Các loại thuế phải đóng khi mua bán nhà đất

Bạn đang có ý định mua nhà hoặc bán nhà? Bạn muốn biết mình cần phải nộp những loại thuế và phí nào và mức ra sao? Thông qua bài viết này, hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu những thông tin cần thiết về Các loại thuế phải đóng khi mua bán nhà đất để hoàn tất thủ tục mua bán một cách nhanh chóng và thuận lợi.

Các loại thuế phải đóng khi mua bán nhà đất

1. Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là loại thuế mà bên chuyển nhượng (bên bán) phải nộp khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Dưới đây là những quy định cơ bản về thuế TNCN liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản được quy định tại:

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012).
• Nghị định 65/2013/NĐ-CP và Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành.

Đối tượng chịu thuế là cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm các giao dịch như:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở.
• Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản (mua bán nhà đất), người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), ngoại trừ hai trường hợp đặc biệt sau:

Trường hợp thứ nhất: Giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Điều này bao gồm vợ chồng, cha mẹ đẻ - con đẻ, cha mẹ nuôi - con nuôi, ông bà - cháu nội/ngoại, anh chị em ruột. Đối với quan hệ nuôi dưỡng llà mối quan hệ trong đó một người có trách nhiệm chăm sóc, bảo vệ và cung cấp các nhu cầu thiết yếu cho người khác (người được nuôi dưỡng) nhằm đảm bảo duy trì và phát triển cuộc sống của họ. Quan hệ này thường được quy định bởi luật pháp, đặc biệt trong các mối quan hệ gia đình như cha mẹ với con, ông bà với cháu, hoặc anh chị em với nhau, khi một bên không có khả năng tự lo liệu cho cuộc sống của mình.

Trường hợp thứ hai: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một bất động sản (gồm một căn nhà và một thửa đất) trong toàn bộ lãnh thổ Việt Nam. Điều kiện để được miễn thuế trong trường hợp này là người bán phải sở hữu bất động sản trong thời gian tối thiểu 183 ngày trước khi chuyển nhượng và người bán phải thực hiện khai báo trung thực về quyền sở hữu duy nhất này.

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất:

• Thuế TNCN phải nộp = Giá trị chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
  Trong đó, giá trị chuyển nhượng là giá ghi trong hợp đồng mua bán hoặc cho thuê lại bất động sản. Tuy nhiên, nếu giá trị hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định, thì cơ quan thuế sẽ tính thuế dựa trên giá đất tối thiểu được quy định trong bảng giá đất của nhà nước.

2. Lệ Phí trước bạ khi mua nhà đất

Lệ Phí trước bạ khi mua nhà đất

Khi mua bán nhà đất, người mua phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước. Lệ phí này áp dụng đối với các đối tượng nhà, đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, bao gồm:

• Nhà: Nhà ở, nhà làm việc, và các loại nhà khác.
• Đất: Các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo Luật Đất đai.

Cách tính lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị của nhà đất tại thời điểm kê khai:

• Đối với đất: Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất do Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
• Đối với nhà: Giá tính lệ phí trước bạ là giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật về xây dựng.

Một số trường hợp đặc biệt

• Nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người thuê: Giá tính lệ phí là giá bán thực tế theo quyết định của UBND.
• Nhà, đất mua qua đấu giá: Giá tính lệ phí là giá trúng đấu giá ghi trên hóa đơn hoặc chứng từ.
• Nhà chung cư: Giá tính lệ phí bao gồm giá trị đất được phân bổ dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

3. Lệ phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khi tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, họ phải nộp một khoản lệ phí cấp giấy chứng nhận. Đây là nghĩa vụ tài chính cần thiết để hoàn tất các thủ tục hành chính về quyền sở hữu và sử dụng bất động sản.

Các loại lệ phí liên quan bao gồm:

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: Đây là lệ phí chính khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu.
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Áp dụng khi có sự thay đổi về quyền sử dụng đất, như chuyển nhượng, thừa kế, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Trích lục bản đồ địa chính và cung cấp văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Bao gồm việc sao chép, cung cấp thông tin về bản đồ địa chính và hồ sơ liên quan đến đất đai.

