Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng xảy ra rất phổ biến trên thực tế. Bởi lẽ, phần lớn người dân đều không hiểu rõ các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Vi vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều người vẫn phải loay hoay tìm cách giải quyết. Hiểu được vấn đề này, luật sư ACC xin chia sẻ với quý khách hàng cách giải quyết tranh chấp loại hợp đồng này.
1. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP Hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.
2. Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hình của thế chấp tài sản. Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Như vậy, có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất sẽ sử dụng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm, cam kết thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp. Thế chấp quyền sử dụng đất thường được sử dụng như một tài sản đảm bảo khi đi vay ngân hàng.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản thoả thuận của các bên về việc dùng tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình với bên nhận thế chấp. Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là mâu thuẫn, tranh cãi phát sinh do vi phạm hợp đồng, không thực hiện đúng nghĩa vụ.
Lưu ý: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải có công chứng, chứng thực.
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự. Do đó, các vấn đề liên quan hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy rằng quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp được quy định từ Điều 320 đến Điều 323. Dựa vào các quy định của Bộ luật này, quyền và nghĩa vụ của các bên cụ thể như sau:
3.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền của bên thế chấp:
- Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (đây là điều khác biệt so với thế chấp tài sản thông thường).
- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận;
- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.
Nghĩa vụ của bên thế chấp:
- Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
- Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
- Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
- Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.
3.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận thế chấp
Quyền của bên nhận thế chấp:
- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
- Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;
- Trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ đảm bảo bằng thế chấp.
4. Cơ sở giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Khi xảy ra tranh chấp cần xác định rõ việc các bên có vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng hay không và bên nào là bên vi phạm. Khi các bên vi phạm những quyền và nghĩa vụ của mình và phát sinh tranh chấp thì có thể áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015 để giải quyết.
Trong trường hợp khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toà án.
5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, Toà án là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất trong lĩnh vực tư pháp. Bản án quyết định của Toà bị buộc thi hành bằng quyền lực Nhà nước.
Hơn nữa, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xem là tranh chấp dân sự. Vì vậy, xét theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện
Tuy nhiên, do tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, mà chỉ là tranh chấp có liên quan đến bất động sản. Vậy nên Toà án nơi bị đơn cư trú mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Trường hợp nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài (đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài) thì sẽ do Toà án nhân dân cấp tỉnh thụ lý giải quyết.
6. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP: Đối với tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì không cần thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà các bên sẽ tự hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Theo quy định tại Điều 186 và Điều 187 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy quyền và lợi ích mình bị xâm hại, cá nhân, tổ chức có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu điện hoặc gửi trực tiếp bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Tòa án. Lúc này, Tòa án sẽ nhận và thụ lý đơn khởi kiện khi hồ sơ hợp lệ.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!