Thủ tục xin phép phân lô bán nền?

1. Căn cứ pháp lý để phân lô, bán nền 

 luật đất đai  2013; 

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 

 2. Chia nhỏ và bán quỹ là gì? 

Hiện nay, do nhu cầu đất ở tăng cao nên các dự án phân lô, bán nền mọc lên ngày càng nhiều. Nhưng cùng với cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư vì lợi nhuận đã bỏ qua các điều kiện bắt buộc  theo quy định mà tự ý phân lô, bán nền khiến người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, trước khi mua đất trong khuôn khổ nhà ở, bạn nên kiểm tra xem mảnh đất  đã đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hay chưa. 

 Phân lô, bán nền là  thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản, mà theo quy định của pháp luật, tách thửa để bán  là việc tách thửa đất  để chuyển nhượng cho  tổ chức, cá nhân khác. . Tuy nhiên, tách thửa, bán nền thường được dùng để chỉ việc tách thửa  trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được nhà nước chấp thuận chứ không chỉ nói chung trong các trường hợp tách thửa theo quy định của pháp luật. luật 2013. . 

 3. Pháp luật  về phân lô, bán nền như thế nào? 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định: 

 Như vậy, cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô, bán nền theo cách hiểu của luật Đất đai mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được được hiện việc phân lô, bán nền và không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô, bán nền mà chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền.  

 Phân Lô Trái Phép 

 Do vây, để biết được một chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không người mua cần phải kiểm tra lại các điều kiện sau : Phù hợp với yêu quy hoạch của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; 

 Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này. 

  4. Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô, bán nền 

 Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền từ chủ đầu tư dự án thì trước hết chủ đầu tư dự án phải đảm bảo đã đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tức là chủ đầu tư phải đảm bảo về việc 

 – Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; 

 – Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; 

 – Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). 

  Trước khi mua bán, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ liên quan như giấy phép hoạt động của tổ chức kinh doanh bất động sản, quyết định của Ủy ban nhân dân về việc chấp thuận dự án đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500,… và có quyền kiểm tra tình trạng đất trên thực tế để giảm thiểu bớt rủi ro cho bản thân 

 Sau khi kiểm tra xong, bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án, đến chi cục thuế kê khai và đóng các loại thuế liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn Phòng đăng ký đất đai.  Trường hợp  nhận chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức tách thửa  thì bạn có thể tìm hiểu trước về  đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc  phòng công chứng  nơi có đất để xác minh. nếu đất đang có  tranh chấp,  thế chấp, tịch thu hoặc nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nếu không có vấn đề gì vướng mắc, các bên có thể thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục  sang tên tương tự như trường hợp của chủ đầu tư.  

 5. Xử lý trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện chuyển nhượng? 

Nếu chủ đầu tư không đáp ứng  điều kiện  chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì đồng nghĩa với việc hợp đồng chuyển nhượng của chủ đầu tư với bạn sẽ không đảm bảo  hiệu lực của hợp đồng. . Trường hợp phát hiện  chủ đầu tư không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn đưa ra  thông tin khiến bạn cả tin  hoặc che giấu  thông tin về  thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng thì bạn có quyền  khởi kiện ra Tòa án. địa phương nơi  công ty của chủ đầu tư đặt trụ sở yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để được trả lại số tiền mua đất và  bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định của pháp luật tại Điều 131 của Luật bộ luật dân sự 2015