Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải giải quyết thế nào?

Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ là một vấn đề khá phổ biến trong giao dịch đất đai, gây ra nhiều rắc rối và tranh chấp cho cả hai bên. Khi gặp phải tình huống này, người mua thường hoang mang và lo lắng không biết phải xử lý thế nào. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải giải quyết thế nào?

Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải giải quyết thế nào?

1. Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:

Bước 1: Các bên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng, chứng thực.

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Việc mua bán đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức.
• Hợp đồng không thực hiện công chứng, chứng thực hoặc chỉ viết tay chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo Điều 43 Luật Công chứng năm 2014, thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng.

Theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản chỉ được thực hiện trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở (trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản). Do đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thực hiện việc công chứng tại các Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh thành nơi có đất.

Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính gồm: Thuế thu nhập cá  nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động), cụ thể:

– Chuẩn bị hồ sơ, gồm:

+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu;

+ Hợp đồng chuyển nhượng;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

+ Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế; lệ phí (nếu có).

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

– Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

– Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

– Thời gian giải quyết

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

2. Phải làm thế nào khi chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ?

2.1. Thỏa thuận xem xét lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Áp dụng quy định nêu trên, việc mua bán của bạn không đáp ứng được các điều kiện để chuyển nhượng, cụ thể là điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc chuyển nhượng khi không đáp ứng được điều kiện về Giấy chứng nhận nêu tại Điểm a, Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 diễn ra khá phổ biến dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra.

Do vậy, theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, đối với giao dịch chuyển nhượng đất vi phạm Điểm a.4 (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và Điểm a.6 (hình thức văn bản có công chứng, chứng thực), nếu sau khi thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà ở kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính, tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng hoàn toàn có cơ sở để được công nhận. Nên gặp trực tiếp để thương lượng với chủ đất về việc sang tên, hoặc gửi văn bản yêu cầu thực hiện đúng cam kết.

Trong trường hợp họ không thực hiện cam kết, có thể gửi đơn thư đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Vì đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng do đó thẩm quyền sẽ thuộc về Tòa án.

2.2. Yêu cầu công nhận hợp đồng của bên mua

Căn cứ yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng được quy định như sau:

• Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
• Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2013.ì hợp đồng mua bán đất về mặt hình thức phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Vậy nên căn cứ yêu cầu công nhận hợp đồng vi phạm về mặt hình thức như trên chỉ có thể được Tòa án chấp nhận nếu ít nhất một bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng và có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng.

Để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đất đã bán đất nhưng lại không chịu thực hiện thủ tục sang tên, người mua có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận hợp đồng bán đất khi có căn cứ một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.

2.3. Quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và bồi thường thiệt hại của bên mua

Việc bên bán không chịu sang tên Sổ đỏ nếu như trong hợp đồng mua bán đất thỏa thuận bên bán có nghĩa vụ này hoặc bên bán đất cố tình không thiện chí trong việc giao nộp hồ sơ để bên mua tiến hành thủ tục sang tên đổi chủ thì lúc này bên mua đất hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán đất và yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do bên bán đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng đến mức làm cho bên mua đất không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng mua bán đất theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015.

Đồng thời, căn cứ tiết c.3 điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 đề mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 quy định rằng: “… Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có…”.

Ví dụ: Lúc 2 bên mua bán đất là 3 tỷ. Kết quả thẩm định giá xác định tại thời điểm tranh chấp giá trị đất là 10 tỷ. Vậy bên bán có trách nhiệm phải bồi thường 7 tỷ chênh lệch cho bên mua.

3. Thủ tục khởi kiện yêu cầu sang tên sổ đỏ

Trường hợp bên bán đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không ký các giấy tờ khác, không cung cấp giấy tờ nhân thân để bạn đi làm thủ tục đăng ký biến động thì người mua có quyền khởi kiện ra toà án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng để làm căn cứ Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

3.1 Hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 26-DS được ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017.
• Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

3.2 Thủ tục khởi kiện tại Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi có đất

• Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi có đất.
• Trong 03 ngày sau kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Trong 05 ngày kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Cơ sở pháp lý: điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2, khoản 3 Điều 191, Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

4. Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ có bị phạt không?

Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động.

Hành vi vi phạm này sẽ bị xử phạt lên đến 20 triệu đồng. Cụ thể hóa theo Khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền như sau:

• Thời gian không sang tên sổ đỏ trong 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn. Cá nhân sẽ bị phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng ở nông thôn. Gấp 2 lần nếu ở thành thị.
• Thời gian không sang tên sổ đỏ quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn. Cá nhân sẽ bị phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng. Gấp 2 lần nếu ở thành thị.

Do đó, việc sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng đất là hình thức bắt buộc nếu không sang tên sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật hiện hành.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1 Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp sang tên sổ đỏ là bao lâu?

Theo quy định của pháp luật, thời gian giải quyết vụ án tranh chấp sang tên sổ đỏ không quá 09 tháng, kể từ ngày nộp đơn khởi kiện.

5.2 Làm thế nào để biết chủ đất có quyền sở hữu hợp pháp hay không?

Để biết chủ đất có quyền sở hữu hợp pháp hay không, bạn có thể thực hiện một số cách sau:

• Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Tra cứu thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai
• Hỏi thông tin từ người dân địa phương

5.3 Làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của bản thân khi mua đất?

Để bảo vệ quyền lợi của bản thân khi mua đất, bạn cần lưu ý những điều sau:

• Kiểm tra kỹ thông tin về thửa đất: Bao gồm thông tin về chủ sở hữu, diện tích, vị trí, tọa độ, quy hoạch,...
• Xem xét kỹ hợp đồng mua bán đất: Hợp đồng phải được công chứng và có đầy đủ các điều khoản cần thiết.
• Yêu cầu chủ đất sang tên sổ đỏ: Sau khi hoàn tất việc thanh toán, bạn cần yêu cầu chủ đất sang tên sổ đỏ cho bạn.
• Công chứng hợp đồng mua bán đất: Việc công chứng hợp đồng sẽ giúp đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng và bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
• Bảo lưu các giấy tờ liên quan: Bao gồm hợp đồng mua bán đất, biên lai thanh toán, sổ đỏ,...

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải giải quyết thế nào?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.