Đất ven sông có được cấp sổ đỏ không?

Hiện nay có rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan đất đai, chẳng hạn như về đất ven sông. Vậy, đất ven sông có được cấp sổ đỏ không? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết tư vấn bên dưới của ACC để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này.

Đất ven sông có được cấp sổ đỏ không?

1. Đất như thế nào được coi là đất ven sông?

Theo Điều 141 Luật Đất đai năm 2013, đất ven sông bao gồm hai loại chính:

1.1 Đất bãi bồi ven sông:

• Là những vùng đất mới được hình thành do sự bồi tụ phù sa của dòng sông.
• Vị trí: Nằm dọc theo hai bờ sông, có thể bị ngập nước theo mùa hoặc triều cường.
• Đặc điểm:
• Địa hình thấp trũng, bằng phẳng.
• Đất thường tơi xốp, màu mỡ, thích hợp cho canh tác nông nghiệp.
• Diện tích và hình dạng thay đổi theo thời gian do sự bồi tụ và sạt lở của dòng sông.

1.2 Đất cù lao trên sông:

• Là những dải đất nổi nằm giữa lòng sông, được hình thành do sự bồi tụ phù sa lâu dài.
• Vị trí: Bị bao bọc bởi dòng sông, có thể bị ngập nước theo mùa hoặc triều cường.
• Đặc điểm:
• Địa hình cao hơn so với đất bãi bồi ven sông.
• Đất thường tơi xốp, màu mỡ, thích hợp cho canh tác nông nghiệp và cây ăn quả.
• Diện tích và hình dạng tương đối ổn định theo thời gian.

Ngoài hai loại chính trên, đất ven sông còn có thể bao gồm các khu vực sau:

• Bãi nổi, cù lao: Vùng đất nổi nằm trong phạm vi lòng sông, có thể bị ngập nước theo mùa hoặc triều cường.
• Bãi hình thành theo mùa: Vùng đất được hình thành do sự bồi tụ phù sa vào mùa nước lũ, sau đó có thể bị sạt lở vào mùa nước cạn.
• Bãi mới hình thành: Vùng đất mới được hình thành do sự bồi tụ phù sa trong thời gian gần đây.

Lưu ý:

• Diện tích và ranh giới của đất ven sông thường xuyên thay đổi do sự bồi tụ và sạt lở của dòng sông.
• Việc sử dụng đất ven sông cần tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai và tài nguyên nước.

2. Đất ven sông có được cấp sổ đỏ không?

2.1 Yếu tố để cấp sổ đỏ cho đất ven sông

Việc cấp sổ đỏ cho đất ven sông phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

• Loại đất:

• Đất thuộc quy hoạch:

Đất quy hoạch làm đường, trường học, bệnh viện,...: Không được cấp sổ đỏ.

Đất quy hoạch có ranh giới rõ ràng, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Có thể được cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các thủ tục theo quy định.

• Đất không thuộc quy hoạch:

Đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Có thể được cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các thủ tục theo quy định.

Đất do người dân tự khai hoang: Có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất: Giấy tờ hợp lệ về việc khai hoang, sử dụng đất, hoặc các giấy tờ khác có liên quan.

Đất không tranh chấp: Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất với người khác.

Đất không thuộc quy hoạch: Đất không nằm trong quy hoạch của Nhà nước.

• Vị trí đất:

• Đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ bờ sông: Có thể được cấp sổ đỏ nhưng diện tích và quyền sử dụng sẽ bị hạn chế.
• Đất nằm ngoài phạm vi hành lang bảo vệ bờ sông: Có khả năng cao được cấp sổ đỏ.

• Tình trạng sử dụng đất:

• Đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp: Có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện về nguồn gốc đất, không tranh chấp và không thuộc quy hoạch.
• Đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp: Có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện về nguồn gốc đất, không tranh chấp, thuộc quy hoạch và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2.2 Điều kiện để cấp sổ đỏ cho đất ven sông

• Trường hợp đất ven sông có giấy tờ chứng minh nguồn gốc thuộc thửa đất theo điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì hoàn toàn được cấp sổ đỏ.
• Trường hợp đất ven sông không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng muốn làm sổ đỏ thì được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013: Cá nhân, hộ gia đình có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất ven sông nói trên nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Cụ thể:Cá nhân, hộ gia đình nếu đủ các điều kiện sau, thì được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất):

• Sử dụng đất trước ngày luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.
• Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Như vậy, nếu đất ven sông thỏa mãn các điều kiện nêu trên thì hoàn toàn được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ.

