Đất đai là tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Do đó, bên cạnh những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuận lợi, vẫn tiềm ẩn những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Hiểu được điều này, bài viết này sẽ giới thiệu đến quý độc giả quy định về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch.
Quy định về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Thế nào là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Về bản chất đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng.
2. Quy định về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1. Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, cần phải tuân thủ một số điều kiện quan trọng. Đầu tiên, hợp đồng cần phải được lập bằng văn bản và có sự đồng ý tự nguyện của cả hai bên, tức là người chuyển nhượng (bên bán) và người nhận nhượng (bên mua). Hợp đồng cần mô tả rõ ràng về đối tượng chuyển nhượng, bao gồm diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và các điều khoản về giá cả và thời hạn chuyển nhượng.
Thứ hai, hợp đồng cần phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm các quy định về chứng minh quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và các quy định về việc công chứng và đăng ký hợp đồng. Các bên cần phải đảm bảo rằng thông tin về quyền sử dụng đất được cung cấp đầy đủ và chính xác.
Ngoài ra, hợp đồng cần phải được thực hiện theo đúng quy trình pháp lý, bao gồm việc công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này giúp đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng.
Cuối cùng, hợp đồng cần phải có tính ràng buộc pháp lý cao, tức là các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng phải được thực hiện và tuân thủ một cách nghiêm ngặt từ cả hai bên. Bất kỳ vi phạm nào đối với điều khoản của hợp đồng cũng có thể dẫn đến tranh chấp và hậu quả pháp lý không mong muốn.
2.2. Phương thức và thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang yếu tố tài sản và gắn liền lợi ích các bên trong tranh chấp. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận.
Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thì có ba hướng phổ biến để giải quyết. Đó là thương lượng, hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn, có thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
Thứ nhất, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự thương lượng với nhau.
Trước khi tiến hành hòa giải các bên tranh chấp có thể tự thương lượng, đàm phán và cùng nhau đưa ra cách giải quyết. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng là việc các bên cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba. Thương lượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không mang tính ràng buộc mà có ý nghĩa khuyến khích các bên tự thực hiện, tiến hành tùy thuộc vào ý chí thống nhất của các bên. Kết quả của việc thương lượng phụ thuộc vào thái độ thiện chí, hợp tác của các bên tranh chấp.
Ưu điểm của việc tự thương lượng: đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Các bên có tranh chấp cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.
Nhược điểm của việc tự thương lượng: không chịu bất kì ràng buộc của nguyên tắc pháp lý hay quy định khuôn mẫu nào về giải quyết tranh chấp nên không được đảm bảo thi hành bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc.
Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai, khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết tranh chấp đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Hòa giải là nguyên tắc, cách thức trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp. Trong đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở (quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải ở cơ sở). Cơ sở được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải (Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan) thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thương lượng, tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Ưu điểm của việc hòa giải: Cơ hội thành công cao hơn thương lượng vì có người thứ ba làm trung gian hòa giải cho các bên. Người thứ ba là người có chuyên môn, kinh nghiệm, am hiểu lĩnh vực và vấn đề đang tranh chấp. Kết quả hòa giải được ghi nhận và chứng kiến bởi người thứ ba nên mức độ tôn trọng và tự nguyện tuân thủ các cam kết cao hơn thương lượng.
Nhược điểm của việc hòa giải: Chi phí cho hòa giải tốn kém hơn thương lượng. Uy tín của các bên tranh chấp dễ bị ảnh hưởng hơn thương lượng.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì có hai hướng xử lý:
– Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
– Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định sau đây:
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
– Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại các trường hợp nêu trên phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 05 tháng 05 năm 2017 về hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án: đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Chính vì vậy, đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể trực tiếp khởi kiện đến Tòa án mà không cần phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn trước đó.
Ưu điểm của việc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có tính cưỡng chế cao giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp một cách tốt nhất.
Nhược điểm của việc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết: thiếu linh hoạt do phải tuân theo quy định của pháp luật quy định; tốn kém thời gian vì có thể bị kéo dài thậm chí bị trì hoãn.
