Chênh lệch lãi suất cơ bản là gì?

Chênh lệch lãi suất (IRD) là gì? Đặc điểm của chênh lệch lãi suất là gì? Cách tính và ví dụ về chênh lệch lãi suất? Chênh lệch lãi suất và hình phạt thế chấp?

Chênh lệch lãi suất là một cụm từ quan trọng thường xuất hiện nếu bạn đang cân nhắc tái cấp vốn cho một khoản thế chấp. Chúng ta có thể rơi vào tình huống không may khi phải xem xét tái cấp vốn hoặc tìm mức lãi suất thấp hơn đáng kể so với khi bắt đầu kỳ hạn. Dù bằng cách nào, chênh lệch lãi suất là một trong những điều chính cần xem xét khi xác định xem việc tái cấp vốn có phù hợp với bạn hay không.

1. Chênh lệch lãi suất (IRD) là gì?

Các tính năng chênh lệch lãi suất:
Lãi suất chênh lệch là một khoản phí áp dụng nếu người đi vay thanh toán toàn bộ khoản thế chấp trước ngày đáo hạn. Hầu hết các khoản thế chấp với những người cho vay lớn đều tính khoảng cách thanh toán ba tháng hoặc tiền lãi. Nói chung, những người cho vay sẽ sử dụng IRD nếu lãi suất thế chấp của người mua nhà cao hơn lãi suất hiện tại của họ hoặc nếu họ đã ký thế chấp chưa đầy 5 năm trước. Đây là một công cụ để các tổ chức cho vay thu hồi các khoản thanh toán bị mất mà họ có thể đã nhận được từ các khoản tiền mà họ cho vay ở nơi khác.
Đây là một khái niệm quan trọng mà mọi người mua nhà cần hiểu, đặc biệt là những người đã nhận được một khoản tiền lớn và đang có kế hoạch trả hết khoản thế chấp của họ sớm hơn. IRD thường được chuyển thành một khoản phí nhằm giảm thiểu chi phí cơ hội của việc ngân hàng cuối cùng phải cho vay một khoản tích lũy với lãi suất thấp hơn.
Chênh lệch lãi suất cũng được sử dụng để tính tỷ giá hối đoái trong tương lai và hiểu tỷ lệ phí bảo hiểm hoặc chiết khấu trong tương lai áp dụng theo tỷ giá thị trường hiện tại. Nói một cách đơn giản, nó đo lường chênh lệch lãi suất.
Phí trả trước cho một khoản thế chấp có lãi suất thay đổi đã đóng là tiền lãi ba tháng. Chúng tôi tính tiền lãi bạn sẽ trả trong 90 ngày trên số tiền trả trước, sử dụng lãi suất hàng năm của bạn. Kết quả là ba tháng tiền lãi bạn sẽ phải trả.

2. Tính toán chênh lệch lãi suất và ví dụ:

Tính chênh lệch lãi suất (IRD):

PHẠT = SỐ DƯ THẾ CHẤP x KHÁC BIỆT x THÁNG / 12 THÁNG

Ví dụ

1. Thế chấp $100.000 với lãi suất 9% trong 24 tháng còn lại.
2. Lãi suất cho vay 2 năm hiện nay là 6,5%.
3. Độ lệch là 2,5% (9% -6,5%)

Tính IRD: $100.000 * 2,5% * 24 tháng / 12 tháng = $5.000.
Khi tính toán chênh lệch IRD, người cho vay sẽ sử dụng lãi suất được liệt kê tại thời điểm bạn nhận thế chấp, chứ không phải tỷ lệ hiện tại được liệt kê. Hầu hết người tiêu dùng nhận được khoản thế chấp của họ với tỷ lệ giảm và không dễ để biết tỷ lệ niêm yết của người cho vay tại thời điểm họ nhận được khoản thế chấp.
Tính toán IRD này chỉ được sử dụng như một hướng dẫn để hiểu tính toán. Liên hệ với người cho vay của bạn để biết số tiền thanh toán chính xác.

3. Chênh lệch lãi suất và phạt thế chấp:

Câu hỏi về chênh lệch lãi suất thường được đặt ra trong câu hỏi "Tôi sẽ mất bao nhiêu tiền để thoát khỏi thế chấp của mình?" »

Bước tiếp theo để xác định điều này là lấy chênh lệch lãi suất và kết hợp nó với số năm còn lại trong thời hạn thế chấp của bạn.
Với ví dụ trên, thời hạn của khoản thế chấp là 2 năm. Để tính tiền phạt, bạn nhân số tiền thế chấp ($250.000) với chênh lệch lãi suất (0,5%), sau đó nhân kết quả đó với số năm còn lại trong kỳ hạn (2). ($250.000 x 0,005) x 2 = $2.500

Trong ví dụ này, chi phí thoát thế chấp của bạn là 2.500 đô la. đề nghị từ

Rõ ràng, tất cả những con số này có thể hoán đổi cho nhau. Bạn có thể có một khoản thế chấp trị giá 400.000 đô la và chênh lệch lãi suất 1% với 2 năm còn lại.
($400.000 x 0,01) x 2 = $8.000

Khi đó, chi phí để thanh toán khoản thế chấp của bạn sẽ là 8.000 đô la.
Cách giảm thiểu các khoản phạt thế chấp: Nếu bạn đang ở trong tình huống cần tái cấp vốn, bạn có thể làm một số việc để giảm chi phí tái cấp vốn.
Tránh lãi suất thế chấp "chiết khấu": Các tổ chức này sẽ có lãi suất được quảng cáo, nhưng thường sẽ cung cấp cho bạn một khoản "chiết khấu" để cạnh tranh với đối thủ cạnh tranh của họ. Giả sử tỷ lệ "chiết khấu" này thấp hơn 1% so với tỷ lệ được quảng cáo.
Điều thường xảy ra với một kịch bản tái cấp vốn là như sau. Chênh lệch lãi suất được tính bằng tỷ lệ được quảng cáo thay vì tỷ lệ "chiết khấu" mà bạn cho là tuyệt vời. Những gì bạn nghĩ là tin tuyệt vời cho khoản thế chấp của bạn hóa ra lại là cái gai đối với bạn!