Lưu ý:

• Việc cấp sổ đỏ cho đất ven sông là một quá trình phức tạp và cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
• Bạn nên liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được tư vấn cụ thể về trường hợp của mình.

3. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT,  hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

• Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
• Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

4. Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013: Quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
• Thông tư 03/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn thi hành Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Thủ tục:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất.

Bước 2: Cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn hoàn thiện nếu thiếu.

Bước 3: Nộp lệ phí cấp GCNQSDĐ.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thẩm tra hồ sơ và cấp GCNQSDĐ trong vòng 30 ngày làm việc.

Bước 5: Trả kết quả

Lưu ý:

• Tình trạng đất ven sông có thể ảnh hưởng đến thời gian và thủ tục cấp sổ đỏ:

• Đất thuộc quy hoạch:

• Đất quy hoạch làm đường, trường học, bệnh viện,...: Không được cấp sổ đỏ.
• Đất quy hoạch có ranh giới rõ ràng, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Có thể được cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các thủ tục theo quy định.

• Đất không thuộc quy hoạch:

• Đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Có thể được cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các thủ tục theo quy định.
• Đất do người dân tự khai hoang: Có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
• Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất: Giấy tờ hợp lệ về việc khai hoang, sử dụng đất, hoặc các giấy tờ khác có liên quan.
• Đất không tranh chấp: Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất với người khác.
• Đất không thuộc quy hoạch: Đất không nằm trong quy hoạch của Nhà nước.

• Để biết thêm chi tiết về thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông, bạn nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất.

5. Xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông có mất phí không?

Dựa trên: Luật Phí và lệ phí năm 2014, Nghị định 14/2015/NĐ-CP, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

Các khoản phí cần nộp bao gồm:

5.1 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

• Mức phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Thông thường, lệ phí cấp GCNQSDĐ cho đất ven sông sẽ cao hơn so với đất ở khu vực khác.

5.2 Phí thẩm định hồ sơ

• Mức phí do cơ quan quản lý đất đai quy định.
• Phí thẩm định hồ sơ thường dao động từ 0,5% đến 1% giá trị đất.

5.3 Thuế sử dụng đất

• Mức thuế do Nhà nước quy định.
• Thuế sử dụng đất được tính dựa trên giá trị đất và thời gian sử dụng đất.

5.4 Mức lệ phí trước bạ:

0,5% giá trị đất.

Giá trị đất:

• Được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Có thể áp dụng giá đất thương mại nếu đất ven sông có vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh.

5.5 Các khoản phí khác

• Phí công chứng hợp lệ các bản sao giấy tờ.
• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính.
• Phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Tổng chi phí xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

• Diện tích đất.
• Vị trí đất.
• Giá trị đất.
• Mức phí do cơ quan nhà nước quy định.

Để biết chính xác tổng chi phí cần nộp, bạn nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất.

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý một số điểm sau:

• Thời hạn nộp phí: Phí cấp GCNQSDĐ, phí thẩm định hồ sơ và thuế sử dụng đất phải được nộp trước khi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ.
• Hình thức nộp phí: Nộp trực tiếp tại quầy hoặc chuyển khoản ngân hàng.

6. Xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông mất bao lâu?

• Thời gian xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông thường mất từ 30 đến 45 ngày làm việc, kể từ ngày nộp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Tuy nhiên, thời gian này có thể thay đổi tùy vào một số yếu tố như:

 6.1 Tình trạng hồ sơ:

• Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, thời gian giải quyết sẽ nhanh hơn.
• Nếu hồ sơ thiếu sót hoặc không hợp lệ, thời gian giải quyết sẽ kéo dài do phải bổ sung hồ sơ.

6.2 Khối lượng công việc của Văn phòng đăng ký đất đai:

Nếu khối lượng công việc nhiều, thời gian giải quyết sẽ lâu hơn.

6.3 Tình trạng đất:

Đất ven sông có thể thuộc quy hoạch, tranh chấp hoặc có các vấn đề pháp lý khác. Những trường hợp này sẽ cần thời gian để giải quyết trước khi cấp sổ đỏ.

