Xin giấy phép xây dựng có cần sổ đỏ bản gốc không?

Trước khi bắt đầu xây dựng một công trình, việc có được giấy phép xây dựng là một bước quan trọng không thể bỏ qua. Tuy nhiên, một trong những câu hỏi phổ biến mà nhiều người đặt ra là Xin giấy phép xây dựng có cần sổ đỏ bản gốc không? Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển và các quy định pháp lý liên quan ngày càng chặt chẽ, việc hiểu rõ về quy trình xin giấy phép xây dựng và các tài liệu cần thiết là vô cùng quan trọng. Hãy cùng ACC tìm hiểu trong bài viết sau.

Xin giấy phép xây dựng có cần sổ đỏ bản gốc không?

1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP do Chính phủ ban hành đã đề cập đến các điều kiện cụ thể liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng trong quản lý dự án đầu tư xây dựng. Theo Điều 41 của Nghị định nói rõ như sau:

• Đối với các khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành hoặc quy chế quản lý kiến trúc, hoặc các văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng sẽ là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
• Đối với các công trình không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng và do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (đối với nhà chung cư, quy mô nhỏ hơn 02 héc ta), thì quy hoạch phân khu xây dựng sẽ là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
• Các công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng cần được thẩm tra, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư. Đồng thời, kết luận của thẩm tra cần đảm bảo an toàn công trình, tuân thủ tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật được nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng.

Như vậy, việc xem xét và cấp giấy phép xây dựng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm các quy hoạch có tính chất kỹ thuật, quy chế quản lý kiến trúc, và các yêu cầu về an toàn và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật cụ thể. Điều này nhằm đảm bảo rằng các công trình xây dựng được thực hiện một cách an toàn và hợp pháp, đồng thời đảm bảo lợi ích cộng đồng và bảo vệ môi trường.

2. Xin giấy phép xây dựng có cần sổ đỏ bản gốc không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
2. a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
3. b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
4. c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
5. d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Căn cứ Khoản 1, Khoản 2 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng như sau:

Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12.

Sổ đỏ được dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sổ đỏ chính là một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành. Như vậy theo căn cứ đã nêu trên, bạn có thể nộp bản sao chứng thực sổ đỏ để xin cấp giấy phép xây dựng. Do đó, việc xin cấp giấy phép xây dựng không nhất thiết phải có sổ đỏ bản gốc. Tuy nhiên, trong trường hợp sổ đỏ được cấp trên đất chưa được quy hoạch hoặc đất lấn chiếm, thì sổ đỏ không được coi là một trong các giấy tờ hợp pháp để xin cấp giấy phép xây dựng.

3. Trường hợp nào phải xin Giấy phép xây dựng?

Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng 

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì các trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng:

(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).

(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014.

(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, nếu xây dựng công trình thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng công trình tại mục (2), (6), (7), (8) và (9), trừ nhà ở riêng lẻ tại mục (9) có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng 

Căn cứ Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì ngoài các công trình được miễn giấy phép xây dựng nêu trên thì các công trình xây dựng khác phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020). Đồng nghĩa, các công trình này phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

4. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng

Tùy vào loại công trình mà hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng sẽ khác nhau, căn cứ theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014 

4.1. Đối với nhà ở riêng lẻ (Khoản 1)

1. a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
2. b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
4. d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

4.2. Đối với công trình không theo tuyến (Khoản 2)

1. a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
2. b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
4. d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

4.3. Đối với công trình theo tuyến (Khoản 3)

1. a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
2. b) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
3. c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
4. d) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

đ) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;

1. e) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

4.4. Đối với công trình tôn giáo (Khoản 4)

1. a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 
2. b) Văn bản có ý kiến về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4.5. Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng (Khoản 5)

1. a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;
2. b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

4.6. Đối với các công trình khác thì tuân thủ quy định pháp luật có liên quan

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Có cần có bản vẽ thiết kế khi xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không?

Có. Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bắt buộc phải có bản vẽ thiết kế.

5.2. Có cần xin giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không?

Có. Theo Luật Xây dựng 2014, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn cũng phải xin giấy phép xây dựng trừ các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng 

5.3. Thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng là bao lâu?

Theo các quy định được nêu trên, từ ngày 01/01/2021, thời gian cấp giấy phép xây dựng công trình được rút ngắn từ 30 ngày xuống còn 20 ngày. Tuy nhiên, thời gian cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ vẫn được giữ nguyên là 15 ngày, không có sự thay đổi.

Điều này ánh xạ các thay đổi về thời gian xử lý và cấp giấy phép xây dựng cho các loại công trình, nhằm tối ưu hóa quy trình và giảm thời gian chờ đợi cho các nhà đầu tư và người dân.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Xin giấy phép xây dựng có cần sổ đỏ bản gốc không. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.