Con tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ có hợp pháp không?

Sổ đỏ là tài liệu quan trọng chứng minh quyền sở hữu đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc sang tên sổ đỏ là thủ tục hành chính quan trọng, cần được thực hiện theo quy định của pháp luật. Vấn đề con tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ đang là một vấn đề nóng hổi trong xã hội hiện nay. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Con tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ có hợp pháp không?

1. Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

2. Con tự ý sang tên sổ đỏ của mẹ có hợp pháp không?

Con tự ý sang tên sổ đỏ của mẹ mà không có sự đồng ý của mẹ là hành vi vi phạm pháp luật, cụ thể là vi phạm Điều 131 và Điều 141 Luật Đất đai 2013.

Theo Điều 131 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo đó, không có sự đồng ý của mẹ cũng đồng nghĩa với việc giữa mẹ và con không có bất kỳ văn bản nào chứng minh việc chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, theo Điều 141 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, trong đó có các trường hợp sau:

a) Hợp đồng không được lập thành văn bản;

b) Hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định của pháp luật về sử dụng đất, về nhà ở;

d) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất, phần thửa đất đang tranh chấp;

e) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, kê biên;

g) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

h) Hợp đồng do người đại diện theo pháp luật ký kết nhưng không có ủy quyền hoặc ủy quyền không hợp lệ;

i) Hợp đồng do người bị mất năng lực hành vi dân sự ký kết;

k) Hợp đồng do người bị lừa dối, bị cưỡng ép ký kết;

l) Hợp đồng vi phạm các quy định về giao dịch đối với tài sản chung của vợ chồng."

Mặt khác, theo Điều 358 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về tài sản chung của vợ chồng là tài sản mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân và việc giao dịch đối với tài sản chung của vợ chồng phải được thực hiện theo thỏa thuận của hai vợ chồng. Tài sản của mẹ được hình thành trong thời kỳ hôn nhân cũng là tài sản của cha và là tài sản chung của hai vợ chồng. Để được sang tên sổ đỏ, con cái cần nhận được sự đồng ý của cả cha và mẹ nếu cha và mẹ còn sống.

Như vậy, việc con tự ý sang tên sổ đỏ mà không có sự đồng ý của mẹ và cả của cha (nếu có) là hành vi vi phạm đối với các quy định tại Luật Đất đai và Bộ luật dân sự. Trong trường hợp bị khởi tố vụ án, khả năng cao hợp đồng chuyển nhượng này bị tuyên bố vô hiệu nếu không được lập thành văn bản hoặc thuộc các trường hợp quy định định tại Điều 141 Luật Đất đai. 

3.  Tự ý sang tên sổ đỏ khi bố mẹ mất có được không?

Như đã biết, các cá nhân đều có quyền ngang nhau trong việc để lại tài sản của mình cho người khác và cũng bình đẳng trong việc được hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đương nhiên, những cá nhân được hưởng di sản sẽ đảm bảo điều kiện nhất định như nằm trong hàng thừa kế, hoặc không nằm trong trường hợp pháp luật không cho hưởng vì vi phạm nghĩa vụ.

Trong trường hợp khi bố mẹ mất đi, sổ đỏ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bố mẹ trở thành di sản thừa kế, thì con cái của những người này có thể thực hiện thủ tục sau đây để hợp pháp hóa quyền sở hữu của họ với tài sản của bố mẹ.

– Trường hợp 1: Trước khi mất, bố mẹ có lập di chúc 

Hiện nay, Bộ luật dân sự đã ghi nhận người con được hưởng di sản theo di chúc nếu bố mẹ mất có để lại di chúc và trong di chúc chỉ định con là người thừa kế.

Trường hợp ngoại lệ được quy định tại Điều 644 thì người con không được để di sản theo nội dung của di chúc nhưng vẫn được hưởng di sản , cụ thể:  Con không được bố mẹ chỉ định trong di chúc nhưng chưa thành niên hoặc đã thành niên nhưng không có khả năng lao động, không có thu nhập để tự nuôi sống bản thân thì vẫn được hưởng di sản của bố mẹ.

