Đất nằm trong dự án quy hoạch có được cấp sổ không?

Việc đất dự án có được cấp sổ đỏ hay không là một câu hỏi quan trọng đối với những người quan tâm đến bất động sản. Hiểu rõ về quy trình này giúp chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án chuẩn bị tốt nhất cho quá trình pháp lý và quản lý tài sản.

Đất nằm trong dự án quy hoạch có được cấp sổ không?

1. Đất nằm trong kế hoạch quy hoạch là gì?

Đất nằm trong kế hoạch quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

2. Đất nằm trong dự án quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Tại Khoản 7 Điều 49 của Luật Đất đai (được sửa đổi tại Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018) quy định:

"7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.".

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Các trường hợp không cấp Sổ đỏ bao gồm:

• Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
• Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai: nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh , hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi / chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất. Thêm vào đó vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Vì vậy , đối với đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Lúc đó người sử dụng đất mới có thể làm thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất , sở hữu tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ ). Nếu như dự án treo không được công bố hủy , bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai năm 2013.

Theo đó, trường hợp đất nằm trong dự án quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đất nằm trong dự án quy hoạch chỉ có thể được cấp sổ đỏ nếu như có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

3. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất cho đất nằm trong dự án quy hoạch

Để được cấp sổ đỏ cho đất cho đất nằm trong dự án quy hoạch thì:

• Đất nằm trong dự án quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
• Có quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

4. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch

Để thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất thuộc diện quy hoạch. Nếu trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì thủ tục xin cấp sổ đỏ được quy định như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

• Người sử dụng đất nộp trực tiếp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem xét tính hợp lệ của hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, cập nhật thông tin đất đai…
• Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận; Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp

Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

• Người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4. Trả kết quả

Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Thời hạn thực hiện thủ tục Cấp giấy chúng nhận là không quá 30 ngày.

5. Hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

6. Thời gian cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch

Thời gian cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch

• Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Thời hạn thực hiện thủ tục Cấp giấy chứng nhận là không quá 30 ngày.
• Khoảng thời gian này tính từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ, lễ.

7. Cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch bao nhiêu tiền? 

Cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch có thể tốn nhiều khoản phí khác nhau, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Sau đây là một số khoản phí phổ biến:

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):

• Mức phí này được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Phí sẽ dao động từ 0,15% đến 0,5% giá trị đất, tùy vào vị trí và loại đất.

Phí thẩm định hồ sơ:

• Mức phí này do từng địa phương quy định, thường từ 200.000 đồng đến 500.000 đồng/hồ sơ.

Phí đo đạc bản đồ địa chính:

• Mức phí này do đơn vị đo đạc bản đồ địa chính thực hiện thu, thường từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng/thửa đất.

8. Câu hỏi thường gặp 

Khi nào thì đất nằm trong dự án quy hoạch không được cấp sổ đỏ?

• Đất đã có quyết định thu hồi.
• Chủ đất không thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật.

Nên làm gì khi đất nằm trong dự án quy hoạch?

• Tìm hiểu thông tin về dự án quy hoạch.
• Liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được tư vấn cụ thể.
• Chuẩn bị các hồ sơ cần thiết để xin cấp sổ đỏ.

Có thể khiếu nại nếu không được cấp sổ đỏ cho đất nằm trong dự án quy hoạch hay không?

Có thể, nếu việc không được cấp sổ đỏ là trái quy định của pháp luật.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Đất nằm trong dự án quy hoạch có được cấp sổ không. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.