Hợp thức hóa đất dôi sư so với sổ đó như thế nào?

Diện tích đất dôi dư trên toàn quốc ước tính lên đến hàng triệu mét vuông. Tập trung chủ yếu ở các khu vực thành phố lớn, khu vực ven biển, khu vực có quy hoạch phát triển. Vậy, hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đó như thế nào? ACC sẽ tư vấn giúp bạn.

1. Đất dôi dư là gì?

Đất dôi dư là phần diện tích thực tế đo đạc lớn hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc so với diện tích đất được cấp có thẩm quyền giao hoặc so với hồ sơ địa chính đang quản lý tại các cấp xã, huyện, tỉnh.

• Luật Đất đai 2013:

• Điều 100: Quy định về diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Điều 101: Quy định về trường hợp thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng với nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Điều 102: Quy định về trường hợp thu hồi đất do sử dụng đất không hiệu quả.

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Điều 24a: Quy định về trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư.
• Điều 25: Quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư.

• Thông tư 03/2014/TT-BTNMT:

• Hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Ngoài ra, còn có một số văn bản pháp luật khác liên quan đến đất dôi dư, bao gồm:

• Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017.
• Nghị định 67/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Công văn số 8238/BTC-QLCS ngày 26/7/2021 của Bộ Tài chính.

2. Các trường hợp đất dôi dư

2.1. Đất dôi dư đo không chính xác

Dưới đây là một số trường hợp đất dôi dư không chính xác chi tiết:

2.1.1 Sai sót trong quá trình đo đạc:

• Có thể do lỗi của cán bộ đo đạc, sử dụng thiết bị đo đạc không chính xác, hoặc do điều kiện thời tiết không thuận lợi ảnh hưởng đến kết quả đo đạc.
• Ví dụ:
• Do cán bộ đo đạc ghi chép sai số liệu.
• Do sử dụng máy móc đo đạc lỗi thời, dẫn đến sai số.
• Do đo đạc vào thời điểm mưa gió, ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả.

2.1.2 Sai sót trong quá trình lập bản đồ:

• Bản đồ địa chính có thể bị sai sót do lỗi kỹ thuật, hoặc do cập nhật thông tin không kịp thời.
• Ví dụ:
• Do bản đồ được vẽ tay, dẫn đến sai sót trong quá trình vẽ.
• Do sử dụng dữ liệu lỗi thời để lập bản đồ.
• Do không cập nhật kịp thời các thay đổi về ranh giới đất đai.

2.1.3 Lỗi do người sử dụng đất:

• Có thể do người sử dụng đất tự ý thay đổi ranh giới thửa đất, hoặc do kê khai diện tích đất không chính xác.
• Ví dụ:
• Người sử dụng đất tự ý lấn chiếm đất của Nhà nước hoặc của người khác.
• Người sử dụng đất kê khai diện tích đất nhỏ hơn diện tích thực tế để trốn thuế.

2.1.4 Do tranh chấp đất đai:

• Tranh chấp về ranh giới đất đai có thể dẫn đến việc xác định diện tích đất dôi dư không chính xác.
• Ví dụ:
• Hai hộ gia đình tranh chấp về ranh giới thửa đất.
• Một hộ gia đình sử dụng đất của hộ khác nhưng không có giấy tờ chứng minh.

Hậu quả của việc xác định diện tích đất dôi dư không chính xác:

• Gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
• Có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
• Gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Để khắc phục tình trạng này, cần thực hiện một số giải pháp sau:

• Nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ đo đạc, lập bản đồ.
• Trang bị thiết bị đo đạc hiện đại, chính xác.
• Cập nhật thông tin bản đồ địa chính thường xuyên.
• Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai.
• Giải quyết tranh chấp đất đai một cách kịp thời, hiệu quả.

Lưu ý:

• Người sử dụng đất cần cẩn trọng trong việc mua bán, chuyển nhượng đất dôi dư.
• Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch.

2.2. Đất dôi dư do lấn chiếm

2.2.1 Lấn chiếm đất của Nhà nước:

• Đây là trường hợp phổ biến nhất.
• Có thể xảy ra do:
• Người dân tự ý xây dựng nhà, lán trại, công trình trên đất của Nhà nước.
• Do sự thiếu quản lý của các cơ quan chức năng.

