Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư không?

Hiện nay, tỷ lệ cấp sổ đỏ thấp do nhiều sàn thương mại chưa được cấp sổ đỏ do vướng mắc pháp lý, thủ tục cấp sổ đỏ thường kéo dài do nhiều bước và hồ sơ phức tạp.Vậy, có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư không? ACC sẽ cùng bạn giải quyết vấn đề này.

1. Sàn thương mại trong chung cư là gì?

Sàn thương mại trong chung cư, hay còn gọi là tầng thương mại, là phần diện tích được xây dựng riêng biệt trong khu chung cư với mục đích sử dụng cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ. Diện tích này thường nằm ở tầng 1 hoặc các tầng thấp của tòa nhà, có vị trí thuận lợi cho việc giao thương, tiếp cận khách hàng.

Sàn thương mại có thể được sử dụng cho đa dạng mục đích như:

• Mặt bằng kinh doanh: Cho thuê hoặc bán cho các hộ kinh doanh để mở cửa hàng, siêu thị, quán ăn, nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thương mại,...
• Văn phòng cho thuê: Cho thuê văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp, tổ chức.
• Cơ sở dịch vụ: Cung cấp các dịch vụ tiện ích cho cư dân như spa, phòng gym, nhà trẻ, khu vui chơi trẻ em,...

Cơ sở pháp lý:

• Luật Nhà ở 2014: Quy định về các loại nhà ở, trong đó có nhà chung cư, và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở, bao gồm quy định về diện tích sàn thương mại, quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng,...
• Thông tư 02/2016/TT-BXD: Hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó có hướng dẫn về việc quản lý, sử dụng sàn thương mại.

2. Có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư không?

Việc cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư phụ thuộc vào một số yếu tố, cụ thể như sau:

2.1 Loại hình sở hữu:

• Sở hữu chung: Nếu sàn thương mại thuộc sở hữu chung của tất cả các cư dân trong chung cư, thì không được cấp sổ đỏ riêng cho từng phần diện tích. Thay vào đó, cư dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung đối với toàn bộ nhà chung cư, bao gồm cả phần diện tích sàn thương mại.
• Sở hữu riêng: Nếu sàn thương mại thuộc sở hữu riêng của một hoặc một số cá nhân, tổ chức, thì chủ sở hữu có thể được cấp sổ đỏ cho phần diện tích sở hữu của mình.

2.2 Mục đích sử dụng:

• Kinh doanh: Nếu sàn thương mại được sử dụng cho mục đích kinh doanh, thì việc cấp sổ đỏ sẽ tuân theo quy định của pháp luật về đất đai dành cho hoạt động kinh doanh.
• Dịch vụ: Nếu sàn thương mại được sử dụng cho mục đích dịch vụ phục vụ chung cư (như nhà trẻ, khu vui chơi trẻ em,...), thì có thể được cấp sổ đỏ chung với nhà chung cư.

2.3 Quy định của địa phương:

Việc cấp sổ đỏ cho sàn thương mại cũng có thể phụ thuộc vào quy định của từng địa phương. Do đó, bạn cần liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được hướng dẫn cụ thể.

Để biết chính xác trường hợp của bạn có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại hay không, bạn nên:

• Kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan đến sàn thương mại, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy phép xây dựng, ...
• Liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được tư vấn cụ thể.

Căn cứ quy định tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất dùng để xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bao gồm:

Điều 49. Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư

Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền

Theo đó, diện tích đất dùng để xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bao gồm đất xây dựng nhà chung cư, đất dùng để trồng hoa, cây xanh, sân, đất dùng để xây dựng đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho dân cư trong, ngoài khu chung cư và phần diện tích còn lại được Nhà nước giao/cho chủ đầu tư thuê.

Sàn thương mại trong khu chung cư (nếu có) là phần công trình được xây dựng tại phần diện tích đất còn lại mà chủ đầu tư được Nhà nước giao hoặc cho thuê.

Việc cấp giấy chứng nhận cho công trình này được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

b) Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;

d) Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

Vậy nên, đất và nhà ở trên đất là sàn thương mại thuộc dự án xây dựng nhà ở để bán, để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua cũng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Đây chính là phần diện tích đất còn lại theo dự án được phê duyệt dùng để xây dựng nhà ở, làm đường,… như mô tả ở ở điểm a, điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

3. Mua sàn thương mại trong chung cư từ chủ đầu tư thì người mua có được cấp sổ đỏ không?

Mua sàn thương mại trong chung cư từ chủ đầu tư thì người mua có được cấp sổ đỏ không?

Việc mua sàn thương mại trong chung cư từ chủ đầu tư có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào một số yếu tố sau:

3.1 Loại hình sở hữu:

• Sở hữu chung: Nếu sàn thương mại thuộc sở hữu chung của tất cả các cư dân trong chung cư, thì người mua sẽ không được cấp sổ đỏ riêng cho phần diện tích sàn thương mại mà mình mua. Thay vào đó, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung đối với toàn bộ nhà chung cư, bao gồm cả phần diện tích sàn thương mại.
• Sở hữu riêng: Nếu sàn thương mại thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và được bán cho người mua, thì người mua có thể được cấp sổ đỏ cho phần diện tích sàn thương mại mà họ mua.

3.2 Tình trạng pháp lý của sàn thương mại:

• Đã hoàn thiện thủ tục pháp lý: Nếu sàn thương mại đã hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, ... thì người mua có thể được cấp sổ đỏ.
• Chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý: Nếu sàn thương mại chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, thì người mua sẽ không được cấp sổ đỏ cho đến khi chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ các thủ tục theo quy định.

3.3 Quy định của địa phương:

Việc cấp sổ đỏ cho sàn thương mại cũng có thể phụ thuộc vào quy định của từng địa phương. Do đó, bạn nên liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được hướng dẫn cụ thể.

