểm xây dựng bức tường và phủ nhận việc lấn chiếm đất của ông T và bà V. Kết quả xác minh thực tế cho thấy rằng vào tháng 6/2017, ông S và bà N đã tự tiện xây dựng bức tường, lấn sang đất của ông T và bà V, với chiều dài 19,11m.

• Kết quả giải quyết: Tòa án sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bản án 28/2018/DS-PT ngày 19/01/2018 về tranh chấp dân sự - ranh giới quyền sử dụng đất

• Cấp xét xử: Phúc thẩm.

• Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

• Trích dẫn nội dung: "Trong quá trình sử dụng đất, hộ bà D và hộ bà A đã thực hiện kê khai đăng ký và nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, việc này được thực hiện theo trình tự đúng tại thời điểm cấp giấy, nhưng không có đo đạc thực tế. Phần đất của bà D đang gây tranh chấp thuộc thửa số 1, tờ bản đồ số 6, có diện tích theo giấy chứng nhận là 2.011m2 loại đất vườn; giáp ranh với đất của hộ bà Võ Thị A, được cấp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 777m2 thuộc thửa số 3, tờ bản đồ số 1, loại đất thổ + vườn. Dựa vào biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và bản đồ trích đo khu đất, phần diện tích thực tế mà cả hai bên đang sử dụng đều thiếu so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do cả hai hộ đều không có đo đạc thực tế khi kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, nên không có căn cứ để xác định diện tích bị thiếu của hộ bà D là do bên bà A lấn chiếm, vì diện tích đất của hộ bà A cũng bị thiếu so với diện tích trên giấy chứng nhận."

• Kết quả giải quyết: Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bản án 08/DS-PT ngày 23/09/2015 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đât và yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản

• Cấp xét xử: Phúc thẩm.

• Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Hà Giang.

• Trích dẫn nội dung: "Trong vụ án này, nguyên đơn đưa ra rằng trong quá trình xây dựng, bị đơn đã xây nhà đè lên một phần móng nhà của nguyên đơn. Nguyên đơn đề nghị Tòa án giải quyết, yêu cầu bị đơn trả lại diện tích đất đã xây lấn sang đất của nguyên đơn và bồi thường thiệt hại phần móng nhà bị hư hỏng do việc xây dựng trái phép. Phần đất mà nguyên đơn đề xuất Tòa án xem xét giải quyết nằm giữa ranh giới quyền sử dụng của nguyên đơn và bị đơn, không có liên quan đến quyền sử dụng đất của các gia đình khác liền kề."

• Kết quả giải quyết: Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

V. Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Ranh giới đất liền kề được hiểu như thế nào?

Trả lời: Ranh giới đất liền kề là đường biên định rõ trên bản đồ hoặc thông qua các mốc địa lý, phân chia giữa hai thửa đất liền kề để xác định quyền sử dụng đất của các chủ thể có thẩm quyền. Các quyền này bao gồm quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với phần đất cụ thể, được xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Câu hỏi: Hướng dẫn cách xác định ranh giới thửa đất liền kề? 

Trả lời: Ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định theo thoả thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc theo tập quán và ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Quy định cụ thể và hướng dẫn xác định ranh giới cũng được đề cập tại Thông tư 25/2014/TT – BTNMT và đòi hỏi sự hợp tác giữa các bên liên quan và cán bộ đo đạc.

Câu hỏi: Cơ quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề?

Trả lời: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về ranh giới đất liền kề phụ thuộc vào loại tranh chấp. Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp xã, tỉnh, huyện có thẩm quyền tại các cấp khác nhau, với sự chia rõ dựa trên giấy tờ liên quan và quyền sử dụng đất của đương sự.

Câu hỏi: Thời hạn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất liền kề

Trả lời: Trong trường hợp tranh chấp về ranh giới thửa đất liền kề, không áp dụng thời hiệu giải quyết tranh chấp, và thời hạn giải quyết là vĩnh viễn và không bị ràng buộc bởi một khoảng thời gian cụ thể, theo quy định của Điều 155 trong Bộ luật Dân sự 2015.