Mua chung cư mini đã tách sổ được không? Quy định như thế nào?

Gần đây, một dạng hình thức nhà ở mới mẻ đã thu hút sự quan tâm của nhiều người, đó là chung cư mini. Theo đó, một trong những câu hỏi phổ biến mà nhiều người quan tâm là liệu mua chung cư mini đã tách sổ được không? Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về việc mua chung cư mini đã tách sổ.

Mua chung cư mini đã tách sổ được không? Quy định như thế nào?

1. Mua chung cư mini có được cấp sổ hồng không?

Trước đây, khái niệm chung cư mini được đề cập lần đầu tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm thông tư 12 ngày 28/12/2012. Sau đó, khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không được nhắc đến nữa trong các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng và Chính phủ ban hành và QCVN 03:2012/BXD cũng như Thông tư 12 cũng bị bãi bỏ.

Do đó, pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy định cụ thể về định nghĩa chung cư mini và việc mua chung cư mini có được cấp sổ hồng hay không. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định Nhà chung cư là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, điều kiện tiện nghi chung bao gồm lối đi và cầu thang chung, có phần sở hữu riêng – chung cùng hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư bao gồm nhà được xây dựng với mục đích ở và nhà được xây dựng để sử dụng kết hợp mục đích ở và kinh doanh. 

Theo đó, chung cư mini nếu đáp ứng các tiêu chí tại Điều luật này thì sẽ được xem là một loại nhà chung cư, với khác biệt về diện tích thường từ 30 – 45m2, có 1 hoặc có thể mở rộng thành 2 phòng ngủ, nhỏ hơn so với chung cư thông thường.

Căn cứ các tiêu chí nêu trên, QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD và khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 về chất lượng nhà ở, người mua căn hộ chung cư mini vẫn có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp sổ hồng nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện sau:

• Có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín;
• Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng;
• Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.
• Mỗi căn hộ chung cư phải có ít nhất một phòng ở và một khu vệ sinh với diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2.

Như vậy, nếu công trình đã được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ mini sẽ được cấp sổ hồng hay còn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở .

2. Mua chung cư mini đã tách sổ được không? Quy định như thế nào?

Việc mua chung cư đã tách sổ hay không phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và các quy định pháp lý tại địa phương cụ thể. Một số dự án có quy định rõ ràng và đã thực hiện việc tách sổ, trong khi các dự án khác có thể đang chờ đợi thủ tục pháp lý hoặc không có kế hoạch tách sổ trong tương lai gần. Trong một số dự án, chủ đầu tư có thể chưa thực hiện quá trình tách sổ cho từng căn hộ hoặc dự án chưa đạt đủ điều kiện để thực hiện việc tách sổ. Điều kiện thực hiện việc tách sổ có thể phụ thuộc vào loại tài sản tham gia giao dịch. Tóm lại, việc mua chung cư tách sổ sẽ được thành các trường hợp khác nhau, thường là hai trường hợp dưới đây.

2.1. Trường hợp 1: Tài sản giao dịch là nhà đất riêng lẻ (nhà mặt đất) hoặc chỉ có đất ở

Khi tài sản trong giao dịch là nhà đất riêng lẻ (nhà mặt đất) hoặc chỉ có đất ở, việc tách thửa đất (tách sổ) để cấp riêng cho người mua chỉ được thực hiện khi thửa đất và nhà trên đất đó đáp ứng các điều kiện cụ thể để tách thửa đất. 

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, điều kiện chung để thửa đất được tách thửa để tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng: Phải có sổ hồng, không có tranh chấp, nằm trong thời hạn sử dụng đất, và có quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản.

Ngoài ra, Điều 75a Nghị định 43/2014 quy định "khi tách thửa đất cần phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất". Do đó, người dân khi thưc hiện thủ tục tách sổ cần phải đáp ứng những điều kiện cụ thể tại địa phương mình.

Tóm lại, nếu tài sản giao dich là nhà đất riêng lẻ, đất ở đủ điều kiện tách thành thửa riêng biệt để cấp sổ riêng, bên mua có thể yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục tách thửa đất. Sau khi thực hiện tách thửa, bên mua và bên thực hiện ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng và tiến hành đăng ký biến động/sang tên. Ngược lại, nếu tài sản giao dịch này không đủ điều kiện để tách thành các thửa riêng biệt thì sẽ không thể tách riêng phần diện tích đó để tạo thành sổ riêng cho bên mua.