– Trường hợp 2: Bố mẹ mất không để lại di chúc

Khi di sản không được để lại di chúc thì di sản bố mẹ để lại được chia theo pháp luật cho các hàng thừa kế (Căn cứ theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015). Con là một trong những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên được hưởng di sản của cha mẹ, trừ các trường hợp pháp luật không cho phép hưởng hoặc tự nguyện từ chối hưởng.

Với quy định nêu trên, sau khi bố mẹ mất, con có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Việc sang tên này tùy từng trường hợp mà con có thể tự mình thực hiện. Còn trong trường hợp di sản có nhiều người đồng thừa kế thì khi thực hiện sang tên hay khai nhận di sản phải có sự đồng ý của những đồng sở hữu khác.

Để tiến hành sang tên sổ đỏ khi bố mẹ đã mất, Cá nhân có quyền nhận di sản cần thực hiện các bước sau đây để thực hiện sang tên sổ đỏ:

Giai đoạn 1: Tiến hành khai nhận di sản thừa kế

Cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật, bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản sao y chứng thực)

– Giấy tờ tùy thân như CCCD của người thừa kế (02 bản sao y chứng thực);

– Bản xác nhận thông tin cư trú của người thừa kế (nếu có) (02 bản sao y chứng thực);

– Giấy chứng tử/Trích lục khai tử của người để lại di sản (02 bản sao y chứng thực);

– Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế: Giấy khai sinh (02 bản sao y chứng thực);

– Quá trình khai nhận di sản được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân xã hoặc tại Văn phòng công chứng. Các bên  lập thành văn bản thỏa thuận phân chia di sản/hoặc văn bản khai nhận di sản có Uỷ ban nhân dân xã hoặc công chứng viên làm chứng.

Giai đoạn 2: Tiến hành sang tên sổ đỏ

Con cái có quyền thừa kế thực hiện sang tên thì cần chuẩn bị bước như sau:

Bản chính văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng; sổ đỏ; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân người nhận di sản, giấy chứng tử…)

Thủ tục này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

4. Trình tự, thủ tục khởi kiện khi có người thừa kế tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ đã mất

Trong trường hợp di sản thừa kế để lại có các đồng thừa kế mà một trong những cá nhân này tự ý thực hiện sang tên sổ đỏ thì để đảm bảo quyền lợi của những người thừa kế khác, pháp luật sẽ đứng ra phân chia di sản theo đúng quy định. Thủ tục khởi kiện được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

–  Cá nhân có yêu cầu khởi kiện làm Đơn khởi kiện theo mẫu DS – 23 ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

–   Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: căn cước công dân

–   Các tài liệu, chứng cứ chứng minh việc tự ý sang tên sổ đỏ, hoặc sang tên chưa đủ điều kiện.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về thừa kế di sản là bất động sản sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người khởi kiện có thể nộp theo các cách sau:

–   Đem bộ hồ sơ đã chuẩn bị nộp trực tiếp tại Tòa án;

–   Có thể gửi dịch vụ bưu chính để Tòa án tiếp nhận;

–   Ngoài ra, có thể gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí, thụ lý vụ án.

Sau khi Tòa án tiếp nhận và xem xét thấy hồ sơ hợp lệ, đầy đủ thông tin thì Thẩm phán sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Người có yêu cầu khởi kiện thực hiện nghĩa vụ này trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo nộp tạm ứng án phí. Chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ này thì Tòa án mới ra thông báo về việc thụ lý giải quyết tranh chấp.

Bước 4: Tham gia các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị xét xử và phiên tòa xét xử

Trong quá trình giải quyết vụ án, có rất nhiều thủ tục cần thực hiện như: Thẩm định, định giá tài sản; tiến hành thủ tục Hòa giải bắt buộc với các bên; Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ;…

Thời gian để giải quyết vụ việc nêu trên được thực hiện trong khoảng khoảng 06 – 08 tháng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thời gian giải quyết tranh chấp vẫn có thể bị kéo dài thêm vì nhiều lý do khác nhau từ bên Tòa án, hoặc các đương sự cố tình gây khó khăn, kéo dài thời gian giải quyết.

