Có được chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ không?

Đất đai là tài sản quan trọng, có giá trị lớn, và việc quản lý đất đai luôn là vấn đề được quan tâm. Sổ đỏ và sổ xanh là hai loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất phổ biến tại Việt Nam. Việc chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ đang được nhiều người quan tâm. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Có được chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ không?

Có được chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ không?

1. Đất sổ xanh là gì?

Sổ xanh là một thuật ngữ không quá phổ biến và xa lạ với đa số người dân, đặc biệt là so với hai loại sổ đất phổ biến khác là Sổ đỏ và Sổ hồng. Trong Luật Đất đai năm 2013, không có sự đề cập đến khái niệm về sổ xanh hay đất sổ xanh. Thực tế, đây chỉ là một tên gọi thông dụng mà người dân sử dụng để mô tả một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu xanh, được cấp bởi Lâm Trường để quản lý, khai thác và trồng rừng theo hình thức cho thuê.

Đất sổ xanh là loại đất được quản lý và cho thuê sử dụng cho mục đích trồng rừng bởi Lâm Trường. Khi nói về phân loại, đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp theo hệ thống phân loại đất đai mới nhất. Điều này làm nổi bật sự quan trọng của sổ xanh trong việc quản lý và bảo vệ nguồn lợi rừng, đồng thời cũng là một phần của quy trình pháp lý trong việc sử dụng đất đai.

2. Đất sổ xanh có chuyển sang sổ đỏ được không?

Để chuyển đổi đất từ sổ xanh sang sổ đỏ, các chủ sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện được quy định trong khoản 1 của Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Theo quy định này, hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong những loại giấy tờ sau sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất, mà không cần nộp tiền sử dụng đất:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: Bao gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: Bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất: Bao gồm giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: Bao gồm giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở: Bao gồm giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất: Bao gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ: Bao gồm mọi loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Chúng ta có thể thấy rằng các điều kiện này nhấn mạnh vào việc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp trong quá trình chuyển đổi từ sổ xanh sang sổ đỏ.

Đất được cấp sổ xanh, theo bản chất, là đất mà Lâm trường cho phép gia đình hoặc cá nhân thuê sử dụng. Tuy nhiên, quy định chung là đất được cho thuê theo hình thức này không được phép chuyển đổi sang sổ đỏ, trừ khi đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định tại khoản 1 của Điều 100 trong Luật Đất đai 2013. Điều này có nghĩa là đất sổ xanh chỉ có thể chuyển đổi sang sổ đỏ khi người sử dụng đất có khả năng chứng minh rằng họ đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp này, quá trình chuyển đổi từ sổ xanh sang sổ đỏ không chỉ đơn thuần là việc đổi màu sắc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà còn liên quan đến việc xác minh và chứng minh tính hợp lệ và pháp lý của việc chuyển đổi đất cho mục đích sử dụng khác. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo rằng quá trình chuyển đổi diễn ra theo đúng quy trình và không vi phạm các quy định liên quan đến quản lý đất đai và sử dụng đất theo đúng mục đích quy định.

Việc chuyển đổi từ sổ xanh sang sổ đỏ mang theo nhiều ý nghĩa quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và giá trị của người sử dụng đất. Dưới đây là một số ý nghĩa quan trọng của quá trình chuyển đổi này:

- Chứng nhận quyền sở hữu: Sổ đỏ là tài liệu chứng nhận quyền sở hữu đất lâu dài, mang lại tính chắc chắn và pháp lý cao. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng, chuyển nhượng, và thừa kế đất.

- Tăng giá trị tài sản: Sổ đỏ tạo ra giá trị cao hơn cho một khu đất so với sổ xanh. Trong thị trường bất động sản, những bất động sản có sổ đỏ thường được đánh giá cao hơn và dễ bán chuyển nhượng hơn.

- Tăng cường tính minh bạch: Quá trình chuyển đổi từ sổ xanh sang sổ đỏ thường đi kèm với việc rõ ràng hóa quyền lợi và chủ thể sử dụng đất. Điều này tăng cường tính minh bạch trong quản lý và giao dịch đất đai, giúp ngăn chặn gian lận và tranh chấp đất đai.

- Thuận lợi cho vay vốn: Sổ đỏ được ngân hàng và các tổ chức tài chính coi là tài sản có giá trị, giúp người sở hữu đất dễ dàng hơn khi đưa ra làm tài sản thế chấp để vay vốn hoặc thực hiện các giao dịch tài chính khác.

- Tạo động lực bảo vệ môi trường: Nếu việc chuyển đổi điều chỉnh mục đích sử dụng đất từ trồng rừng (đất sổ xanh) sang mục đích khác như xây dựng nhà ở, nông nghiệp, hay công nghiệp (đất sổ đỏ), có thể tạo động lực để bảo vệ môi trường và quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả hơn.