Tóm lại, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên tiến hành tự hòa giải để giải quyết. Trường hợp không tự hòa giải được thì có thể hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
3. Các trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp
Các trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp
Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kể đến như:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;
– Giấy tờ không đầy đủ: thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật Đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến;
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng: trong giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết, cũng không được công chứng để xem xét, xác minh đầy đủ vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực: Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu;
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;
– Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên;
– Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này;
– Những tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.
4. Làm sao để giảm rủi ro dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để giảm rủi ro dẫn đến tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần tuân thủ một số biện pháp phòng ngừa và thực hiện các bước cẩn thận sau:
Nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng: Trước khi ký kết hợp đồng, cả bên bán và bên mua cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng về tài sản đất cần chuyển nhượng. Điều này bao gồm việc kiểm tra các vấn đề pháp lý, quyền sở hữu, giao dịch trước đó, và các hạn chế sử dụng đất như:
- Xác minh thông tin về thửa đất: Kiểm tra tính pháp lý của thửa đất, bao gồm: Quyền sở hữu, giấy tờ chứng nhận QSDĐ, bản đồ thửa đất, thông tin về các khoản thế chấp, thuế phí liên quan,... Xem xét quy hoạch khu vực nơi có thửa đất để đảm bảo tính phù hợp với mục đích sử dụng.
- Kiểm tra tình trạng thuế phí liên quan đến thửa đất: Xác định rõ ràng các khoản thuế, phí còn nợ của thửa đất (nếu có) và trách nhiệm thanh toán giữa các bên.
- Xác định rõ ràng ranh giới thửa đất: Tham khảo bản đồ thửa đất, sổ đỏ và thực tế ranh giới thửa đất để đảm bảo tính chính xác.
- Lựa chọn đối tác uy tín: Tìm hiểu kỹ thông tin về bên bán, bao gồm: Uy tín, năng lực tài chính, khả năng thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng,...
Sử dụng dịch vụ của chuyên gia pháp lý: Việc tư vấn và hỗ trợ từ luật sư chuyên nghiệp có thể giúp các bên hiểu rõ về các điều khoản và rủi ro trong hợp đồng, đồng thời đề xuất các biện pháp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Làm rõ các điều khoản và điều kiện: Ghi rõ ràng các thông tin về các bên tham gia giao dịch, thông tin về thửa đất, giá cả, phương thức thanh toán, trách nhiệm của các bên, điều khoản giải quyết tranh chấp,.... Việc làm rõ này giúp tránh hiểu lầm và tranh chấp sau này.
Thực hiện công chứng và đăng ký: Việc công chứng và đăng ký hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền là bước quan trọng giúp tăng tính pháp lý và xác thực của hợp đồng.
Giữ bản gốc và ghi chép chứng cứ: Cả hai bên nên giữ bản gốc của hợp đồng và ghi chép đầy đủ chứng cứ về các giao dịch và thỏa thuận quan trọng. Điều này có thể hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp nếu có xảy ra.
Thực hiện nghiêm túc các điều khoản hợp đồng: Tuân thủ nghiêm ngặt các điều khoản và điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng giúp tránh được các tranh chấp không cần thiết và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.
Bằng cách thực hiện những biện pháp trên, các bên có thể giảm thiểu rủi ro và tăng tính minh bạch và tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó giảm nguy cơ tranh chấp pháp lý trong tương lai.
5. Câu hỏi thường gặp
5.1. Có thể tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Có. Các bên tham gia giao dịch có thể tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua đàm phán, hòa giải hoặc thương lượng. Tuy nhiên, nếu các bên không tự giải quyết được tranh chấp, họ có thể đưa vụ việc ra tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác để giải quyết.
5.2. Có quy định về việc xử lý tranh chấp bằng cách đưa ra tòa án không?
Có. Trong trường hợp không giải quyết được bằng đàm phán, hòa giải hoặc trọng tài, các bên có thể đưa vụ việc ra tòa án để xử lý.
5.3. Có thể khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại do tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Có, có thể khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại do tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp tranh chấp không thể giải quyết được qua đàm phán, hòa giải hoặc trọng tài, các bên có thể đưa vụ việc ra tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tóm lại, việc hiểu và tuân thủ các quy định về tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ Công ty Luật ACC, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp pháp lý một cách công bằng và hiệu quả.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!