Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con trai

1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt. Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng( đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015( BLDS 2015) quy định

“ Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. ”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS 2015.

Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý

- Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản( quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

- Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai năm 2013

3. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho con

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng( trả lại cho Nhà nước).

4. Tặng cho quyền sử dụng đất( Đất đai, nhà ở)

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “ tài sản thuộc sở hữu nhà nước( tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh ”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì “ Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này ”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội soil của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi

5. Thực trạng về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con

Khi con lấy vợ, lấy chồng cha mẹ( bên vợ hoặc chồng) thường tạo điều kiện bằng cách tặng cho con quyền sử dụng lất để vợ chồng người con làm nhà ở và sinh sống. Tuy Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 đã quy định quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng; quyền sử dụng đất được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng; song việc tặng cho quyền sử dụng thường không có giấy tờ và không được làm theo đúng trình tự, thủ tục nên rất khó xác định khi nào được coi là cha mẹ đã tặng cho con quyển sử dụng đất.

Theo kết luận trong Báo cáo tổng kết ngành năm 2005 của Chánh án Tòa án nhân dân tốì cao thì “ Đất đã được bố mẹ cho và vợ chồng người con đã làm nhà ở trên đất đó, thành khuôn viên riêng thì nhà đất là tài sản chung vợ chồng. Trường hợp vợ chồng người con làm nhà trên khuôn viên đất của bố mẹ mà bố mẹ chưa tuyên bô cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm trên một phần đất đó, khi họ ly hôn thì nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất là của bố mẹ ”. Tuy nhiên, kết luận nêu trên của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao chỉ là hưdng dẫn giải quyết tranh chấp tạm thời nhằm khắc phục tình thế tại thời điểm đó. Song cho đến nay, vẫn chưa có căn cứ để xác định khi nào được coi là cha mẹ đã tặng cho con quyền sử dụng đất, dẫn đến việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập. “ Khi con xây dựng gia đình, cha mẹ giao tài sản cho con sử dụng, thường chỉ nói cho vợ chồng ra ở phần đất hay phần nhà; về việc đã cho hay chưa cho các tài sản đó là một trong những vấn đề có nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết. Đây là câu hỏi không dễ trả lời đã tồn tại mấy chục năm nay ”.

Xin nêu ví dụ cụ thể như sau Ông Nguyễn Chíc. kết hôn với bà Võ ThịH. năm năm 1987, cha của ôngC. là cụ Nguyễn Văn Tr. Cho ôngC. 200m2 đất thửa tại khu I, thôn Ngọc Hà, thị trấnP.M huyệnT.T, tỉnhB.v để vợ chồng cất nhà ở và 1068m2 đất để canh tác. Khi cho không làm giấy tờ gì chỉ nói miệng. Ngày16-3-1995, cụ Tr. làm “ Đơn xin ủy quyền ” với nội soil chia cho ôngC. diện tích đất nêu trên để ôngC. làm thủ tục đứng tên kê khai đăng ký quyển sử dụng đất. Sau đó do mở đường, Nhà nước thu hồi nên đất ruộng bị thu hồi toàn bộ và đất ở chỉ còn 128,96 m2.

Tòa án sơ thẩm đã tuyên bố đất là tài sản chung vợ chồng. Buộc bàH. giao toàn bộ nhà đất cho ôngC. sử dụng và ôngC. có nghĩa vụ thanh toán1/2 giá trị tài sản chung cho bàH. là31.900.960 đồng( Bản án của Tòa án nhân dân huyệnT.T, tỉnhB.V).

Tòa án cấp phúc thẩm xác định cả nhà đất tranh chấp đều là tài sản chung của ôngC., bàH.; bàH. được sử dụng nhà đất và thanh toán cho ôngC. 60 giá trị tài sản chung là183.343.680 đồng( Bản án dân sự phúc thẩm số 03/ 2007/ DSPT ngày13-11-2007 của Tòa án nhân dân tỉnhB.V).