Thời hiệu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xin chào Luật sư! Tôi đang loay hoay không biết xác định thời hiệu khởi kiện trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án. Tôi muốn nhờ luật sư trả lời và tư vấn. Bên mua có còn thời hiệu khởi kiện không? Em xin cảm ơn luật sư! Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

1. Khái niệm về thời hiệu khởi kiện

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

“Thời hiệu khởi kiện là khoảng thời gian mà chủ thể có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thiệt hại; nếu hết thời hạn này thì mất quyền khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện dân sự kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Công chứng, chứng thực hợp đồng

- Theo điểm a khoản 3 Luật đất đai 2013:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp tài sản kinh doanh quy định tại khoản 1 Điều này. của điều khoản này;

- Theo quy định của BLDS 2015 như sau:

Điều 429. Hạn chế tố tụng trong hợp đồng

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu bồi thường biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu hành vi dân sự vô hiệu quy định tại các điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người đại diện ; đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do nhầm lẫn, lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

đ) Người không nhận thức, không làm chủ hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân theo quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố việc giải quyết việc dân sự vô hiệu thì việc giải quyết việc dân sự có hiệu lực. 3. Đối với hành vi dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hành vi dân sự vô hiệu là không hạn chế.
Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép

Khi một bên tham gia hòa giải dân sự bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố việc hòa giải dân sự vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về mục đích, tính chất của đối tượng, nội dung của giao dịch dân sự. Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba buộc bên kia phải giao kết giao dịch dân sự nhằm tránh bị xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản hoặc của người đó. họ hàng.

3. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:

Khi hợp đồng bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không trả lại được bằng hiện vật thì phải trả lại bằng tiền, trừ trường hợp bị tịch thu tài sản, hoa lợi, lợi tức có được trong điều kiện do pháp luật quy định. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được người thứ ba ngay tình chuyển giao bằng một hợp đồng khác thì hợp đồng với người thứ ba vô hiệu, trừ trường hợp của người thứ ba. ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án bị hủy hoặc quyết định hoặc sửa đổi.
>> Như vậy, thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật là ba năm, Tuy nhiên, trường hợp của bạn việc hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 8/5/2018 có UBND xã xác nhận). Hợp đồng này bị tẩy xoá và ghi không đúng với 2 giấy viết tay (tức là không đúng với chuyển nhượng thực tế) thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, do giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu; còn các loại vô hiệu khác (kể cả vô hiệu do vi phạm về hình thức) đều có thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ thời điểm xác lập giao dịch (Điều 132 Bộ luật Dân sự)

4. Một số lưu ý về thời hiệu khởi kiện

Hiện nay, pháp luật có nhiều quy định mới về thời hiệu khởi kiện nhưng thực tiễn chưa có sự cập nhật kịp thời và nhận thức đúng cũng như áp dụng thống nhất về thời hiệu khởi kiện dẫn đến việc giải quyết các vụ án không chính xác. Để việc áp dụng pháp luật về thời hiệu khởi kiện được chính xác, phù hợp với từng loại tranh chấp và thời điểm phát sinh tranh chấp, căn cứ quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội và căn cứ hướng dẫn tại Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, việc áp dụng các quy định về thời hiệu khởi kiện cần phân biệt theo thời gian khởi kiện, thụ lý giải quyết vụ án, cụ thể như sau:

