Cách xử lý khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ

Diện tích đất thực tế không khớp với diện tích ghi trên sổ đỏ là một vấn đề khá phổ biến và có thể gây ra nhiều tranh chấp. Việc xử lý vấn đề này cần được thực hiện một cách cẩn thận và tuân thủ theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Cách xử lý khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ

1. Diện tích đất không đúng với sổ đỏ có được công nhận theo thực tế?

Khoản 5 Điều 98 của Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp có sự chênh lệch giữa diện tích đất đo đạc thực tế và diện tích ghi trên các giấy tờ liên quan hoặc Giấy chứng nhận đã cấp:

• Nếu ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, thì diện tích đất được xác định dựa trên kết quả đo đạc thực tế tại thời điểm cấp mới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

• Người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn so với diện tích ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp, miễn là các điều kiện về ranh giới và không có tranh chấp được thoả mãn. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn so với diện tích đã ghi nhận trong giấy tờ pháp lý mà không gây thêm gánh nặng tài chính cho họ về việc nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích chênh lệch đó.

2. Cách xử lý khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ

trong trường hợp diện tích đất thực tế khác với sổ đỏ mà chênh lệch đó không làm thay đổi ranh giới thửa đất thì được công nhận theo diện tích thực tế, đồng thời người sử dụng sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn.

Theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013: 

• Diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên sổ đỏ và không thay đổi ranh giới: Được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn.
• Diện tích đất thực tế lớn hơn và thay đổi ranh giới so với diện tích ghi trên sổ đỏ: Phần diện tích chênh lệch nhiều hơn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định.
• Diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ do sai sót của cán bộ: Người sử dụng đất có thể tiến hành thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.
• Diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ do lấn chiếm: Người sử dụng đất có quyền khiếu nại và yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã hoặc khiếu nại lên Toà án nếu hòa giải không thành.

3. Thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Bước 2: Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Bước 5: Trả kết quả

Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

4. Câu hỏi thường gặp 

Nguyên nhân dẫn đến diện tích đất không đúng với sổ đỏ?

• Lỗi trong quá trình đo đạc, lập bản đồ: Do trình độ chuyên môn của cán bộ đo đạc, thiết bị đo đạc không chính xác, hoặc do sai sót trong quá trình vẽ bản đồ.
• Lỗi trong quá trình cấp sổ đỏ: Do cán bộ cấp sổ đỏ ghi sai thông tin, hoặc do thông tin trong hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ không chính xác.
• Sự thay đổi diện tích đất do các yếu tố tự nhiên: Do sạt lở bờ sông, bồi lắng, hoặc do con người tác động như san lấp mặt bằng, xây dựng công trình.

Hậu quả của việc diện tích đất không đúng với sổ đỏ?

• Gây tranh chấp giữa các bên liên quan: Ví dụ như tranh chấp giữa người mua và người bán đất, tranh chấp giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư dự án.
• Khó khăn trong việc thực hiện giao dịch đất đai: Do người mua không thể xác định được diện tích thực tế của thửa đất.
• Mất mát quyền lợi của người sử dụng đất: Do diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ.

Các phương án xử lý khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ?

• Điều chỉnh diện tích trên sổ đỏ: Đây là phương án được áp dụng khi diện tích thực tế của thửa đất chênh lệch không đáng kể so với diện tích ghi trên sổ đỏ.
• Cấp lại sổ đỏ mới: Đây là phương án được áp dụng khi diện tích thực tế của thửa đất chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trên sổ đỏ.

Mong rằng các thông tin trên có thể giúp cho quý bạn đọc hiểu rõ hơn về cách xử lý khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ. Nếu có thắc mắc các bạn có thể liên hệ với ACC qua các thông tin liên lạc nhé.