2.2. Trường hợp 2: Tài sản tham gia giao dịch là căn hộ chung cư hoặc chung cư mini có chung quyền sở hữu 

Trong trường hợp thứ hai, khi tài sản tham gia giao dịch là căn hộ chung cư hoặc chung cư mini có chung quyền sở hữu (đồng sở hữu), các bên sẽ phải đối mặt với một số hạn chế như sau:

• Do pháp luật quy định việc sử dụng đất là sử dụng chung, nên phần diện tích đất để xây dựng căn hộ chung cư không thể tách thửa cho từng căn hộ ở từng tầng.
• Mỗi căn hộ (căn hộ chung cư hoặc một căn hộ của chung cư mini) không thể tách căn hộ thành nhiều phần để phân định cụ thể phần nào cho bên mua và phần nào cho bên bán.
• Việc mua bán tài sản đồng sở hữu phải được sự chấp thuận của tất cả những người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất. Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, chỉ cần có một trong số những đồng sở hữu không đồng ý bán, bên mua chỉ có thể mua sau khi bên bán đề nghị Tòa án có thẩm quyền giải quyết và được Tòa án cho phép bán tài sản là nhà đất này.

Do đó, nếu mua tài sản là căn hộ chung cư hoặc căn hộ mini có chung quyền sở hữu thì sẽ không thể tiến hành tách sổ riêng cho mình được.

3. Quy trình tách sổ chung cư mini

Quy trình tách sổ chung cư mini

Đối với trường hợp tài sản giao dich là nhà đất riêng lẻ, đất ở đủ điều kiện tách thành thửa riêng biệt để cấp sổ riêng, bên mua có thể yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục tách thửa đất (tách sổ). Thủ tục này sẽ bao gồm các giai đoạn sau đây:

Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 23 Điều 1 và Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, thủ tục tách sổ bao gồm các giai đoạn sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Một số giấy tờ khác có liên quan hoặc nếu địa phương có yêu cầu: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân, Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự),...

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tách thửa mới nhất

Sau khi thu thập đầy đủ giấy tờ, người dân tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. 

Trường hợp địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, hoặc Cổng thông tin điện tử của địa phương (đối với hình thức online).

Bước 3: Xử lý hồ sơ và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ như sau:

• Tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa.
• Lập hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới tách, hợp thửa cho người sử dụng.

Thời gian giải quyết theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Bước 4: Nhận kết quả

Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận sang Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất; hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Đối với hình thức online, kết quả có thể được nhận qua: 

• Email
• Cổng dịch vụ công quốc gia
• Cổng thông tin điện tử của địa phương
• Dịch vụ bưu chính công ích

4. Câu hỏi thường gặp 

Có nên mua chung cư mini đã tách sổ?

Việc mua chung cư mini đã tách sổ hay không sẽ phụ thuộc vào nhu cầu và khả năng tài chính của mỗi người. Việc mua chung cư mini tách sổ có một số ưu điểm và khuyết điểm như sau: 

• Ưu điểm: Dễ dàng mua bán, chuyển nhượng; Có thể vay vốn ngân hàng để mua nhà.
• Nhược điểm: Giá bán, phí quản lý cao hơn so với chung cư mini không tách sổ; Diện tích nhỏ, không phù hợp với gia đình có nhiều thành viên.

Tách sổ chung cư mini có đảm bảo về mặt pháp lý cho chủ sở hữu không?

Có. Mỗi chủ sở hữu sẽ có sổ hồng riêng cho căn hộ của mình, đảm bảo quyền sở hữu riêng và tránh tranh chấp.

Tách sổ chung cư mini có ảnh hưởng đến giá trị tài sản hay không?

Có. Tách sổ chung cư mini có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản theo hai hướng:

• Tăng giá trị: Sau khi tách sổ, mỗi căn hộ nhỏ sẽ có giá trị cao hơn so với khi gộp chung.
• Giảm giá trị: Nếu việc tách sổ không được thực hiện đúng quy định, căn hộ có thể bị mất giá trị.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Mua chung cư mini đã tách sổ được không? Quy định như thế nào?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.