Chỉ giới xây dựng là gì? Vi phạm chỉ giới bị phạt bao nhiêu tiền?

Khi xây dựng  công trình, nhất là trong khu vực đô thị, chủ đầu tư, cá nhân, tổ chức thi công xây dựng phải tuân thủ các quy định về  giới hạn xây dựng. Vậy thế giới xây dựng là gì? Vượt quá giới hạn bị phạt bao nhiêu? Hãy  theo dõi bài viết dưới đây của ACC GROUP để biết thêm thông tin chi tiết 

 1. Khái niệm về ranh giới xây dựng 

 Tại khoản 6 mục 3 luật xây dựng 2014 có giải thích về chỉ giới xây dựng, theo mục này chỉ giới xây dựng là ranh giới cho phép xây dựng các công trình chủ yếu trên mặt đất. Ngoài ra, trước ngày 5/7/2021, thông tư 22/2019/TT-BXD quy định, chỉ giới xây dựng là đường phân định được xác định theo quy hoạch đô thị và khu đất để có thể xác định ranh giới giữa các khu đất đó. cho phép xây dựng công trình và đất dành cho đường hàng không. Nhưng  dù Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng  ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD có những điều khoản khác với quy định tại Luật Xây dựng 2014 thì về cơ bản  vẫn có sự đồng thuận với Luật Quy hoạch xây dựng  2014. Ngày 19/2 , năm 2021, Bộ Xây dựng  ban hành Thông tư số 01/2021/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thay thế Thông tư 22/2019/TT - BXD (có hiệu lực ngày 05/7/2021). Trong thông tư này  có quy định theo Luật xây dựng 2014  về  giới hạn xây dựng  quy định tại Luật xây dựng 2014. 

 Nói một cách đơn giản, vành đai xây dựng  là đường ranh giới được xác định  trên  quy hoạch đô thị và trên đất để phân định  giới hạn giữa phần đất cho phép xây dựng  công trình (phần trên mặt và phần ngầm) và phần của vùng trời. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ nếu  công trình được phép xây dựng gần chỉ giới đường đỏ (giới hạn đất); hoặc lùi khỏi chỉ giới đường đỏ nếu công trình phải xây dựng lại từ chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu về tiến độ). Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. 

  Thông thường  chỉ giới thi công hẹp hơn  chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị và trên đất đai để phân định  giới hạn giữa phần đất  xây dựng công trình và phần đất  dành cho  công trình đường bộ hoặc không gian công cộng khác. Tuy nhiên, đôi khi các phần không gian như mép ban công, mái hắt, ô che nắng... được phép cơi nới ra ngoài chỉ giới đường đỏ, khi đó chỉ giới xây dựng phần trên của nhà sẽ lớn hơn chỉ giới đường đỏ. Một thực trạng khá phổ biến hiện nay  là các cá nhân, tổ chức khi thi công xây dựng công trình  thường  lấn chiếm, xây dựng vượt quá giới hạn cho phép. 

  2. Đất xây nhà ngoài ranh giới có được  không? 

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng quốc gia, các công trình (nhà ở) có thể không nằm sau hoặc nằm sau chỉ giới đường đỏ, tùy theo bề rộng  đường và tầng cao  công trình, theo đó: Khoảng lùi đối với công trình tiếp giáp  đường  (đối với đường  khu vực trở lên) được cụ thể hóa trong đồ án quy hoạch chi tiết và quy hoạch thị trấn nhưng phải đáp ứng các quy định tại bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu như sau: 

 một nhà xây dựng là gì? Vi phạm  giới luật bị phạt bao nhiêu tiền?  

 Theo đó, ví dụ: trong trường hợp đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng nhỏ hơn 19m, nhà ở dự định xây dụng cao 24m thì khoảng lùi tối thiểu là 04m.  

 Đất ngoài chỉ giới xây dựng thuộc một trong hai trường hợp như sau: 

 Trường hợp 1: Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi) 

 Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, khi đó đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng cũng đồng nghĩa với việc nằm ngoài chỉ giới đường đỏ (thuộc chỉ giới đường đỏ). Căn cứ quy định về các chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) thì công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc sau: 

 - Không cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường; 

 - Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè; 

 - Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố; 

 - Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; 

 - Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy. 

  Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi 

 Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường thuộc trường hợp này phải bảo đảm các nguyên tắc sau: 

 - Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ; 

 - Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; 

 - Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy. Mặc dù đã có quy định về yêu cầu kiến ​​trúc đối với công trình như trên và đảm bảo  khoảng lùi tối thiểu nhưng phần đất nằm ngoài lộ giới  không được xây dựng nếu công trình vi phạm lộ giới (căn cứ vào khái niệm  xây dựng, hành vi bị nghiêm cấm quy định tại khoản 4, điều 12 của Luật luật xây dựng 2014 và các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng). 

  3. Quy định mức phạt  vi phạm hạn mức 

 Như đã trình bày ở phần trên, chỉ giới xây dựng  là đường ranh giới để xác định giới hạn phần diện tích được phép xây dựng công trình chính  trên  đất. Vì vậy, nếu  công trình vượt  chỉ giới xây dựng  sẽ không tuân thủ tiến độ thi công. Do đó, họ sẽ bị xử phạt hành chính do vi phạm quy định về trật tự xây dựng. Vi phạm về chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền như sau: 

 3.1. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng khi bắt đầu phát hiện hành vi 

 Tại khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định tổ chức, cá nhân có hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (vi phạm chỉ giới xây dựng) bị phạt tiền như sau: 

 – Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; 

 – Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác; 

 – Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.  

 3.2. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng sau khi lập biên bản nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt 

 Khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng quy định sau khi bị lập biên bản vi phạm hành chính nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt vi phạm về hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (xây dựng vi phạm chỉ giới) mặc dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm nhưng tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (xây dựng vi phạm chỉ giới) thì sẽ bị xử phạt như sau: 

 – Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính; 

 – Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính; 

 – Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. 

  3.3. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng trong trường hợp tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự 

 Căn cứ khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định tổ chức, cá nhân đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì sẽ bị phạt tiền như sau: 

 – Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính; 

 – Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính; 

 – Phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1.000.0000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. 

  4. Thủ tục xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng 

 Thủ tục xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng được quy định như sau: 

 Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính Những người sau đây có quyền lập biên bản vi phạm hành chính sau khi phát hiện tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng: 

 – Thanh tra viên xây dựng (hoặc thanh tra viên Giao thông vận tải – Xây dựng); 

 – Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành; 

 – Chánh Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Chánh thanh tra Sở Giao thông vận tải – Xây dựng); 

 – Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng; 

 – Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; 

 – Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện; 

 – Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; 

 – Công chức thuộc Ủy ban nhân dân các cấp được giao nhiệm vụ kiểm tra; 

 – Công chức, viên chức, thanh tra viên thuộc cơ quan thanh tra nhà nước ngành Xây dựng được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra chuyên ngành độc lập hoặc thanh tra theo đoàn thanh tra; 

 – Công chức, viên chức được phân công thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong từng lĩnh vực quản lý nhà nước. 

  Bước 2: Ban hành quyết định xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng 

 Sau khi lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng, người có thẩm quyền sau đây sẽ ban hành quyết định xử phạt vi phạm chỉ giới xây dựng trong thời gian pháp luật quy định. Những người sau đây có thẩm quyền  quyết định xử phạt vi phạm  giới hạn xây dựng: 

 – Thanh tra Xây dựng (hoặc Thanh tra  Giao thông  – Xây dựng); 

 - Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành; 

 – Chánh Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Chánh Thanh tra Sở Giao thông vận tải - Xây dựng); 

 – Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng; 

 - Chủ tịch UBND xã; 

 - Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện; 

 - Chủ tịch UBND tỉnh.  

 Bước 3: nộp phạt 

 Cá nhân, tổ chức  có hành vi vi phạm trật tự xây dựng đã bị người có thẩm quyền nêu trên ra quyết định xử phạt hành chính  có trách nhiệm, nghĩa vụ nộp  phạt đúng thời hạn quy định và thực hiện các hình thức xử phạt bổ sung,  khắc phục hậu quả. biện pháp (nếu có) được ghi trong quyết định xử phạt hành chính.