Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ phải làm sao?

Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ là một vấn đề khá phổ biến và có thể gây ra nhiều tranh chấp. Việc xử lý vấn đề này cần được thực hiện một cách cẩn thận và tuân thủ theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ phải làm sao?

Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ phải làm sao?

1. Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ có được công nhận không?

việc phát hiện ra diện tích thửa đất thực tế khác so với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là Sổ đỏ, hoặc Sổ hồng trong trường hợp kèm theo quyền sở hữu nhà ở) không phải là hiếm gặp. Nguyên nhân của sự khác biệt này có thể đến từ nhiều phía và cần được xem xét cụ thể trong từng trường hợp:

• Sai sót trong quá trình đo đạc
• Lấn, chiếm:
• Bị lấn, chiếm
• Kiểm tra và xác minh: 
• Hòa giải và giải quyết tranh chấp (nếu có)
• Đính chính thông tin
• Nộp hồ sơ điều chỉnh

2. Diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ phải làm sao?

Căn cứ tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Ngòai ra, căn cứ tại  khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

- Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

+ Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

+ Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

+ Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

Như vậy, diện tích đất thực tế sử dụng nhỏ hơn diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Hồ sơ đề nghị cấp đổi sổ đỏ khi diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ

Căn cứ pháp lý:

• Khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
• Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Hồ sơ đề nghị cấp đổi:

• Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

4. Thủ tục cấp đổi diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ

Trình tự, thủ tục cấp đổi:

Bước 1: Nộp hồ sơ:

• Cách 1: Nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (nếu có nhu cầu).
• Cách 2: Nộp tại:
• Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nếu địa phương đã thành lập.
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

• Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ: Cán bộ tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn bổ sung trong vòng 03 ngày.
• Hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Cán bộ tiếp nhận sẽ ghi thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (ghi ngày trả kết quả).

Bước 3: Giải quyết yêu cầu.

Bước 4: Trả kết quả

Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

5. Câu hỏi thường gặp 

1. Nguyên nhân nào dẫn đến diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ?

• Lỗi do đo đạc: Có thể do sai sót trong quá trình đo đạc ban đầu hoặc do thay đổi địa hình, ranh giới đất đai theo thời gian.

• Lấn chiếm đất: Do người khác lấn chiếm trái phép diện tích đất của bạn.

• Chuyển nhượng sai diện tích: Do sai sót trong quá trình mua bán, trao tặng đất đai.

2. Khi phát hiện diện tích đất thực tế ít hơn sổ đỏ, cần làm gì?

• Kiểm tra kỹ lưỡng: Xác nhận lại thông tin diện tích trên sổ đỏ và thực tế, so sánh với các giấy tờ liên quan như bản đồ địa chính, giấy tờ mua bán, ...

• Liên hệ với cơ quan chức năng:

• Văn phòng đăng ký đất đai: Để được hướng dẫn về thủ tục đo đạc lại diện tích đất.

• Uỷ ban nhân dân địa phương: Để được hỗ trợ giải quyết nếu có tranh chấp liên quan đến diện tích đất.

3. Quy trình đo đạc lại diện tích đất thực tế?

• Nộp hồ sơ: Bao gồm đơn đề nghị, bản gốc sổ đỏ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, ...

• Cán bộ địa chính sẽ tiến hành đo đạc: Lập biên bản đo đạc, bản đồ địa chính mới.

• Cấp đổi sổ đỏ: Sau khi hoàn tất thủ tục đo đạc, bạn sẽ được cấp đổi sổ đỏ với diện tích chính xác.

Mong rằng các thông tin mà ACC cung cấp cho quý bạn đọc sẽ giúp hiểu rõ hơn về các quy định về diện đất thực tế ít hơn sổ đỏ. Nếu có những thắc mắc gì thì đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được giải đáp nhé.