Để biết chính xác trường hợp của bạn có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại hay không, bạn nên:

• Kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan đến sàn thương mại, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng, ...
• Liên hệ với chủ đầu tư để hỏi về tình trạng pháp lý của sàn thương mại và khả năng được cấp sổ đỏ.
• Liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được tư vấn cụ thể.

Ngoài ra, bạn cũng nên lưu ý một số điểm sau:

• Giá bán sàn thương mại: Giá bán sàn thương mại thường cao hơn so với giá bán căn hộ chung cư.
• Chi phí vận hành và quản lý: Người mua sàn thương mại sẽ phải chịu trách nhiệm chi trả chi phí vận hành và quản lý chung cư.
• Rủi ro pháp lý: Việc mua sàn thương mại tiềm ẩn một số rủi ro pháp lý, do đó, bạn cần cẩn trọng và tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin trước khi mua.

Khi chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bào gồm cả sàn thương mại và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật thì sẽ được thực hiện việc mua bán sàn thương mại với cá nhân, tổ chức có nhu cầu khu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể như sau:

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với sàn thương mại và được cơ quan có thẩm quyền cho phép được bán;

– Tại thời điểm mua bán, công trình không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất xây dựng sàn thương mại, không thuộc trường hợp có thông báo thu hồi đất, tháo dỡ công trình trên đất theo quy định pháp luật;

– Dự án được phê duyệt cho phép bán tài sản trên đất là sàn thương mại. Quy định này được đặt ra xuất phát từ thực tế đã có nhiều sàn thương mại thuộc các dự án xây dựng nhà ở, chung cư để bán hoặc kết hợp giữa để bán và cho thuê thì chỉ được phép cho thuê chứ không được bán. Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất, chủ đầu tư sở hữu sàn thương mại không được đưa sàn thương mại mua bán.

Như vậy, khi chủ đầu tư đáp ứng được 04 điều kiện nêu trên thì sẽ được tiến hành bán sàn thương mại cho người mua có nhu cầu. Người mua sàn thương mại thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục mua bán bất động mà pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và những văn bản pháp luật khác có liên quan thì sẽ được đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Thủ tục mua sàn thương mại điện tử từ chủ đầu tư

Để mua sàn thương mại điện tử từ chủ đầu tư, bạn cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Tìm kiếm và lựa chọn sàn thương mại phù hợp:

• Xác định nhu cầu và mục đích sử dụng sàn thương mại.
• Nghiên cứu các sàn thương mại đang được chào bán trên thị trường.
• So sánh các sàn thương mại về tính năng, giá cả, dịch vụ hỗ trợ, ...
• Lựa chọn sàn thương mại phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của bạn.

Bước 2: Đàm phán giá cả và các điều khoản hợp đồng:

• Liên hệ với chủ đầu tư để trao đổi về giá cả và các điều khoản hợp đồng.
• Thương lượng để đạt được thỏa thuận hợp lý cho cả hai bên.
• Lựa chọn phương thức thanh toán phù hợp.

Bước 3: Ký hợp đồng đặt cọc mua sàn thương mại nhà chung cư:

• Hợp đồng mua bán sàn thương mại điện tử cần được lập thành văn bản và có đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật.
• Các nội dung quan trọng cần ghi rõ trong hợp đồng bao gồm: thông tin về sàn thương mại, giá mua bán, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, ...
• Cẩn thận đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết.

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai 

Khi đăng ký biến động đất đai thì bên có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Theo đó, bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 04a/ĐK;

– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng đã được công chứng/ chứng thực theo quy định pháp luật;

– Giấy tờ của bên mua/ nhận chuyển nhượng như: căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (nếu có);

– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng;

– Giấy uỷ quyền (nếu thực hiện theo uỷ quyền).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu nêu trên thì chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục thanh toán:

• Thanh toán cho chủ đầu tư theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Giữ lại các giấy tờ liên quan đến giao dịch như hợp đồng mua bán, hóa đơn thanh toán, ...

Bước 6: Đăng ký sàn thương mại điện tử với Bộ Công Thương:

• Truy cập Cổng thông tin quản lý hoạt động thương mại điện tử.
• Điền đầy đủ thông tin đăng ký theo hướng dẫn.
• Nộp hồ sơ đăng ký trực tuyến.
• Chờ đợi Bộ Công Thương xét duyệt và cấp Giấy chứng nhận đăng ký website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử.

Bước 7: Bắt đầu vận hành sàn thương mại điện tử:

• Thiết kế giao diện và bố cục sàn thương mại.
• Tích hợp các phương thức thanh toán và vận chuyển.
• Tuyển dụng nhân viên và đào tạo nghiệp vụ.
• Tiếp thị và quảng bá sàn thương mại.

Lưu ý:

• Việc mua bán sàn thương mại điện tử là một giao dịch lớn, do đó, bạn nên cẩn trọng và tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin trước khi quyết định mua.
• Bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất về các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán sàn thương mại điện tử.

5. Câu hỏi thường gặp 

5.1 Ai có quyền được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại?

Chủ sở hữu hợp pháp của sàn thương mại, bao gồm:

• Cá nhân mua sàn thương mại từ chủ đầu tư.
• Tổ chức được cấp phép sở hữu sàn thương mại.

5.2 Thời gian cấp sổ đỏ cho sàn thương mại là bao lâu?

Thông thường từ 30 đến 45 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ.

5.3 Nếu sàn thương mại thuộc sở hữu chung của cư dân, thì ai sẽ là người đại diện để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ?

Ban quản trị chung cư sẽ đại diện cho cư dân để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề có được cấp sổ đỏ cho sàn thương mại trong chung cư không? Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.