Xây nhà vượt quá diện tích đất ở

1. Thế nào là đất thổ cư? 

Đất ở hay còn  gọi là đất thổ cư bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là ODT). 

 Theo Khoản 1 Điều 125 Luật đất đai 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng  ổn định lâu dài (sử dụng không thời hạn, không sử dụng lâu dài). 

 2. Xây nhà vượt  đất ở có vi phạm pháp luật?

  Xây nhà vượt  diện tích Sổ đỏ còn được hiểu là xây nhà vượt quá diện tích đất ở được ghi  trong Sổ đỏ,  là  vi phạm nguyên tắc sử dụng đất  được ghi  tại Khoản 1 Mục 6 Luật Đất đai 2013 và vi phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 như sau: 

 Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất 

 Quy hoạch tốt, kế hoạch sử dụng đất và  mục tiêu sử dụng đất tốt. 

 Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 

 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới của khu đất, tuân thủ các quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và độ cao trong không trung, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và chấp hành các quy định khác của Luật pháp luật . 

 Lập tờ khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, mang vốn bằng quyền sử dụng đất theo  pháp luật.  Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

  Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. 

  Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất bị ảnh hưởng. 

 Tuân theo  định  luật  tìm  vật trong lòng đất.  

 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất. Như đã nói ở trên, việc xây nhà vượt quá diện tích đất ở được ghi  trong Sổ đỏ là  vi phạm nguyên tắc sử dụng đất và khoản 3 mục 12 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ một trong những hành vi vi phạm. nghiêm cấm  không sử dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích. Vì vậy, việc xây nhà vượt  diện tích đất ở được ghi  trong Sổ đỏ có thể bị xử phạt theo  pháp luật.  

 3. Phạt xây nhà vượt quá thổ cư 

 Trường hợp không xác định được  phần  nào  sử dụng vào mục đích ở, phần  nào  sử dụng vào mục đích làm vườn tạp thì căn cứ  xác định mục đích sử dụng là theo hiện trạng sử dụng đất hoặc Tùy vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất nếu diện tích đất của gia đình bạn là do lấn chiếm  (khoản 1 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP). Điều này đồng nghĩa với việc phần diện tích đất nào của gia đình bạn đang được sử dụng với mục đích để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho việc sinh hoạt (ví dụ như bếp, khu vệ sinh, nhà kho,…) là phần diện tích có mục đích để ở, được phép xây dựng.  

 Trong trường hợp phần diện tích bạn sử dụng để xây dựng nhà ở toàn bộ ở vị trí đất vườn tạp hoặc có phần diện tích được sử dụng để xây dựng nhà ở thì được coi là xây dựng sai vị trí đất thổ cư hay chính là việc sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.  

 Căn cứ quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Các hành vi có thể bị xử phạt gồm: 

 Một là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP 

 Mức phạt tối thiểu đối với hành vi này là 3 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực nông thôn và 6 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực thành thị. 

  Hai là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP 

 Tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép mà mức phạt hành chính có sự khác biệt, thấp nhất là 3 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha và cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên. 

  Ba là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP 

 Mức phạt tiền thấp nhất áp dụng đối với hành vi này đối với đất ở khu vực nông thôn là 3 triệu và ở khu vực đô thị là 6 triệu. 

  Lưu ý: Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.  

 Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. 

  Mức phạt áp dụng đối với hành vi xây dựng trái với giấy phép xây dựng được cấp thấp nhất là 30 triệu đồng và có thể lên đến 70 triệu đồng nếu việc xây dựng là trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử.  

 Như vậy, khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất ở theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo giấy tờ giao đất/giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã được cấp.

  4. Nếu xây nhà vượt diện tích đất ở thì người dân phải làm thế nào? 

Trong trường hợp người dân xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất  ở đã ghi trong Sổ đỏ, để không vi phạm pháp luật thì người có quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.. Phần diện tích vượt quá đó vào đất phi nông nghiệp. Nghiệp chướng. 

 Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ 

 Hộ gia đình, cá nhân  chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm: 

 Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.  Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).  Bước 2. Nộp và  nhận hồ sơ 

 Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển đến Bộ Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. 

 Phương án 2: Trường hợp không có cơ chế một cửa thì nộp trực tiếp tại Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

  Bước 3. Xử lý yêu cầu 

 Tới đây, người dân nên quan tâm đến nghĩa vụ  nộp tiền sử dụng đất quan trọng nhất. 

 Bước 4. Trả kết quả 

 Thời hạn giải quyết: Theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu hợp lệ; không quá 25 ngày đối với thị xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. 

  Thời gian trên không bao gồm thời gian nghỉ hè, nghỉ lễ theo quy định của pháp luật; không bao gồm thời gian phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.  

 Trên đây là tư vấn của chúng tôi liên quan đến việc xây nhà  vượt thổ cư. Mọi thắc mắc cần giải đáp liên quan đến thủ tục hành chính đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn trực tiếp, chuyên sâu.