Thế chấp có lãi suất thay đổi: Cách thứ hai để giảm chi phí tái cấp vốn là tránh các khoản thế chấp có lãi suất cố định, trong đó chi phí tái cấp vốn phụ thuộc nhiều vào nhiệm kỳ của bạn.
Thay vào đó, các khoản phạt thế chấp có lãi suất thay đổi được tính bằng cách sử dụng công thức trả lãi ba tháng. Loại hình phạt này thường thấp hơn đáng kể so với hình phạt lãi suất chênh lệch.
Người cho vay: Cách thứ ba để tránh các hình phạt tái cấp vốn lớn là tránh những người cho vay lớn. Câu nói “ngân hàng lớn, hình phạt lớn” rất đúng khi nói đến việc tái cấp vốn. Tỷ lệ "chiết khấu" của những người cho vay lớn không phải là rất thuận lợi khi tái cấp vốn.

Cuối cùng, nếu có thể, hãy tránh bất kỳ khoản tái cấp vốn nào hoặc giữ khoảng thời gian trước khi thời hạn của bạn hết hạn ở mức tối thiểu (nếu có thể). Tất nhiên, cuộc sống có thể khó khăn và không phải lúc nào bạn cũng có thể kiểm soát được thời điểm cần gia hạn khoản thế chấp của mình. Tuy nhiên, bất cứ khi nào có thể, hãy biết bạn đang ở đâu trong nhiệm kỳ của mình và suy nghĩ cẩn thận về chi phí tái cấp vốn.
Như mọi khi, đừng bao giờ ngần ngại liên hệ với một nhà môi giới thế chấp chuyên nghiệp để hỗ trợ bạn trong quá trình này hoặc để phân tích bất kỳ tình huống nào bạn gặp phải. Chúng tôi luôn sẵn sàng trợ giúp và sẵn lòng trả lời bất kỳ câu hỏi nào của bạn về khoản thế chấp của bạn.
Trong môi trường lãi suất thấp, những người có khoản thế chấp lãi suất cố định có nhiều khả năng phải đối mặt với IRD (và một vấn đề lớn) nếu họ chọn phá vỡ khoản thế chấp sớm. Thật vậy, khi lãi suất thấp, sự khác biệt giữa lãi suất trong hợp đồng của bạn và lãi suất hiện tại sẽ lớn hơn. (Đó là lý do tại sao các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi có xu hướng hấp dẫn hơn - chúng dao động theo các biến động lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada.)

Đây là điều khó khăn nhất về IRD: Cách người cho vay của bạn tính toán nó có thể thay đổi số tiền phạt hàng nghìn đô la. Cách dễ nhất để tính phí là xác định chênh lệch giữa lãi suất thế chấp hiện tại của người cho vay phù hợp nhất với thời hạn còn lại của bạn và lãi suất thế chấp ban đầu của bạn, sau đó nhân chênh lệch với số tiền gốc còn lại của bạn, rồi chia cho 12 tháng. Phí hàng tháng kết quả được nhân với số tháng còn lại trong thời hạn của bạn, cho bạn IRD.

Tuy nhiên, có một cách khác để nạp tiền. Một số người cho vay sẽ chọn kết hợp bất kỳ khoản giảm giá nào mà bạn có thể đã nhận được ngoài tỷ lệ đăng ký năm năm khi bạn đăng ký thế chấp lần đầu tiên. Trong trường hợp này, người cho vay sẽ trừ khoản chiết khấu mà bạn nhận được từ lãi suất hiện tại phù hợp nhất với thời hạn còn lại của bạn, sau đó trừ số tiền đó khỏi lãi suất cơ bản của bạn trước khi thực hiện phần còn lại của phép tính (nhân số chênh lệch với số tiền gốc còn lại của bạn, chia cho số tiền đó với 12, sau đó nhân khoản phí hàng tháng đó với số tháng còn lại trong thời hạn của bạn).
Nếu bạn bị ràng buộc với một khoản thế chấp có lãi suất cố định mà bạn biết rằng bạn sẽ phá vỡ trong tương lai gần, bạn có thể tận dụng các tùy chọn trả trước trong hợp đồng của mình để giảm số tiền gốc và kết quả là bạn sẽ bị phạt.
Mặc dù nó sẽ không mang lại cho bạn mức lãi suất tuyệt đối tốt nhất trên thị trường, nhưng việc đăng ký thế chấp kết hợp cho phép bạn giảm lãi suất của mình mà không bị phạt. Các khoản thế chấp hỗn hợp kết hợp tỷ lệ thế chấp hiện tại với một tỷ lệ mới để đạt được tỷ lệ trung gian. Các khoản thế chấp này có thể được gia hạn cho một kỳ hạn mới hoặc kéo dài đến hết kỳ hạn hiện tại của bạn – và vì bạn đang "giữ" tỷ lệ hiện tại của mình, nên bạn đã phá vỡ IRD.

Tất nhiên, một cách khác để tránh IRD là đợi cho đến khi thế chấp của bạn hết hạn để gia hạn. Kết thúc hợp đồng của bạn khi gia hạn sẽ giúp bạn không bị phạt vì không vi phạm hợp đồng ngay từ đầu.