5. Tự ý sang tên sổ đỏ khi không đủ điều kiện sẽ bị xử phạt như thế nào?

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người dân chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu nhận thừa kế là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nhận thừa kế đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo Khoản 3 Điều 188 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, sang tên mà không đủ điều kiện nêu trên sẽ bị xử phạt hành chính. Cụ thể:

Tại nông thôn:

• Từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng khi sang tên mà không đủ một trong các điều kiện nêu trên.
• Từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng khi sang tên mà không đủ từ hai điều kiện trở lên theo quy định nêu trên.

Tại thành thị:

• Từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng khi sang tên mà không đủ một trong các điều kiện nêu trên.
• Tư 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng khi sang tên mà không đủ từ hai điều kiện trở lên theo quy định nêu trên.

Bên cạnh đó, các bên còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như buộc bên được sang tên phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi sang tên; buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng hoặc buộc bên sang tên phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi sang tên không đúng quy định pháp luật.

Ngoài ra, Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất đối trường hợp không được gia hạn khi hết hạn sử dụng đất.

6. Các khoản chi phí để giải quyết tranh chấp di sản thừa kế

6.1.  Án phí sơ thẩm

Với những vụ việc tranh chấp đất đai mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc để xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu mức án phí trong vụ việc tranh chấp này như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng. – án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch :

Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch:

Loại án phí này được Tòa án áp dụng đối với những tranh chấp không xem xét giá trị tài sản. Tòa án chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trường hợp này, đương sự sẽ chịu mức án phí với mức quy định là 300.000 đồng. Khi vụ án dân sự này đưa ra tòa phúc thẩm thì tranh chấp đất có sổ đỏ giải quyết tại tòa án cấp phúc thẩm được quy định là 300.000 đồng.

6.2. Phí thẩm định, định giá tài sản

Để đảm bảo sự công bằng và minh bạch đối với việc định giá tài sản thì trong quá trình tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất việc thẩm định, định giá cần phải tuân thủ theo các quy tắc mà pháp luật hướng dẫn. Điều này giúp xác định chính xác giá trị tài sản tại thời điểm giải quyết tranh chấp. Quá trình thẩm định, định giá sẽ phụ thuộc vào tính chất, khối lượng và thời gian thực hiện.

6.3. Phí thuê Luật sư giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai

Với những vụ việc phức tạp hoặc để đảm bảo quyền lợi của mình trong giải quyết tranh chấp về thừa kế, các cá nhân có thể nhờ luật sư trực tiếp tham gia bảo vệ quyền lợi của mình. Đây không phải là khoản chi phí bắt buộc để các bên phải thực hiện. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết tranh chấp thừa kế nếu có người am hiểu pháp luật hỗ trợ thì người có yêu cầu khởi kiện sẽ dễ dàng đảm bảo được quyền lợi của mình và giải quyết được nhanh chóng. Chính vì vậy sự hỗ trợ pháp lý từ những người có chuyên môn kinh nghiệm là thật sự cần thiết.

7. Câu hỏi thường gặp 

7.1 Con tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ có vi phạm pháp luật hay không?

Có, hành vi con tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ là vi phạm pháp luật. 

7.2 Hành vi sang tên sổ đỏ của con có giá trị pháp lý hay không?

Không, hợp đồng sang tên sổ đỏ do con tự ý thực hiện sẽ không được công chứng, chứng thực nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng và do đó không có hiệu lực pháp lý. 

7.3 Con có thể bị truy cứu trách nhiệm gì khi tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ?

Con có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Con tự ý sang tên sổ đỏ của bố mẹ có hợp pháp không?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.