Đất nghĩa trang nghĩa địa có được cấp sổ đỏ không?

Đối với người Việt Nam nói chung và người Châu Á nói riêng, an táng người đã khuất là một trong những việc vô cùng quan trọng. Việc tìm một chỗ cho người chết cũng vất vả chẳng kém gì tìm nhà cho người sống bởi quỹ đất nghĩa trang, nghĩa địa ngày càng khan hiếm. Việc mua một mảnh đất buộc phải có sổ đỏ nhằm đảm bảo cho tính sở hữu của chủ sở hữu.  Vậy đất nghĩa trang, nghĩa địa có được cấp sổ đỏ không? Hãy cùng ACC tìm hiểu về vấn đề này. 

Đất nghĩa trang nghĩa địa có được cấp sổ đỏ không?

1.  Đất nghĩa trang nghĩa địa là đất gì?

Theo quan niệm dân gian, nghĩa trang, nghĩa địa là nơi tập kết, chôn cất con người sau khi chết. Đây là đất được sử dụng để phục vụ cho mục đích chôn cất, an táng cho người đã khuất. Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Luật đất đai quy định đất nghĩa trang, nghĩa địa được quy hoạch thành khu tập trung, khu xa dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh và tiết kiệm đất. Nhìn nhận trên thực tế, hiện nay trên địa bàn nước ta vẫn tồn tại rất nhiều khu nghĩa trang, nghĩa địa tự phát do người dân tự lập nên mà không phải do quy hoạch của nhà nước.

2. Đất nghĩa trang nghĩa địa có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 54 Luật đất đai 2013, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa sẽ thuộc trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng mới bị thu tiền sử dụng đất.

Cũng theo đó, khoản 7 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó Tổ chức, Ủy ban nhân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, từ quy định của pháp luật hiện hành, đất nghĩa trang, nghĩa địa thuộc phần đất công cộng được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nên không được cấp sổ đỏ. 

3. Đất nghĩa trang nghĩa địa chuyển mục đích sử dụng đất để cấp sổ đỏ được không?

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm h khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 thì đất nghĩa trang, nghĩa địa thuộc nhóm đất phi nông nghiệp:

• Thứ nhất, đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao cho cá nhân không thu tiền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 54 Luật đất đai 2013, nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp:

Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa đại không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của luật đất đai. Như vậy, theo quy định tại khoản 7 Điều 19  Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đất nghĩa trang, nghĩa địa sẽ không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

• Thứ hai, đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế. Theo quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật đất đai 2013, đất nghĩa trang, nghĩa địa có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Các tổ chức nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành. 

4. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nghĩa trang nghĩa địa 

4.1. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nghĩa trang nghĩa địa

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Thông tư 20/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Nếu là tổ chức thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, cần chuẩn bị: Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản...

• Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa: 

Bước 1:  Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền

• Thẩm tra hồ sơ;
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3. Trả kết quả:

• Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

4.2. Thủ tục cấp sổ đỏ sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nghĩa trang nghĩa địa

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thực tế gọi là sổ đỏ) gồm có:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo mẫu;
• Tờ khai đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ chứng thực quyền sử dụng đất (nếu có)
• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
• Sơ đồ vị trí thửa đất;
• Giấy tờ chứng thực nguồn gốc đất;
• Giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ giao đất nếu có hoặc hợp đồng thuê đất;
• Bản sao giấy tờ pháp nhân của tổ chức;
• Tờ khai thuế, lệ phí liên quan.

Về thủ tục xin cấp sổ đỏ:

• Bước 1: Nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
• Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm định hồ sơ
• Bước 3: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất công báo thông tin về việc tiếp nhận hồ sơ
• Bước 4: Nếu không có tranh chấp, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Bước 5: Nộp lệ phí cấp sổ đỏ

5. Phí cấp sổ đỏ cho đất nghĩa trang nghĩa địa là bao nhiêu?

• Đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Tùy vào mục đích sử dụng đất sau khi chuyển mà cơ quan nhà nước sẽ xác định khoản tiền sử dụng đất mà cá nhân phải nộp dựa theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quyết định.

• Đối với thủ tục cấp sổ đỏ:

- Thuế thu nhập cá nhân:

Luật thuế thu nhập cá nhân quy định nếu cá nhân thực hiện thủ tục cấp sổ hồng thì sẽ phải nộp 2% trên tổng giá trị mua bán ghi trong hợp đồng hoặc căn cứ vào khung giá đất, giá nhà ở được nhà nước quy định để tính thuế.

- Lệ phí trước bạ:

Quy định về mức lệ phí trước bạ khi làm sổ hồng tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP đã xác định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 tại bảng giá đất

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: tối đa không quá 100.000 đồng/giấy, tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đổi với cấp lại.

- Phí địa chính:

Loại phí này được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ tài chính, hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các loại phí bao gồm: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai mức thu phí tối đa không quá 300.000 đồng/hồ sơ, tài liệu (không bao gồm chi phí in ấn, sao chụp hồ sơ, tài liệu).

6. Thời gian cấp sổ đỏ cho đất nghĩa trang nghĩa địa là bao lâu 

Thời hạn cơ quan nhà nước cấp phép được quyền chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai là không quá 30 ngày làm việc.

Tuy nhiên trong một số trường hợp như thửa đất của bạn được đo đạc lại, bạn chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai… thì thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể kéo dài hơn.

7. Câu hỏi thường gặp 

Nếu có tranh chấp về đất nghĩa trang, nghĩa địa thì cần giải quyết như thế nào?

Cần giải quyết theo quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai. Có thể đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp, giải quyết tranh chấp. 

Cách thức giải quyết bao gồm thương lượng, hòa giải; Giải quyết qua tố tụng hành chính và giải quyết qua tố tụng dân sự.

Khi nào Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa?

Nhà nước chỉ thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa khi cần thiết cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội. Khi thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa, Nhà nước có trách nhiệm di dời mộ phần đến nơi khác phù hợp với phong tục tập quán địa phương và đảm bảo vệ sinh môi trường. Người sử dụng đất, chủ sử dụng đất, chủ đầu tư dự án có quyền yêu cầu bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và các thiệt hại do thu hồi đất gây ra. 

Khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa, người dân có được bồi thường không?

Có. Người dân sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật về thu hồi đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người dân có thể không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa. Ví dụ:

• Đất nghĩa trang, nghĩa địa do người dân tự phát xây dựng trên đất không thuộc sở hữu của họ.
• Đất nghĩa trang, nghĩa địa đã được Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng để kinh doanh dịch vụ mai táng. 

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng trả lời được câu hỏi Đất nghĩa trang nghĩa địa có được cấp sổ đỏ không? Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.