Thuế trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

1.Căn cứ pháp lý

Thông tư 111 2013/ TT- BTC

Luật Đất đai 2013

2.Lệ phí là gì?

Khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí 2015 quy định Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật này.

Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ?

Theo Điều 3 Nghị định 140/ 2016/ NĐ- CP về lệ phí trước bạ, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi

Đăng ký quyền sở hữu,

Quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ.

Đất được phép mang ra chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiện nào?

Căn cư Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây

a) C Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này ”

Theo đó, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải có Giấy chứng nhận, đất không được có tranh chấp quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra còn phải đảm bảo có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Thuế trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.Quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế, lệ phí trước bạ hiện nay ra sao?

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111 2013/ TT- BTC( sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/ 2015/ TT- BTC) quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau

Giá chuyển nhượng

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Theo đó, trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân áp dụng theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Việc cơ quan thuế từ chối giải quyết hồ sơ vì lý do giá giao dịch thấp hơn giá thị trường là không phù hợp với quy định.

Phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định thế nào?

Phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định thế nào?

Mức lệ phí trước bạ phải nộp

Căn cứ Nghị định 10/ 2022/ NĐ- CP và Thông tư 13/ 2022/ TT- BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là 0,5.

Từ đó, cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp vẫn được giữ nguyên như sau

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x Giá tính lệ phí trước bạ

Dựa theo công thức chung như trên, LuatVietnam xác định số tiền phải nộp theo từng trường hợp như sau

* Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x( Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

* Khi chuyển nhượng nhà, đất( mua)

Trường hợp 1 Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x( Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Thông thường được tính bằng 0,5 x Tổng số tiền trong hợp đồng.

Trường hợp 2 Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.

– Đối với đất

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x( Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)

– Đối với nhà

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x( Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2( đồng/ m2) x Tỷ lệ() chất lượng còn lại)

* Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất

– Đối với đất

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x( Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

– Đối với nhà

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5 x( Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2( đồng/ m2) x Tỷ lệ() chất lượng còn lại)

Giá tính thuế trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ không có nhiều thay đổi so với quy định trước ngày01/3/2022. Tuy nhiên, vẫn có một số quy định mới như sau

* Giá tính thuế trước bạ không gồm phí bảo trì phần sở hữu chung

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư Thông tư 13/ 2022/ TT- BTC, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư( mặc dù không tính phần này nhưng trước đây không nêu rõ).

* Nêu rõ các xác định giá tính khi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không tách riêng nhà và đất

Điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư 13 quy định rõ “ Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất cao hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng mua bán, chuyển quyền. Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. ”.

Mặc dù cách tính lệ phí trước bạ không thay đổi nhưng quy định mới bổ sung thêm cách xác định giá tính lệ phí trước bạ khi hợp đồng chuyển nhượng nhà gắn liền với đất không tách riêng giá trị nhà và đất, cụ thể

Nếu tổng giá trị nhà, đất trong hợp đồng cao hơn giá nhà nước thì tính theo giá trong hợp đồng nếu thấp hơn giá nhà nước thì tính theo giá nhà nước( giá nhà nước là giá do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định).

Miễn thuế trước bạ nhà, đất

Căn cứ Điều 10 Nghị định 10/ 2022/ NĐ- CP và Điều 5 Thông tư 13/ 2022/ TT- BTC, so với quy định trước đây quy định miễn lệ phí trước bạ không nhiều thay đổi, vẫn bao gồm các trường hợp như sau

1) Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

2) Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3) Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.