- Đóng góp vào quy hoạch đô thị: Việc chuyển đổi từ sổ xanh sang sổ đỏ giúp quản lý đô thị xây dựng kế hoạch phát triển và quy hoạch đô thị một cách hiệu quả hơn, giảm thiểu rủi ro và tăng cường quản lý đô thị bền vững.

Tóm lại, quá trình chuyển đổi từ sổ xanh sang sổ đỏ không chỉ mang lại lợi ích cá nhân mà còn đóng góp vào sự phát triển bền vững của cộng đồng và quốc gia.

3. Thủ tục chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ thế nào?

Thủ tục chuyển đổi đất từ sổ xanh sang sổ đỏ thực sự là quá trình xin cấp sổ đỏ lần đầu cho một khu đất cụ thể. Dưới đây là chi tiết quy trình thực hiện theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ sẽ bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo mẫu: Đơn này phải được điền đầy đủ thông tin và ký tên của người đăng ký.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: Bao gồm giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất: Các giấy tờ này phải chứng minh rõ quyền sử dụng đất của người đăng ký.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (đối với nơi chưa có Chi nhánh). Đối với các địa phương có tổ chức bộ phận một cửa, họ có thể nộp hồ sơ tại bộ phận này cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, người tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người đăng ký có nhu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 5: Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp, hoặc gửi Giấy chứng nhận đến UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã. Quá trình này đảm bảo rằng sổ đỏ được cấp sau quá trình chuyển đổi là hợp pháp và đầy đủ theo quy định của pháp luật.

4. Chi phí chuyển đổi từ đất sổ xanh sang đất sổ đỏ?

Trong trường hợp Sổ xanh đất nông nghiệp trên thuộc diện được quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành, bạn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau đây khi bạn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để chuyển quyền sử dụng đất từ người bán sang cho bạn:

lệ phí trước bạ: được xác định bằng diện tích đất chịu lệ phí trước bạ nhân (x) giá đất tính lệ phí trước bạ nhân (x) tỷ lệ tính lệ phí trước bạ. Trong đó, giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ và tỷ lệ tính lệ phí trước bạ là 0,5% (Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ).

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: trường hợp của bạn, bạn sẽ nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận là 100.000 đồng/giấy, nếu giấy chứng nhận cấp chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản gắn liền với đất) thì mức nộp là 25.000 đồng/giấy, trừ khi bạn ở nông thôn thì được miễn nộp.

5. Đất sổ xanh có được chuyển nhượng và xây nhà không?

Đất sổ xanh chỉ được chuyển đổi sang sổ đỏ khi đủ điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tại Luật Đất đai 2013.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Do đất sổ xanh là đất phi nông nghiệp, đối chiếu với Điểm d Khoản 1, đất sổ xanh có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Sau khi chuyển đổi mục đích, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chế độ sử dụng đất, đồng thời quyền và các nghĩa vụ liên quan áp dụng theo loại đất mới sau khi chuyển.

Sổ xanh chỉ được chuyển đổi sang sổ đỏ khi đủ điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tại Khoản 1, Điều 100, Luật đất đai 2013. Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định sở hữu một trong những loại giấy tờ sau sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/2013.

Sổ hoặc giấy tờ nhà đất hợp lệ về các vấn đề như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền, các giấy tờ xác nhận cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương có gắn với đất.

Sổ (giấy) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy xác nhận việc mua bán nhà ở gắn liền với đất có trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận chính xác đã sử dụng và làm vào trước ngày 15/10/1993

Các loại giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở có gắn liền với đất hoặc giấy tờ mua nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ.

6. Câu hỏi thường gặp 

6.1 Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ hay không?

Có thể. Người ủy quyền cần lập Giấy ủy quyền hợp lệ và có công chứng hoặc chứng thực. Người được ủy quyền cần có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản.

6.2 Cơ quan nào có thẩm quyền chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ?

Cơ quan có thẩm quyền chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (đối với nơi chưa có Chi nhánh) nơi thửa đất tọa lạc.

6.3 Thời gian chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ là bao lâu?

Theo quy định chung, thời gian tối đa để giải quyết thủ tục chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ là 30 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, bạn nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai nơi đất tọa lạc để được thông tin chính xác về thời gian chuyển đổi cho trường hợp cụ thể của bạn.

Tóm lại, việc chuyển đổi đất sổ xanh sang sổ đỏ có thể thực hiện được nhưng cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Để biết chính xác trường hợp cụ thể của bạn có thể chuyển đổi sang sổ đỏ hay không, bạn nên liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được hướng dẫn cụ thể. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc muốn được tư vấn sâu hơn về vấn đề này, xin đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi tại công ty luật ACC. Chúng tôi cam kết sẽ luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn trong mọi thắc mắc và nhu cầu pháp lý của bạn.