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý một số điểm sau:

• Thời gian thẩm định hồ sơ:
• Cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có 10 ngày làm việc để thẩm định hồ sơ.
• Nếu hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo cho người nộp hồ sơ nộp lệ phí cấp GCNQSDĐ.
• Thời gian cấp GCNQSDĐ:
• Sau khi nộp lệ phí cấp GCNQSDĐ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có 20 ngày làm việc để cấp GCNQSDĐ.
• Để biết chính xác thời gian xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông, bạn nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất.

Có thể đọc thêm tại điểm a khoản 2 Điều 40 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, để nắm rõ hơn trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn

• Tối đa 40 ngày:

Đối với các xã thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

• Tối đa 30 ngày:

Đối với các khu vực khác.

Cơ sở pháp lý:

Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Luật Đất đai 2013: Quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết 

• Tối đa 15 ngày:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thông báo cho bạn về những điều kiện chưa đủ để giải quyết hồ sơ.

• Tối đa 30 ngày:

Sau khi bạn bổ sung đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định giải quyết.

Cơ sở pháp lý:

• Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
• Luật Đất đai 2013: Quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

7. Hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất bãi bồi ven sông có được thuê đất từ cơ quan nhà nước để tiếp tục sử dụng không?

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013:
• Điều 141: Quy định về cho thuê đất.
• Điều 143: Quy định về đối tượng được thuê đất.
• Điều 144: Quy định về trường hợp được thuê đất.
• Điều 145: Quy định về thời hạn thuê đất.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai về cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách, hợp nhất thửa đất.
• Thông tư 27/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất bãi bồi ven sông có thể được thuê đất từ cơ quan nhà nước để tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên, việc cho thuê đất bãi bồi ven sông sẽ tuân theo một số quy định sau:

7.1 Đối tượng được thuê đất:

Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất bãi bồi ven sông để sản xuất nông nghiệp, phi nông nghiệp.

7.2 Điều kiện cho thuê đất:

• Đất bãi bồi ven sông được Nhà nước cho thuê thường xuyên hoặc theo mùa vụ.
• Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có nhu cầu thuê đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất.
• Có phương án sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch ngành có liên quan (nếu có).
• Không vi phạm pháp luật về đất đai.

7.3 Thủ tục cho thuê đất:

• Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có nhu cầu thuê đất cần làm đơn đề nghị cho thuê đất gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét, thẩm định hồ sơ và quyết định cho thuê đất.

7.4 Thời hạn thuê đất:

• Thời hạn thuê đất tối đa là 50 năm đối với đất được giao để sản xuất nông nghiệp và 70 năm đối với đất được giao để sản xuất phi nông nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có nhu cầu thuê đất tiếp tục sau khi hết thời hạn thuê đất có thể làm đơn đề nghị gia hạn thuê đất.

7.5 Giá thuê đất:

Giá thuê đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai.

7.6 Nghĩa vụ của người thuê đất:

• Người thuê đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Nộp tiền thuê đất hàng năm theo quy định.
• Thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

7.7 Quyền lợi của người thuê đất:

• Người thuê đất có quyền sử dụng đất theo thời hạn và mục đích đã được ghi trong hợp đồng thuê đất.
• Được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp.

Lưu ý:

• Việc cho thuê đất bãi bồi ven sông cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai.
• Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có nhu cầu thuê đất cần liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể.

8. Câu hỏi thường gặp

8.1 Trường hợp nào đất ven sông không được cấp sổ đỏ?

Đất ven sông không được cấp sổ đỏ trong các trường hợp sau:

• Đất thuộc quy hoạch:
• Đất quy hoạch làm đường, trường học, bệnh viện,...
• Đất quy hoạch có ranh giới rõ ràng nhưng chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
• Đất đang tranh chấp:
• Có tranh chấp về quyền sử dụng đất với người khác.
• Tranh chấp chưa được giải quyết.

8.2 Nên liên hệ với ai để được tư vấn cụ thể về việc xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông?

Bạn nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất để được tư vấn cụ thể về việc xin cấp sổ đỏ cho đất ven sông.

8.3 Có thể tra cứu thông tin về đất ven sông online được không?

Có thể tra cứu thông tin về đất ven sông online thông qua các cổng thông tin điện tử sau:

• Cổng thông tin điện tử quốc gia: https://www.gov.vn/
• Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường: [đã xoá URL không hợp lệ]
• Cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh/thành phố nơi có thửa đất.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề đất ven sông có được cấp sổ đỏ không. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.