2.2.2 Lấn chiếm đất của người khác:

• Có thể xảy ra do:
• Tranh chấp ranh giới đất đai.
• Người dân tự ý mở rộng diện tích đất của mình sang đất của người khác.

2.2.3 Lấn chiếm đất thuộc quy hoạch:

• Có thể xảy ra do:
• Người dân tự ý xây dựng nhà, công trình trên đất thuộc quy hoạch.
• Do sự thiếu thông tin về quy hoạch của người dân.

2.2.4 Lấn chiếm đất rừng:

• Có thể xảy ra do:
• Người dân tự ý khai thác gỗ, phá rừng để lấy đất trồng trọt.
• Do sự thiếu quản lý của các cơ quan chức năng.

Hậu quả của việc lấn chiếm đất:

• Gây ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.
• Gây thiệt hại cho môi trường.
• Gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Cách xử lý đối với trường hợp đất dôi dư do lấn chiếm:

Tùy vào mức độ vi phạm mà người lấn chiếm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật, bao gồm:

• Phạt tiền.
• Buộc buộc tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm.
• Thu hồi đất.

Lưu ý:

• Người sử dụng đất cần cẩn trọng trong việc mua bán, chuyển nhượng đất dôi dư do lấn chiếm.
• Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch.

2.3. Đất dôi dư nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014

2.3.1 Khái niệm:

• Đất dôi dư: Là phần diện tích thực tế đo đạc lớn hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc so với diện tích đất được cấp có thẩm quyền giao.
• Chưa sử dụng: Là trường hợp đất dôi dư chưa được xây dựng công trình hoặc sử dụng vào mục đích nào.
• Sử dụng sau ngày 01/7/2014: Là trường hợp đất dôi dư được sử dụng vào mục đích nào đó sau ngày 01/7/2014.

2.3.2 Quy định pháp luật:

• Luật Đất đai 2013:

• Điều 100: Quy định về diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Điều 101: Quy định về trường hợp thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng với nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Điều 102: Quy định về trường hợp thu hồi đất do sử dụng đất không hiệu quả.

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Điều 24a: Quy định về trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư.
• Điều 25: Quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư.

• Thông tư 03/2014/TT-BTNMT:

• Hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.3.3 Cách xử lý:

• Đối với đất dôi dư chưa sử dụng:
• Người sử dụng đất có thể:
• Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư.
• Tự nguyện trả lại phần diện tích đất dôi dư cho Nhà nước.
• Nếu người sử dụng đất không thực hiện một trong hai trường hợp trên, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích đất dôi dư.
• Đối với đất dôi dư sử dụng sau ngày 01/7/2014:
• Người sử dụng đất có thể:
• Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư.
• Nộp thuế sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư.
• Nếu người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ trên, có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

• Người sử dụng đất cần cẩn trọng trong việc mua bán, chuyển nhượng đất dôi dư.
• Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch.

3. Hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ như thế nào?

3.1 Hồ sơ:

• Đơn đề nghị: Theo mẫu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy tờ giao đất, ...
• Bản vẽ địa chính: Do đơn vị có chuyên môn lập.
• Giấy tờ chứng minh nộp thuế, phí liên quan đến đất: Giấy nộp thuế sử dụng đất, ...
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

3.2 Thủ tục:

• Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có thửa đất.
• Cán bộ UBND xã thẩm tra hồ sơ:
• Nếu hồ sơ hợp lệ, UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên UBND cấp huyện.
• Nếu hồ sơ không hợp lệ, UBND xã sẽ trả lại hồ sơ và hướng dẫn người dân bổ sung hồ sơ.
• UBND cấp huyện thẩm tra hồ sơ:
• Nếu hồ sơ hợp lệ, UBND cấp huyện sẽ tổ chức đo đạc thửa đất.
• Sau khi có kết quả đo đạc, UBND cấp huyện sẽ lập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho phần diện tích dôi dư.
• Nếu hồ sơ không hợp lệ, UBND cấp huyện sẽ trả lại hồ sơ và hướng dẫn người dân bổ sung hồ sơ.