Mức thu lệ phí:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận được quy định bởi từng địa phương, dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội và chính sách phát triển của mỗi tỉnh, thành. Mức thu được xác định theo nguyên tắc:

• Hộ gia đình, cá nhân ở các quận nội thành thuộc thành phố trực thuộc Trung ương hoặc phường, thị xã thường phải nộp mức lệ phí cao hơn so với khu vực nông thôn.
• Tổ chức phải nộp lệ phí cao hơn so với hộ gia đình và cá nhân.

Ví dụ, nếu bạn sở hữu một mảnh đất tại nội thành Hà Nội, mức lệ phí cấp giấy chứng nhận có thể cao hơn so với người sở hữu đất ở khu vực ngoại thành hoặc vùng nông thôn. Điều này nhằm phù hợp với khả năng kinh tế và điều kiện phát triển của từng khu vực.

(Tham chiếu: Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

4. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, trong một số trường hợp, người dân cần nộp phí thẩm định hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là khoản phí thu cho việc kiểm tra, xác minh hồ sơ, đảm bảo đầy đủ các điều kiện cần thiết để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Các trường hợp áp dụng phí thẩm định

Phí thẩm định áp dụng cho các trường hợp sau:

• Cấp giấy chứng nhận lần đầu
• Cấp mới giấy chứng nhận
• Cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận
• Chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp (khi có thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng, hay quyền sở hữu).

Căn cứ xác định mức thu phí

Mức thu phí thẩm định phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

• Quy mô diện tích của thửa đất
• Tính phức tạp của hồ sơ thẩm định
• Mục đích sử dụng đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại...)
• Điều kiện cụ thể của từng địa phương nơi phát sinh hoạt động thẩm định.

Mỗi địa phương có thể quy định mức thu phí khác nhau dựa trên tình hình phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu sử dụng đất.

Khuyến khích sử dụng dịch vụ công trực tuyến

Mức thu phí thẩm định cho các hoạt động cung cấp dịch vụ trực tuyến có thể được điều chỉnh nhằm khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ công theo phương thức trực tuyến, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và tiết kiệm thời gian cho người dân.

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC).

Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà, đất

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Phí công chứng là khoản phí người dân phải trả cho việc xác nhận hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

5. Mức phí công chứng

Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Mức phí cụ thể được quy định như sau:

• Dưới 50 triệu đồng: Phí công chứng là 50.000 đồng.
• Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng: Phí công chứng là 100.000 đồng.
• Từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng: Phí công chứng là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
• Từ 1 tỷ đến 3 tỷ đồng: Phí công chứng là 1 triệu đồng + 0,06% giá trị vượt 1 tỷ.
• Từ 3 tỷ đến 5 tỷ đồng: Phí công chứng là 2,2 triệu đồng + 0,05% giá trị vượt 3 tỷ.
• Trên 5 tỷ đồng: Phí công chứng sẽ tính theo tỷ lệ tương ứng, với mức tối đa là 70 triệu đồng theo quy định pháp luật.

Căn cứ tính phí công chứng

• Giá trị tài sản công chứng được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Trường hợp giá trị hợp đồng cao hơn giá nhà đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mức phí công chứng sẽ tính dựa trên giá trị hợp đồng thực tế.

Ví dụ: Nếu bạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng một thửa đất có giá trị 2 tỷ đồng, thì phí công chứng sẽ là 1 triệu đồng cho 1 tỷ đầu tiên và 0,06% trên phần 1 tỷ đồng còn lại (tương đương 600.000 đồng), tổng phí công chứng là 1,6 triệu đồng.

6. Các câu hỏi thường gặp

Phí công chứng chỉ áp dụng cho giao dịch mua bán nhà đất, không áp dụng cho các hình thức chuyển nhượng khác?

Phí công chứng thường được áp dụng cho các giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế nhà đất. Tuy nhiên, có thể có những trường hợp đặc biệt khác cũng phải chịu phí công chứng.

Người mua nhà luôn phải chịu toàn bộ phí công chứng?

Theo quy định, người yêu cầu công chứng (thường là người mua) sẽ chịu trách nhiệm nộp phí. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán, hai bên có thể thỏa thuận về việc ai sẽ chịu trách nhiệm chi trả khoản phí này.

Mức phí công chứng được quy định cố định và không thay đổi theo thời gian?

Mức phí công chứng có thể thay đổi theo thời gian tùy thuộc vào quy định của nhà nước. Ngoài ra, mức phí cũng có thể khác nhau giữa các địa phương.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Các loại thuế phải đóng khi mua bán nhà đất”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.