Thủ tục phân lô bán nền đất năm 2024

Xin chào Luật sư. Hiện nay tại địa phương nơi tôi ở đang có dự án đất nền nên  thời gian gần đây có nhiều nhà đầu tư phân lô bán nền  cho người dân xung quanh, giá đất bán cho người dân  khu vực tôi ở khá cao và cũng có nhiều gia đình có ý định mua, nhiều người tự ý bán lô đất  bằng giấy viết tay. Tôi thấy  giao dịch như vậy không an toàn, tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý nhưng  mua bán đất như vậy lại khá lãi. Tôi có thắc mắc về quy định về tách thửa để bán? Điều kiện và thủ tục phân lô bán nền như thế nào? Mong được luật sư hỗ trợ, tôi xin chân thành cảm ơn! 

 Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến cho ACC GROUP. Trong nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc  trên cho bạn. Hi vọng bài viết sẽ mang lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn đọc. cơ sở pháp lý 

 Luật đất đai  2013 

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 

 1. Hiểu như thế nào về việc chia nhỏ quỹ và bán quỹ? 

Phân lô, bán nền là  thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản, mà theo quy định của pháp luật, tách thửa để bán  là việc tách thửa đất  để chuyển nhượng cho  tổ chức, cá nhân khác. . Tuy nhiên, tách thửa, bán nền thường được dùng để chỉ việc tách thửa  trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được nhà nước chấp thuận chứ không chỉ nói chung trong các trường hợp tách thửa theo quy định của pháp luật. luật năm 2013. 

2. Điều kiện để được phân lô bán nền là gì?  

Để  dự án đủ điều kiện được chia nhỏ phải đáp ứng các điều kiện  sau: 

 Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của khu vực lân cận nơi thực hiện dự án.  Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng  được  duyệt.  Chủ đầu tư phải đảm bảo khớp nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.  Chủ đầu tư phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, thu gom rác thải, thoát nước, cấp nước... Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.  Dự án phân khu này phải thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.  Dự án phân lô bán nền không nằm trong khu vực trung tâm thành phố của đô thị  đặc biệt hoặc khu vực có yêu cầu cao về kiến ​​trúc cảnh quan.  Dự án nằm trong khu vực không nằm trong khu vực trung tâm và xung quanh các tòa nhà là điểm nhấn kiến ​​trúc của khu đô thị.  Dự án tọa lạc tại khu vực không nằm ở vị trí mặt tiền đường khu vực, đường cấp trên hoặc cảnh quan  đô thị lớn. 

3. Thủ tục phân lô bán nền  năm 2023 như thế nào? 

 Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất, mua bán, thẩm định quy hoạch quận, huyện 

 Một quỹ đất sẽ bao gồm 1 hoặc nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư tự đền bù giải phóng mặt bằng. Trường hợp công ty xin Nhà nước giao đất thì phải đáp ứng  các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai  

 Bước 2: Xuất trình hồ sơ cấu hình công trình và xin phép quy hoạch 1/500 

 Ở bước này, nhà đầu tư cần thực hiện theo trình tự  sau: 

 Lập báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ trực tiếp với phòng địa chính của quận/huyện. Lập tờ trình thành lập phòng quản lý đô thị cấp  huyện theo hướng dẫn. Lập quy hoạch tổng thể, trình Bộ Tài nguyên và Môi trường  phê duyệt.  Bước 3: Chờ phê duyệt quy hoạch 1/500 

 Nói chung là từ 6 tháng đến 1 năm.  

Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng 

 Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định. Thực hiện đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước sinh hoạt, cấp điện theo  quy định.  Sau khi hoàn thành đề nghị nhà nước nghiệm thu  bàn giao hạ tầng. 

 Bước 5: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như thuế, phí… 

 Bước 6: Công bố thông tin hoặc  đấu giá theo quy định. 

4. Những lưu ý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền? 

 Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, người nhận chuyển nhượng cần xem xét kỹ các giấy tờ pháp lý liên quan đến khu đất/thửa và lưu ý: 

 Bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư  dự án. Nhà đầu tư  được  phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép. Bên nhận chuyển nhượng có thể được xác định trên cơ sở quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, v.v. Nếu nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo đúng quy định của pháp luật.  Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không nên ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty môi giới bất động sản; ký mua đất dạng sổ chung, đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm) 

 5.Tự ý phân lô bán nền đất bị xử phạt thế nào?  

Hiện nay, rất nhiều trường hợp người sử dụng đất tự ý phân lô, tách thửa để bán mà không tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai.  Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành (tự ý phân lô bán nền khi không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013) bị xử phạt hành chính với mức phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau: 

 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng; 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng; 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng; 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng; 

 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ 02 điều kiện trở lên theo quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng; 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng; 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng; 

 Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 01 tỉ đồng; 

 Lưu ý: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 91/2019/NĐ-CP) như sau: 

 Biện pháp khắc phục hậu quả: 

a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai; 
b) Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP); 
c) Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP); 
d) Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định này.  Hành vi vi phạm ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả như chúng tôi đã nêu trên, trong một số trường hợp (ví dụ như đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, không xác định được đối tượng vi phạm, người vi phạm đã chết,…) thì người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính không ban hành quyết định xử phạt nhưng ban hành quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (khoản 2 Điều 28 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012).