3.3 Lệ phí:

Lệ phí hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ bao gồm các khoản sau:

• Lệ phí thẩm định hồ sơ:

• Mức lệ phí: 20.000 đồng/hồ sơ.
• Cơ quan thu: UBND cấp xã.

• Lệ phí đo đạc:

• Mức lệ phí:
• Đo đạc thửa đất có diện tích từ 01 ha trở xuống: 2.000 đồng/m2.
• Đo đạc thửa đất có diện tích từ 01 ha đến 05 ha: 1.500 đồng/m2.
• Đo đạc thửa đất có diện tích từ 05 ha trở lên: 1.000 đồng/m2.
• Cơ quan thu: Đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân.

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Mức lệ phí:
• Đối với đất ở: 0,5% giá trị đất.
• Đối với đất nông nghiệp: 0,3% giá trị đất.
• Cơ quan thu: Chi cục Thuế khu vực.

3.4 Thời gian:

• Thời gian thẩm định hồ sơ:

• Theo quy định của pháp luật, thời gian thẩm định hồ sơ không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

• Thời gian đo đạc:

• Thời gian đo đạc thực tế sẽ phụ thuộc vào diện tích đất dôi dư, địa hình và điều kiện thời tiết.
• Thông thường, thời gian đo đạc sẽ không quá 10 ngày.

• Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Theo quy định của pháp luật, thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quá 10 ngày kể từ ngày hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, tổng thời gian hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ sẽ dao động từ 30 đến 50 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Tuy nhiên, thời gian này có thể thay đổi tùy vào từng trường hợp cụ thể.

Lưu ý:

• Người sử dụng đất cần cẩn trọng trong việc mua bán, chuyển nhượng đất dôi dư.
• Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch.

4. Nguyên tắc hợp pháp hóa phần đất dôi dư 

Nguyên tắc hợp pháp hóa phần đất dôi dư 

Việc hợp pháp hóa phần đất dôi dư cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

4.1 Phù hợp với quy hoạch:

• Phần đất dôi dư phải phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng nông thôn đã được phê duyệt.
• Không được hợp pháp hóa phần đất dôi dư thuộc quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình, đất quốc phòng, an ninh, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất ven biển, đất ven sông, hồ, suối,...

4.2 Đảm bảo công khai, minh bạch:

• Việc hợp pháp hóa phần đất dôi dư phải được thực hiện công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.
• Thông tin về diện tích đất dôi dư, vị trí, giá trị, thủ tục hợp pháp hóa,... cần được công khai để người dân được biết.

4.3 Đảm bảo thu hồi đủ tiền sử dụng đất:

• Người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất dôi dư theo quy định của pháp luật.
• Mức tiền sử dụng đất được tính theo giá đất hiện tại của khu vực, thời điểm hợp pháp hóa.

4.4 Đảm bảo trật tự, an toàn xã hội:

• Việc hợp pháp hóa phần đất dôi dư không được gây ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.
• Không được hợp pháp hóa phần đất dôi dư do lấn chiếm, tranh chấp, vi phạm pháp luật.

Ngoài ra, cần lưu ý một số nguyên tắc khác:

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy tờ giao đất, cho thuê đất hợp lệ.
• Diện tích đất dôi dư phải được đo đạc, lập bản đồ theo quy định.
• Hồ sơ đề nghị hợp pháp hóa phần đất dôi dư phải đầy đủ, hợp lệ.

Việc hợp pháp hóa phần đất dôi dư cần được thực hiện chặt chẽ, tuân thủ các nguyên tắc trên để đảm bảo công bằng, minh bạch và phù hợp với quy định của pháp luật.

5. Câu hỏi thường gặp 

5.1 Nguyên nhân nào dẫn đến đất dôi dư?

• Do sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ.
• Do người dân tự ý mở rộng diện tích đất.
• Do sự thay đổi về ranh giới đất đai.

5.2 Những trường hợp nào không được hợp thức hóa đất dôi dư?

• Đất dôi dư do lấn chiếm, tranh chấp, vi phạm pháp luật.
• Đất dôi dư thuộc quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình,...

5.2 Cần lưu ý gì khi hợp thức hóa đất dôi dư?

• Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất.
• Nên liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đó như thế nào. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.