Thứ nhất: Trường hợp Tòa án đã thụ lý đơn khởi kiện, đơn yêu cầu trước ngày 01/01/2017 nhưng chưa giải quyết hoặc đang trong quá trình giải quyết thì Tòa án vẫn áp dụng các quy định về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2011 và của Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết. Ví dụ: Ngày 10/5/2011, B ký hợp đồng với M vay 300 triệu đồng, thời hạn vay 03 tháng, lãi suất 10%/năm. Sau khi nhận tiền vay, A trả gốc và lãi được 1 kỳ thì không trả. Ngày 05/10/2015, M khởi kiện yêu cầu B phải trả đúng hạn số tiền gốc và lãi cũng như tiền lãi chậm trả. Ngày 25/10/2015 Tòa án đã thụ lý, quá trình giải quyết, Tòa án đã hai lần ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án trên cơ sở quy định tại Điều 214 BLTTDS. Tháng 8/2018, tòa án ra quyết định khởi tố vụ án và ra quyết định khởi tố vụ án ra tòa. Thời điểm M khởi kiện là ngày 05/10/2015, ngày Tòa án thụ lý là ngày 25/10/2015, đến năm 2018 vụ án vẫn đang được giải quyết. Như vậy, theo quy định của pháp luật về thời hiệu khởi kiện thì trường hợp trên phải áp dụng quy định của BLDS năm 2005 và BLTTDS năm 2011 mới được giải quyết. Theo đó, không xác định thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp vay mua nhà đất, nhưng đối với tiền lãi nếu đã hết thời hiệu khởi tố thì không xem xét giải quyết (theo Nghị quyết số 03/2012). Vì vậy, trong vụ án này, thời điểm khởi kiện là ngày 10/8/2011 nhưng M phải mất hơn 04 năm mới khởi kiện cho đến khi hết thời hiệu khởi kiện của hợp đồng (thời hiệu khởi kiện là 02 năm). M chỉ được tòa án ủy quyền trả gốc và từ chối trả lãi.
Thứ hai: Đối với các giao dịch dân sự, hôn nhân và gia đình, thương mại, kinh doanh, lao động được xác lập trước ngày 01 tháng 01 năm 2017 nhưng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 thì đương sự mới có quyền nộp đơn yêu cầu. , kể từ ngày 01/01/2017 phát sinh tranh chấp, yêu cầu) thì Tòa án sẽ áp dụng các quy định về thời hiệu của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và Bộ luật tố tụng dân sự 2015 để giải quyết. Ví dụ: Ngày 10/8/2014, A và B ký hợp đồng mua bán hàng hóa. Ngày 10/7/2015, hai bên xảy ra cự cãi. Ngày 20/8/2018 B khởi kiện ra Tòa án yêu cầu B phải thực hiện hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Ngày 25/9/2018, A yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm đ khoản 1 Điều 217 vì “các bên đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định giải quyết vụ án”. trường hợp và thời hiệu đã hết. Như vậy, theo quy định mới về thời hiệu khởi kiện, khi một trong các bên có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án ra bản án thì Tòa án phải xem xét các loại thời hiệu để khởi kiện. Các giao dịch được các bên xác lập áp dụng như: Đối với tranh chấp hợp đồng là 3 năm, chia tài sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với đồ đạc.
Thứ ba: Khi thụ lý giải quyết vụ án cần lưu ý một số quy định của pháp luật về trường hợp bắt đầu lại thời hiệu truy tố, trường hợp không áp dụng thời hiệu và trường hợp không áp dụng. thời gian tính trong thời hiệu khởi kiện dân sự để có căn cứ chính xác, thống nhất cho việc giải quyết vụ án.
- Các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 BLDS 2015 bao gồm: Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản; yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp được quy định khác trong Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan; tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai; các trường hợp khác do pháp luật quy định.
- Thời hạn không tính vào thời hiệu khởi kiện dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết vụ án dân sự theo quy định tại Điều 156 Bộ luật dân sự 2015.

1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan khiến chủ thể quyền không thể khởi kiện, yêu cầu trong thời hiệu. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được ngay cả khi đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và cho phép.

Trở ngại khách quan là trở ngại do hoàn cảnh khách quan khiến người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ của mình.
2. Không có người đại diện nếu người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi của mình hoặc bị bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
3. Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện khác thay thế trong trường hợp sau đây: Người đại diện chết nếu là cá nhân, chấm dứt tồn tại nếu là pháp nhân; người đại diện vì lý do chính đáng mà không thể tiếp tục đại diện được.
- Các trường hợp bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự theo Điều 157 BLDS 2015: Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện; bên có nghĩa vụ thừa nhận hoặc thực hiện xong một phần nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện; các bên đã tự hòa giải với nhau.
Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bắt đầu lại kể từ ngày tiếp theo sau ngày xảy ra sự kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Như vậy, để việc áp dụng các quy định về thời hiệu khởi kiện trong hoạt động giải quyết các tranh chấp về dân sự chính xác có căn cứ pháp luật, các cơ quan tiến hành tố tụng cần cập nhật kịp thời và áp dụng đúng quy định của pháp luật trong từng thời điểm đối với từng vụ án cụ thể. Đồng thời, để các đương sự có nhận thức đầy đủ hơn về thời hiệu khởi kiện thì trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án cần giải thích cho đương sự biết các quy định mới của pháp luật về thời hiệu khởi kiện để họ kịp thời thực hiện quyền khởi kiện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.