Trích thửa hay đo vẽ bản đồ thửa đất được hiểu là việc sao chép và thể hiện các thông tin về thửa đất bao gồm: kích thước, hình thể, vị trí. Thông tin này đóng một vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quản lý đất đai của các cơ quan chính phủ. tại mỗi địa điểm và giúp giải quyết tranh chấp. Việc tách thửa còn giúp chủ sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ gắn liền với nó. Từ đó, nhiều người dân vẫn đang băn khoăn: đất khai thác có được cấp sổ đỏ không, có an toàn không? Bài viết dưới đây ACC sẽ cho bạn câu trả lời về chủ đề trên qua bài viết “Nhận biết rủi ro khi mua đất mỏ như thế nào?”.
1.Trích lục đất là gì?
Khai thác đất đai hay còn gọi là Trích lục bản đồ địa chính. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Đất đai 2013, bản đồ địa chính là bản vẽ thu nhỏ thể hiện các thông tin về thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Từ điển tiếng Việt cũng giải thích trích xuất là hành vi trích xuất các bộ phận và sao chép chúng.
Tóm lại, bản trích thửa là bản vẽ trên giấy hoặc trên bản đồ kỹ thuật mô tả chính xác các thông tin của thửa ruộng thông qua đo đạc thực địa. Trong đó, trích lục sẽ cung cấp thông tin về hình thể khu đất và các thông số cụ thể liên quan đến diện tích, vị trí khu đất, các yếu tố địa lý của khu đất này dựa trên hồ sơ gốc, tài liệu đã nộp có, bao gồm:
Số thứ tự đất, bản đồ, địa chỉ đất (xã, huyện, tỉnh)
bãi đáp
Mục đích sử dụng đất
Tên, địa chỉ thường trú của chủ sở hữu đất
Biến động đất đai từ giấy tờ pháp lý
Bản vẽ đất bao gồm bản đồ đất và kích thước đất
Lưu ý: Trích lục bản đồ địa chính chỉ là căn cứ cung cấp thông tin chi tiết về đặc điểm của thửa đất hoặc khu vực nhất định, không được coi là giấy tờ có giá trị pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất trong giao dịch mua bán nhà đất. Hồ sơ địa chính sẽ do Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh quản lý; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
2. Lưu ý rủi ro khi mua đất chiết tách như thế nào?
Trường hợp phải nhổ đất
Đất không có bản đồ địa chính, không đo đạc thửa đất
Khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu rõ, trường hợp đất chưa có bản đồ địa chính mà phải trích lục thửa đất thì cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính và trích đo địa chính thửa đất. đất.
Người xin giao đất, thuê đất có yêu cầu thu hồi đất
Khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT - BTNMT nêu rõ, nếu trong quá trình giao đất, cho thuê đất mà người có yêu cầu trích lục hồ sơ đất đai thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện và cung cấp thông tin địa chính. bản đồ. Giải quyết tranh chấp đất đai
Trích lục bản đồ địa chính là một trong những căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai. Cơ quan nhà nước sẽ đối chiếu diện tích đất trên bản đồ trích lục và diện tích đất thực tế. Ranh giới đất bị mờ hoặc mất
Trong trường hợp ranh giới đất bị mờ, bị mất thì cơ quan nhà nước sẽ xác định ranh giới của từng mảnh đất thông qua việc trích lục thửa đất, từ đó xác định lại ranh giới đất.
Thực hiện quyền của chủ đất
Khi chủ sở hữu thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, v.v. liên quan đến đất đai thì thủ tục tách thửa là hết sức cần thiết.
3. Trình tự, thủ tục khai thác đất
Điều 12 Thông tư 34/2014/TT – BTNMT “Trình tự, phương thức cung cấp dữ liệu đất đai” quy định:
- Phương pháp soạn thảo, trình duyệt yêu cầu trích lục bản đồ địa chính, yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai bao gồm:
Nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai
Gửi tài liệu qua email hoặc cổng thông tin đất đai
Gửi qua fax, bưu điện
- Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (nếu đến hạn) cho cá nhân, tổ chức. Phải nêu rõ lý do và trả lời cá nhân, tổ chức nếu từ chối cung cấp dữ liệu.
- Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai phải cung cấp dữ liệu đất đai khi cá nhân, tổ chức đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai của cơ quan:
Các cơ quan dữ liệu mặt đất nhận được yêu cầu trước 3 giờ chiều phải cung cấp cho họ cùng ngày; Nếu nhận được yêu cầu sau 3 giờ chiều, yêu cầu sẽ được xử lý vào ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp có yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới dạng thông tin tổng hợp thì thời hạn được thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người yêu cầu cung cấp. Trường hợp lấy bản đồ địa chính trực tuyến thì chúng tôi điền vào mẫu đơn trực tuyến rồi gửi qua Cổng thông tin điện tử đến Trung tâm dữ liệu và thông tin đất đai của Tổng cục Quy hoạch sử dụng đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Có nên mua đất chỉ có trích lục? Nhà đầu tư xem xét quyết định đếm tiền khi đất chỉ có giấy biên nhận, khi không có các “giấy tờ về quyền sở hữu đất” như sổ đỏ, chứng từ nộp thuế, đất đai, hộ khẩu… khi xây nhà trên đất đang tranh chấp. . , đất đai bị sử dụng sai mục đích, đất đai bị phân chia hoặc bị chính quyền hoặc ngân hàng chiếm đoạt đất đai. Dù giá đất mỏ rất rẻ nhưng đất chưa nhận sổ đỏ thực sự là giao dịch không nên, bởi bản chất đất mẫu chỉ để người mua kiểm tra, đối chiếu thực địa. vật mẫu. . , nhưng nó không có giá trị pháp lý trong giao dịch.
4. Lưu ý rủi ro khi mua đất chiết tách như thế nào?
Rủi ro khi mua đất chỉ có trích lục nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, bản trích lục sơ đồ địa chính không phải là điều kiện để cấp sổ đỏ
Đây là một câu hỏi quan trọng, cần phải làm rõ ngay từ đầu để trả lời cho chủ đề - rủi ro khi mua đất chỉ có trích lục địa chính trong bài viết. Điều này được giải thích như sau:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản là một trong những hàng hóa phải đăng ký quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, bên chuyển nhượng phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Các giấy tờ này theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nhận thừa kế;
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT);
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Sau đó, khi Bên Nhận Chuyển Nhượng đã nắm giữ các giấy tờ hợp pháp ghi nhận về quyền sử dụng đất nói trên, có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan chức năng để đăng ký quyền sử dụng đất trước khi sang tên và các bên phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến nhà đất.
Đồng thời, căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Điểm b Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về công việc của Văn phòng đăng ký đất đai khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận, trong đó:
“Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)”. Như vậy, đối chiếu với quy định trên và phân tích tại mục 2 của bài viết, có thể thấy, trích lục sơ đồ địa chính không phải là tài liệu chứng minh điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà chỉ dùng để tham khảo về diện tích, quy mô. , ranh giới đất đai... trong một số trường hợp đặc biệt. Bên nhận chuyển nhượng (mua) sẽ gặp nhiều rủi ro.
Thứ hai, rủi ro khi mua đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng
Bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc nhà, đất tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch như xây nhà trên đất lấn chiếm, đất tranh chấp, đất quy hoạch, đất nông nghiệp. thậm chí đất đai cũng bị ra quyết định thu hồi, thu giữ tài sản… Đây là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối mặt. Khi giá đất tăng cao, bên chuyển nhượng sẽ khởi kiện bên nhận chuyển nhượng và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt vì không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp, khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu thì bên mua phải trả lại đất cho bên bán do không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng cũng không được thế chấp đất để vay ngân hàng.
Theo điều 188 luật đất đai 2013 quy định quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp khi đất đã có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không nhận bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất khoản vay là rất cao. Như vậy, rõ ràng quyền sở hữu đất đai này không có tính linh hoạt, làm giảm hiệu quả sử dụng đất.
Hạn chế về quyền sử dụng đất: Người mua có nhu cầu mua đất chưa có sổ đỏ (trường hợp quyền sử dụng đất chưa được pháp luật công nhận) sẽ bị hạn chế, thậm chí mất đi các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê, v.v. Yêu cầu quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Bị thu hồi không đền bù: Nếu đất bị thu hồi để xây dựng các công trình công cộng thì người mua sẽ không được đền bù tương đương với đất đã được cấp sổ đỏ hoàn chỉnh. Khó xin phép xây dựng: Pháp luật quy định trong hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà trên đất chưa có sổ đỏ sẽ rất khó khăn. (trừ trường hợp cá biệt, đất chưa có sổ đỏ nhưng muốn được ủy quyền xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định về giấy tờ quy định trên đất cấp giấy phép xây dựng). Nhìn chung, việc mua bán đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật sẽ không được pháp luật công nhận, khiến bên nhận chuyển nhượng bất cứ lúc nào cũng gặp khó khăn trong tranh chấp và chịu thiệt. nhiều hậu quả pháp lý không đáng có.
Nội dung bài viết:
Bình luận