Giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ

Tranh chấp đất đai ngày càng trở nên phổ biến với nhiều loại tranh chấp khác nhau. Ngay cả khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) thì vẫn xảy ra tranh chấp với các chủ thể khác. Vậy pháp luật nói gì về điều này? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai? Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ như thế nào?

1. Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là gì?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Sổ đỏ là từ người ta thường dùng để gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo màu sắc của giấy chứng nhận. Tùy từng giai đoạn có các loại chứng chỉ sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là văn bản pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác. tài sản gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các chủ thể khác. Khi xảy ra tranh chấp đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là chứng cứ quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã
Khi phát sinh tranh chấp đất đai, các bên có thể tự hòa giải để giải quyết hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì phải gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, huyện, thị trấn là thủ tục bắt buộc và cũng là điều kiện để tòa án thụ lý vụ án. Theo đó, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và; có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hòa giải thành thì tranh chấp đất đai chấm dứt. Trường hợp có thay đổi hiện trạng ranh giới; Người sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến phòng tài nguyên và môi trường; Phòng tài nguyên và môi trường sẽ trình UBND huyện ra quyết định công nhận biến động và cấp sổ đỏ mới cho hộ gia đình, cá nhân. Trong trường hợp hòa giải không thành hoặc; sau khi hòa giải thành, nếu có ít nhất một bên thay đổi ý kiến ​​về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và; buộc các bên tranh chấp gửi yêu cầu đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo để giải quyết tranh chấp. Khiếu nại lên Tòa án nhân dân
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai mà bên bị thiệt hại có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật này và tranh chấp đất đai gắn liền được giải quyết bằng tòa án nhân dân.
Theo điểm a khoản 1 điều 35; Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản có thẩm quyền xét xử đối tượng tranh chấp là bất động sản.
Khi gửi đơn khiếu nại đến Tòa án, tùy theo nội dung khiếu nại, các bên tranh chấp phải thu thập tài liệu; bằng chứng để hỗ trợ yêu cầu bồi thường của bạn.

3. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Còn tranh chấp ai là người có quyền sử dụng mảnh đất?
Theo khoản 3 điều 155 bộ luật dân sự; Điểm c khoản 2 Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai là tranh chấp về người có quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu.
Vì vậy, đối với các tranh chấp đất đai như tranh chấp tài sản; bãi đáp; Quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng đất không áp dụng đối với thời hiệu khởi kiện. Đối với các tranh chấp về Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất; Đối với tài sản gắn liền với đất thì thời hiệu áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự. Như vậy, trong trường hợp xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất thì người có quyền khởi kiện có quyền khởi kiện bất cứ lúc nào trước Tòa án có thẩm quyền; kể từ ngày phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất.
Đối với tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai
Tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng; chuyển thành; Giảng viên đại học; cho thuê, cho thuê lại; Thế chấp; góp vốn thông qua quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm; kể từ ngày người nộp đơn biết hoặc; phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Theo đó, Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khi có yêu cầu của một bên hoặc các bên về việc áp dụng thời hiệu với điều kiện yêu cầu đó được thực hiện trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án; quyết định giải quyết vụ việc.
Đối với tranh chấp về thừa kế đất đai
Theo quy định tại Điều 623 BLDS thì thời hiệu thừa kế được quy định như sau:

Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu phân chia di sản là 30 năm đối với bất động sản; 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế xác nhận di sản thừa kế hoặc; bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ đối với tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ ngày mở thừa kế.

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ bao gồm:

Đơn kiến ​​nghị;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Biên bản hòa giải gửi Ủy ban nhân dân xã, huyện, xã;
Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân của người nộp đơn (bản sao);
Sổ hộ khẩu (Bản sao);
Các giấy tờ liên quan khác. Bước 2: nộp đơn khiếu nại
Đương sự gửi đơn yêu cầu công lý kèm theo hồ sơ; tài liệu chứng minh mà họ hiện có với tòa án có thẩm quyền để giải quyết vụ việc bằng các cách sau:

Nộp trực tiếp tại Tòa án;
Gửi đến Tòa án qua dịch vụ bưu chính;
Nộp trực tuyến điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có). Bước 3: Tòa án xem xét yêu cầu
Nếu hồ sơ đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí của Tòa án; nguyên đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí và xuất trình cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thì thẩm phán thông báo để đương sự sửa đổi, hoàn thiện. Thời hạn sửa đổi, bổ sung do Thẩm phán quy định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn, nhưng không quá 15 ngày.
Bước 4: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án
Thẩm phán thụ lý vụ án khi nguyên đơn xuất trình biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu của Tòa án; bằng chứng kèm theo.
Bước 5: Hòa giải tại tòa án
Nếu các bên thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên có hiệu lực ngay sau khi tuyên và không bị kháng cáo; truy đòi theo thủ tục kháng cáo. Nếu các bên không hòa giải được thì Tòa án ra quyết định đưa vụ việc ra Tòa án.
Bước 6: Toà án mở phiên toà xét xử sơ thẩm vụ án
Sau khi tuyên bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự, người đại diện cơ quan, tổ chức, người tiến hành tố tụng không có mặt tại phiên toà hoặc đến thời điểm tuyên án không có mặt nhưng có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo kể từ ngày họ nhận được bản án. các bản án. .. hoặc phán đoán được hiển thị.
Mặc dù có ưu điểm là chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng trên thực tế khi giải quyết tranh chấp đất đai được cấp sổ đỏ vẫn còn nhiều khó khăn, phức tạp do tính chất của loại hình sở hữu này cũng như các quy định của pháp luật. thường rất nhiều và thay đổi theo thời gian.
Đối với tranh chấp đất đai vô giá trị như tranh chấp trả lại chỗ ở cho mượn, cho thuê; Nếu có tranh chấp về người có quyền sử dụng đất… thì án phí là 300.000 đồng.
Đối với tranh chấp đất đai có giá trị như tranh chấp quyền sử dụng đất thì tòa án phải xác định giá trị tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất một phần.

5. Án phí được xác định như sau:

Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì án phí phải chịu là 300.000 đồng. Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì án phí là 5% giá trị tài sản tranh chấp. Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng thì án phí là 20.000.000 đồng tương ứng 4% giá trị tài sản tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng. Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì án phí là 36.000.000 đồng tương đương 3% giá trị phần tài sản tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng. Nếu tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì án phí phải chịu là 72.000.000.000.000 đồng, án phí là 112.000.000.000 đồng, tỷ lệ 0,1% của giá trị tài sản tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng. Theo đó, người khởi kiện khởi kiện; đòi độc lập; yêu cầu phản tố phải nộp tiền tạm ứng án phí theo giá trị tài sản tranh chấp mà anh ta yêu cầu. Mức tạm ứng án phí đối với tranh chấp đất đai có giá trị bằng 50% mức án phí tính theo giá trị tài sản tranh chấp.