Thủ tục chuyển nhượng tài sản hình thành trước hôn nhân

1. Tài sản hình thành trước hôn nhân là gì?

Tài sản trước hôn nhân hay còn gọi là tài sản trước thời kỳ hôn nhân. Đó là tài sản mà cá nhân tạo ra hoặc có được trước khi họ kết hôn.

Về bản chất, đây là tài sản của cá nhân và hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của người đó. Tuy nhiên, quyền sở hữu của những tài sản này có thể thay đổi sau khi kết hôn. Do đó, sau khi kết hôn, tài sản sẽ được chia thành hai loại, bao gồm:

Thứ nhất, tài sản trước thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng

Theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:

• Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định; Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng;
• Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định.

Tài sản riêng khác của vợ, chồng được quy định tại Điều 11 Nghị định 126/2014/NĐ-CP bao gồm:

• Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ;
• Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác;
• Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.

Hai vợ chồng có thể không có thỏa thuận. Lúc này tài sản trước hôn nhân sẽ là tài sản riêng của mỗi người .

Thứ hai, tài sản trước thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng

Hai vợ chồng có thể thỏa thuận góp tài sản trước hôn nhân của mình vào khối tài sản chung. Khi đó thì tài sản này sẽ trở thành tài sản chung của hai vợ chồng

Tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân được xác định:

Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác

trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa

thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua

giao dịch bằng tài sản riêng.

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”

Bên cạnh đó, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:

• Hoa lợi phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là sản vật tự nhiên mà vợ, chồng có được từ tài sản riêng của vợ, chồng;
• Lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là khoản lợi mà vợ, chồng thu được từ việc khai thác tài sản riêng của vợ, chồng.

Ngoài ra, những hoa lợi, lợi tức phát sinh từ khối tài sản hình thành trước thời kỳ hôn nhân cũng sẽ trở thành tài sản chung của vợ chồng mà không còn là tài sản riêng của chủ sở hữu.

2. Có phải chia tài sản trước hôn nhân khi ly hôn không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 59 về nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn như sau:

Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

…

Lưu ý:

– Nếu vợ chồng có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung và vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó (trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác);

– Việc phân chia tài sản chung của vợ chồng phải đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc con không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình.

Như vậy, nếu bất động sản là tài sản riêng của bạn thì khi ly hôn, bạn không cần phải phân chia với chồng của mình. Ngược lại, nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng bạn thì bạn phải thực hiện phân chia tài sản chung này theo quy định pháp luật.

3. Thủ tục chuyển nhượng tài sản hình thành trước hôn nhân

Bán tài sản là quyền sử dụng đất thì bạn cần phải lập hợp đồng có công chứng/chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013). Để bán được tài sản này, bạn có thể thực hiện theo các bước chúng tôi hướng dẫn dưới đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bạn cần chuẩn bị gồm:

- Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) bản chính;

- Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

- Giấy tờ chứng minh nơi ở (sổ hộ khẩu...) còn giá trị hiệu lực;

- Ngoài ra, có thể bạn cần chuẩn bị thêm Giấy chứng nhận kết hôn.

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch do văn phòng công chứng/phòng công chứng lập (nếu văn phòng công chứng/phòng công chứng cung cấp trước cho bạn);

- Hợp đồng dự thảo mà bạn và bên mua đã thỏa thuận trước (nếu có);

- Các giấy tờ hợp pháp khác nếu công chứng viên có yêu cầu.

Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị:

- Giấy tờ tùy thân còn thời hạn;

- Giấy tờ chứng minh nơi cư trú còn hiệu lực (sổ hộ khẩu...);

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) hoặc Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn);

- Văn bản cam đoan/cam kết tài sản riêng của vợ/chồng (nếu bên mua là vợ chồng và đây là tài sản mua riêng của vợ/chồng);

- Các giấy tờ hợp pháp khác nếu công chứng viên có yêu cầu.

Lưu ý: Nếu bạn chỉ tách một phần thửa đất để bán thì cần phải tiến hành thủ tục tách thửa trước khi ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng

Bạn có thể lựa chọn ký kết hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (Nghị định 23/2015/NĐ-CP) hoặc văn phòng công chứng/phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh nơi có đất.

Theo đó, khi ký hợp đồng, các bên phải cùng có mặt tại Ủy ban nhân dân cấp xã/văn phòng công chứng/phòng công chứng và cùng ký tên/điểm chỉ trước mặt người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/công chứng viên.

Việc ký kết hợp đồng chỉ được thực hiện khi công chứng viên/người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra và đã thấy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai

Bên bán nhận ủy quyền của bạn hoặc cả hai bên cùng thực hiện nộp hồ sơ đề nghị sang tên/đăng ký biến động theo quy định tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/bộ phận một cửa nếu địa phương bạn đã xây dựng (bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính)

Hồ sơ cần có để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai gồm:

- Đơn đăng ký biến động mẫu 09/ĐK (ban hành theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT);

- Các tờ khai ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC gồm:

+ Tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01/LPTB (bên mua kê khai và nộp);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN (bên bán kê khai, ký và nộp);

+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mẫu số 04/TK-SDDPNN;

- Bản sao/bản trích lục giấy khai sinh của con bạn;

- Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (02 bản sao y mỗi loại);

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/Giấy chứng nhận kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (bản sao y);

- Giấy ủy quyền (nếu có);

- Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) bản chính.

Các bên đóng nộp thuế, phí, lệ phí theo thông báo. Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên mua nhận sổ đỏ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động.

Thời gian thực hiện thủ tục này không bao gồm thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật (nếu có), thời gian trưng cầu giám định theo quy định pháp luật (nếu có).