Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Đồng Nai?

Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Đồng Nai

Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Đồng Nai, trên thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc tìm kiếm và phân lô đất với diện tích tối thiểu phù hợp là một thách thức lớn. Tại tỉnh Đồng Nai, vấn đề này trở nên ngày càng quan trọng khi "diện tích tối thiểu được tách thửa tại Đồng Nai" là chủ đề đang thu hút sự chú ý của cả những nhà đầu tư và người mua đất. Điều này không chỉ đặt ra những thách thức đối với quy hoạch đô thị mà còn mở ra những cơ hội mới cho những người đang tìm kiếm sự đầu tư an toàn và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản. Hãy cùng chúng tôi khám phá những diễn biến động đầy tích cực trong thị trường đất đai Đồng Nai và những ưu điểm của việc đầu tư vào các thửa đất với diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa phương này.

1. Tách thửa đất trong trường hợp không đủ điều kiện cụ thể tách thửa đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, quy định về tách thửa đất đối với trường hợp cá biệt như sau:

1.1. Tách thửa đất đối với trường hợp cá biệt

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo điều kiện cụ thể về kích thước cạnh thửa đất, diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 4 Quyết định này nhưng thuộc trường hợp hộ nghèo (theo tiêu chuẩn chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều do Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành) hoặc trong hộ có người bị bệnh hiểm nghèo (theo Danh mục các bệnh hiểm nghèo ban hành kèm theo Nghị định số 134/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ) và các trường hợp cá biệt khác thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét cho phép tách thửa từng trường hợp cụ thể và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc cho phép tách thửa.

1.2. Quy trình xem xét và phê duyệt tách thửa

Như vậy, theo quy định trên nếu đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai không đảm bảo điều kiện cụ thể về kích thước cạnh thửa đất, diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND nhưng hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, trong 03 trường hợp:

1.2.1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp hộ nghèo

Theo tiêu chuẩn chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều do Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành.

1.2.2. Trong hộ có người bị bệnh hiểm nghèo

Theo Danh mục các bệnh hiểm nghèo ban hành kèm theo Nghị định 134/2016/NĐ-CP ngày 01/9/2016.

1.2.3. Các trường hợp cá biệt khác

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ xem xét và quyết định cho phép tách thửa đất, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình.

Tóm lại, quy định về tách thửa đất tại Đồng Nai không chỉ tập trung vào các điều kiện cụ thể mà còn đặt ra những biện pháp linh hoạt để hỗ trợ những trường hợp đặc biệt khó khăn, đồng thời đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình xem xét và phê duyệt.

2. Điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, quy định như sau về điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất:

2.1. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.

2.2. Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

2.3. Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.

2.4. Việc tách thửa đất phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như:

• Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất.
• Tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

2.5. Nhóm người nhận chuyển quyền sử dụng đất (đồng sử dụng):

Thì quyền sử dụng đất phải đảm bảo phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm theo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định này, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.

Như vậy, để được tách thửa đất, trước hết phải đáp ứng 05 điều kiện chung nêu trên. Bên cạnh đó, còn cần phải đáp ứng các điều kiện tách thửa được quy định cho từng loại đất cụ thể.

3. Điều kiện tách thửa đất đối với từng loại đất cụ thể?

Điều kiện tách thửa đất đối với từng loại đất cụ thể

Theo quy định tại Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất đối với 03 loại đất sau đây:

Đối với đất ở

• Thửa đất sau tách thửa phải có một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 6 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, chiều rộng cạnh thửa đất tiếp giáp đường giao thông cụ thể như sau:

  • Cạnh thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 5m (năm mét) đối với đường giao thông công cộng có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19m (mười chín mét).
  • Cạnh thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 4m (bốn mét) đối với đường giao thông công cộng có lộ giới nhỏ hơn 19m (mười chín mét) hoặc chưa có quy định lộ giới giao thông.

• Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60m2 (sáu mươi mét vuông). Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 80m2 (tám mươi mét vuông).

• Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.

Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

• Thửa đất sau tách thửa phải đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

• Trường hợp thửa đất được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa phải được sự chấp thuận của cơ quan chấp thuận đầu tư.

Đối với đất nông nghiệp

• Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500m2 (năm trăm mét vuông). Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 2.000m2 (hai nghìn mét vuông).

• Thửa đất nông nghiệp sau tách thửa phải phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc đảm bảo dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 3 Điều 254 Bộ Luật Dân sự và phải thực hiện đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 95, Điều 171 Luật Đất đai, lối đi này không phải là đường giao thông công cộng.

Như vậy, ngoài các điều kiện chung tách thửa đất được nêu ở mục trên, đối với từng loại đất còn cần phải đáp ứng các điều kiện tách thửa đất cụ thể. Đồng thời, diện tích cho phép tách thửa đất nông nghiệp tối thiểu đã nâng lên 2000 m2 sẽ hạn chế tình trạng tách nhỏ đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, tăng diện tích tối thiểu trong tách thửa đất nông nghiệp sẽ giúp cho các địa phương thuận lợi hơn trong công tác quản lý đất đai.

4. Thửa đất có nhiều loại đất thì thực hiện tách thửa đất như thế nào?

Tại Điều 6 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, đối với trường hợp thửa đất có nhiều loại đất, việc tách thửa được thực hiện như sau:

Trường hợp 1:

Trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có nguồn gốc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có nhiều loại đất (trong đó có loại đất là đất ở); đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất:

• Việc tách một phần diện tích đất ở của thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu sau tách thửa quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, phần diện tích đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở sau tách thửa không áp dụng quy định diện tích tối thiểu tại khoản 3 Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND.

Trường hợp 2:

Trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có nhiều loại đất khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) và không thuộc trường hợp quy định tại trường hợp 1 nêu trên thì thực hiện như sau:

• Trường hợp thửa đất đã xác định được ranh giới sử dụng giữa các loại đất trên Giấy chứng nhận hoặc chưa xác định ranh giới trên Giấy chứng nhận nhưng có đủ cơ sở pháp lý để xác định ranh giới sử dụng đất của từng loại đất thì xác định ranh giới, diện tích từng loại đất trước khi tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND.

• Trường hợp thửa đất chưa xác định được ranh giới sử dụng giữa các loại đất thì phải xác định ranh giới các loại đất theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) trước khi thực hiện tách thửa đất.

• Trường hợp sau khi xác định được ranh giới sử dụng giữa các loại đất mà diện tích đất nông nghiệp nhỏ hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu đối với đất ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND mà đủ điều kiện chuyển mục đích sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của pháp luật đất đai thì phải chuyển mục đích trước khi tách thửa đất.

Trường hợp 3:

Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất, trong đó có một phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng, thuộc quy hoạch thực hiện các công trình, dự án nhưng chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất:

• Không phải tách thành thửa đất riêng.

Trường hợp 4:

Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:

• Phần diện tích tách thửa phải đảm bảo các điều kiện cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND và đảm bảo các điều kiện sau:
  • Đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
  • Phải tách thành thửa đất riêng trừ trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở.
  • Diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất được tồn tại theo hiện trạng nhưng phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu đối với loại đất ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND.

5. Các trường hợp không áp dụng quy định tách thửa đất theo quy định nêu trên?

Quy định về tách thửa đất theo Điều 5 của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND không áp dụng đối với các trường hợp sau:

a) Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Trong trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quy trình tách thửa đất sẽ không được áp dụng theo quy định của Quyết định này.

b) Tách thửa đất, hợp thửa đất trong các dự án đầu tư cảng hàng không, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận:

Các dự án đầu tư lớn như cảng hàng không, khu công nghiệp, cụm công nghiệp được quy định đặc biệt và đã có quyết định của cơ quan có thẩm quyền, quy trình tách thửa đất trong những trường hợp này không tuân theo quy định của Quyết định.

c) Tách thửa đất để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:

Khi có quyết định phê duyệt cho các hoạt động như chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, quy trình tách thửa đất sẽ được thực hiện theo quyết định đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

d) Thửa đất đã hình thành hoặc đã tách thửa từ trước ngày 29 tháng 8 năm 2008:

Những thửa đất đã tồn tại, được hình thành hoặc tách thửa trước ngày 29 tháng 8 năm 2008 và đang sử dụng ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai sẽ không phải tuân theo quy trình tách thửa theo Quyết định này.

e) Tách thửa đất để thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

Trong trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, quy trình tách thửa đất sẽ không được áp dụng theo quy định của Quyết định.

g) Dự án đã có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng và đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Khi dự án đã có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng và đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, và cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì quy trình tách thửa đất sẽ phải tuân theo những quy định cụ thể đã được phê duyệt.

h) Tách thửa đất để phân chia thửa đất theo quyết định cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai hoặc bản án, quyết định của cơ quan tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành:

Trong những trường hợp phân chia thửa đất để giải quyết tranh chấp theo quyết định của cơ quan nhà nước hoặc bản án, quyết định của cơ quan tòa án đã có hiệu lực trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, quy trình tách thửa đất sẽ không áp dụng theo quy định của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND.

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQs)

1. Câu hỏi: Tôi muốn tách thửa đất nhưng không đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu. Có cách nào để được phép tách thửa trong trường hợp này không?

   • Trả lời: Quyết định 35/2022/QĐ-UBND cho phép Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét cho phép tách thửa trong trường hợp đặc biệt như hộ nghèo, người bị bệnh hiểm nghèo, và các trường hợp cá biệt khác, với trách nhiệm và xét duyệt từ phía cấp huyện.

2. Câu hỏi: Điều kiện chung tách thửa đất là gì?

   • Trả lời: Điều 3 của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND quy định các điều kiện chung, bao gồm việc có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp quyền sử dụng đất, diện tích thửa đất phải thuộc các trường hợp chưa thông báo thu hồi đất, và phải đảm bảo quyền sử dụng đất theo mục đích cụ thể.

3. Câu hỏi: Làm thế nào để tách thửa đất đối với từng loại đất cụ thể?

   • Trả lời: Điều 4 của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND chi tiết hóa điều kiện tách thửa đất cho từng loại đất, bao gồm đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, và đất nông nghiệp. Điều này bao gồm các yêu cầu về diện tích, cạnh tiếp giáp đường giao thông, và phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng nếu có.

4. Câu hỏi: Có những trường hợp nào không áp dụng quy định tách thửa đất theo Quyết định này?

   • Trả lời: Quyết định 35/2022/QĐ-UBND không áp dụng trong các trường hợp tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước, dự án đầu tư lớn, những dự án đã được phê duyệt quy hoạch, và trong những trường hợp có giải quyết tranh chấp đất đai trước ngày có hiệu lực của quyết định này